Alcuni mutuatari hanno solo due cose in mente: "Quanto posso permettermi?" e "Quali saranno i miei pagamenti mensili?" Esse massimizzano le loro finanze sul debito ipotecario e utilizzano un mutuo a tasso fisso o negativo per minimizzare i loro pagamenti mensili. Quindi, fanno affidamento sull'apprezzamento dei prezzi delle abitazioni per eclissare i rischi associati a un saldo ipotecario costante o in aumento.
In molti casi, se questi proprietari di case sono abbastanza fortunati da accumulare un po 'di capitale proprio nelle loro case, riescono a massimizzare di nuovo le loro finanze attraverso un prestito di equità domestica o incassare i rifinanziamenti e quindi utilizzare i proventi per effettuare ulteriori acquisti, pagare il debito dei consumatori, o addirittura fare ulteriori investimenti. Sembra rischioso? È., ti mostreremo come assicurarti di avere un mutuo che puoi permetterti e di costruire capitale pagandolo rapidamente.
Fare Matematica Ipoteca
Ogni mutuo ha un piano di ammortamento. Un piano di ammortamento è una tabella che stabilisce ogni pagamento ipotecario programmato in un ordine cronologico che inizia con il primo pagamento e termina con il pagamento finale. (Per gli ammortamenti, vedere Informazioni sulla struttura dei pagamenti dei mutui e prendere una decisione sui mutui basata sul rischio .)
Nel piano di ammortamento, ogni pagamento è suddiviso in un pagamento di interessi e un pagamento principale. All'inizio del piano di ammortamento, una grande percentuale del pagamento totale è costituita da interessi e una piccola percentuale del pagamento totale è principale. Man mano che si paga l'ipoteca, l'importo che viene assegnato agli interessi diminuisce e aumenta l'importo assegnato ai principali.
Il calcolo dell'ammortamento è più facilmente comprensibile suddividendolo in tre parti:
Parte 1 - Colonna 5: pagamenti mensili totali
Il calcolo del pagamento mensile totale è mostrato dalla formula seguente.
A = 1− (1 + i) −nPi dove: A = importo del pagamento periodico P = saldo principale residuo del mutuo = tasso di interesse periodico
Parte 2 - Colonna 6: interesse periodico
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Figura 1
Il calcolo dell'interesse periodico addebitato è calcolato come mostrato di seguito:
Il tasso di interesse periodico (colonna 3) x il saldo principale residuo (colonna 4)
Nota: il tasso di interesse indicato nella colonna 3 è un tasso di interesse annuale. Deve essere diviso per 12 (mesi) per arrivare al tasso di interesse periodico.
Parte 3 - Colonna 7: Pagamenti principali
Il calcolo del pagamento del capitale periodico è mostrato dalla formula seguente.
Il pagamento totale (colonna 5) - il pagamento di interessi periodici (colonna 6)
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figura 2
La Figura 2 mostra un piano di ammortamento per un mutuo a tasso fisso dell'8% a 30 anni. Per motivi di spazio, vengono mostrati solo i primi cinque e gli ultimi cinque mesi.
Il piano di ammortamento dimostra come il pagamento di ulteriori $ 300 ogni mese verso il saldo principale della stessa ipoteca mostrato nella Figura 1 ridurrà la vita del mutuo a circa 21 anni e 10 mesi (262 mesi totali contro 360) e ridurrà l'importo totale di interessi pagati durante la vita del mutuo di $ 209.948.
Come puoi vedere, il saldo principale del mutuo diminuisce di oltre $ 300 extra che gli lanci ogni mese. Ti consente di risparmiare più denaro riducendo i mesi di interesse addebitati sul termine rimanente.
Ad esempio, se un extra di $ 300 veniva pagato ogni mese per 24 mesi all'inizio di un'ipoteca di 30 anni, l'importo aggiuntivo con cui il saldo principale viene ridotto è superiore a $ 7.200 (o $ 300 x 24). L'importo effettivo risparmiato pagando $ 300 aggiuntivi al mese entro la fine del secondo anno è 7.430, 42 $. Ti sei risparmiato $ 200 nei primi due anni del tuo mutuo - e i benefici aumentano solo man mano che aumentano durante la vita del mutuo!
Questo perché quando si applicano $ 300 in più al saldo principale del mutuo ogni mese, nei mesi successivi viene applicata una percentuale maggiore del pagamento del mutuo programmato al saldo principale del mutuo. (Scopri di più sui pagamenti dei mutui nel nostro tutorial Nozioni di base sui mutui .)
I veri vantaggi di effettuare pagamenti ipotecari accelerati
I veri vantaggi di effettuare pagamenti accelerati sono misurati calcolando ciò che viene salvato rispetto a ciò che viene rinunciato. Ad esempio, invece di effettuare un pagamento extra di $ 300 al mese verso l'ipoteca sopra indicata, i $ 300 potrebbero essere utilizzati per fare qualcos'altro. Questa si chiama analisi costi-benefici.
Diciamo che il consumatore con l'ipoteca indicata nei piani di ammortamento sopra sta cercando di decidere se effettuare i pagamenti ipotecari accelerati di $ 300 al mese. Il consumatore sta prendendo in considerazione tre opzioni, come mostrato di seguito. Per ogni opzione, calcoleremo i costi rispetto ai vantaggi o ciò che può essere salvato rispetto a ciò che viene rinunciato. (Per il bene di questo esempio, supponiamo che sfruttare qualsiasi equità nella casa attraverso un prestito di equità domestica non sia un'opzione. Ignoreremo anche la deducibilità fiscale degli interessi ipotecari, che potrebbe cambiare i numeri leggermente.)
Le tre opzioni del proprietario di casa includono:
- Ottenere un prestito al consumo quinquennale di $ 14.000 a un tasso di interesse del 10% per acquistare una barca. Pagare un debito di carta di credito di $ 12.000 che porta un tasso annuale del 15% (composto giornalmente). Investire in borsa.
Opzione 1: acquisto di una barca
La decisione di acquistare una barca è sia una questione di piacere che economica. Una barca - proprio come molti altri "giocattoli" di consumo - è una risorsa deprezzante. L'aggiunta del debito delle famiglie all'acquisto di un'attività illiquida e deprezzante aumenta il rischio per il bilancio delle famiglie. Questo consumatore deve valutare l'utilità (piacere) acquisita dal possesso di una barca rispetto alla vera economia della decisione.
Possiamo calcolare che un prestito di $ 14.000 per la barca ad un tasso di interesse del 10% e una durata di cinque anni avrà pagamenti mensili di $ 297, 46.
