Un'ipoteca ipotizzabile consente all'acquirente di una proprietà di assumere l'ipoteca dal venditore dell'immobile. Potrebbero esserci benefici sia per l'acquirente che per il venditore collegati a un'ipoteca presunta. Tuttavia, tutto dipende dall'acquirente in possesso della capacità di assumere il tasso ipotecario ipotizzato, che spesso è inferiore ai tassi di mercato prevalenti. Inoltre, un'ipoteca ipotizzabile aiuta l'acquirente a evitare determinati costi di regolamento. Generalmente, i prestiti concessi durante gli ultimi 20 anni di un'ipoteca sono raramente ipotizzabili con la notevole eccezione dei prestiti VA e FHA.
L'acquirente non è l'unica parte a beneficiare di un'ipoteca ipotizzabile. Il venditore condivide l'arbitrato addebitando un prezzo più elevato per la proprietà, richiedendo all'acquirente di pagare i costi di chiusura che il venditore può sostenere o richiedendo il pagamento in contanti per metà dei risparmi dell'acquirente in un periodo di tempo concordato.
Ad esempio, se il tasso di interesse attuale è dell'8%, il tasso di mutuo ipotizzabile è del 5% e l'acquirente prevede di vivere in casa per cinque anni, il venditore potrebbe richiedere la metà dei risparmi attesi spesso non scontati per il quinquennio periodo. In tal caso, l'ipoteca ipotizzabile può andare a beneficio del venditore anche più dell'acquirente!
Ecco alcuni dei vantaggi e degli svantaggi dei mutui ipotizzati sia per gli acquirenti che per i venditori.
vantaggi
- Se il tasso di interesse ipotizzabile è inferiore ai tassi di mercato correnti, l'acquirente risparmia subito denaro e ci sono anche meno costi di chiusura associati all'assunzione di un mutuo. Ciò consente di risparmiare denaro sia per il venditore che per l'acquirente. Se l'acquirente sta ottenendo un tasso di interesse più basso, il venditore potrebbe trovare più facile negoziare un prezzo più vicino al prezzo richiesto dal mercato equo.Il venditore può anche trarre vantaggio dall'utilizzo del mutuo ipotizzabile come strategia di marketing per attirare gli acquirenti. Non tutti i mutui sono ipotizzabili e il venditore potrebbe avere il sopravvento sulla concorrenza del mercato.
svantaggi
- Un acquirente che assume un mutuo può richiedere una grande quantità di denaro o sottoscrivere un secondo mutuo. Se la casa è valutata a un prezzo superiore al mutuo che rimane sulla casa, l'acquirente deve compensare la differenza. Una casa potrebbe essere sul mercato per $ 350.000, ma il mutuo da assumere è solo $ 200.000. L'acquirente dovrà contribuire con $ 150.000. Una seconda ipoteca è problematica perché ci sono due istituti di credito ipotecari coinvolti e i dettagli contrattuali sono complessi nei casi in cui l'acquirente è inadempiente. Inoltre, l'assunzione di un altro prestito annulla i benefici del prestito ipotizzabile.
Infine, i prestiti VA e FHA possono essere assunti a condizione che l'acquirente riceva l'approvazione del credito dal creditore ipotecario. Questa eventualità non è posta sul prestatore, che concorda sul fatto che il prestito possa essere assunto, ma piuttosto è un modo per il creditore di determinare se l'acquirente è degno di credito. In tali casi, il venditore non riceverà nessuno degli utili di arbitraggio, ma l'acquirente deve pagare commissioni aggiuntive al VA o FHA.
