Stephen Schwarzman non è diventato grande scommettendo in piccolo. La sua carriera è stata definita prendendo grandi possibilità. Attualmente presidente e CEO di The Blackstone Group, ha descritto molte di queste grandi scommesse nella sua recente autobiografia, What It Takes . Dai suoi giorni come presidente di classe alla Abington High School, al processo umiliante di provare a lanciare Blackstone nel 1985 con Pete Peterson, la vita di Schwarzman è stata definita andando alla grande ad ogni turno.
Da allora Blackstone è cresciuta fino a includere attività di investimento focalizzate su private equity, hedge funds, credito, infrastrutture e scienze della vita - tra le altre - ma molte delle maggiori scommesse dell'azienda sono state nel settore immobiliare. In effetti, Blackstone è uno dei maggiori investitori immobiliari al mondo, con circa un quarto dei suoi 545 miliardi di dollari in attività investite nel settore.
Blackstone è stato alla base di alcune delle più grandi transazioni immobiliari della storia, tra cui l'acquisto di Hilton Properties nel luglio del 2007 e l'acquisto nel 2015 di Stuyvesant Town a New York City per $ 5, 5 miliardi.
Ho parlato con Schwarzman per il lancio della sua autobiografia sulla sua carriera e le sue opinioni sul panorama degli investimenti, in particolare nel settore immobiliare.
Argento: Blackstone ha fatto grandi scommesse sugli immobili nel corso degli anni, e ora è uno dei maggiori proprietari immobiliari e investitori nel mondo, ed è la parte più grande del tuo portafoglio di investimenti oggi. Quali sono le tue regole di base per identificare grandi opportunità immobiliari? Cosa cerchi?
Schwarzman: il settore immobiliare è un affare semplice. Abbiamo alcune regole.
- Acquistiamo opportunità esistenti che possiamo migliorare. Non facciamo sviluppo. Lo sviluppo ha molti più rischi rispetto all'acquisto di un edificio esistente. Ci piace il conservatorismo nell'acquistare qualcosa di esistente. In secondo luogo, acquistiamo solo cose che possiamo migliorare. Non ci interessa solo acquistare un flusso di cassa. Vogliamo fare qualcosa di meglio. Dopo averlo migliorato, puoi venderlo per altro. Terzo, siamo un investitore tematico. Il settore immobiliare ha diverse classi di attività all'interno del settore immobiliare, che vanno da edifici per uffici e appartamenti a centri commerciali e magazzini. Diverse classi di attività hanno fondamentali diversi in punti diversi di un ciclo economico, nonché il potenziale di interruzione tecnologica. Ad esempio, abbiamo venduto tutti i nostri centri commerciali e tutto ciò al dettaglio quando abbiamo visto Amazon sviluppare questo enorme slancio nel 2010 e abbiamo deciso di diventare un acquirente ancora più grande di magazzini. I magazzini sono stati una classe di attività ad alto rendimento nel commercio al dettaglio negli ultimi 5 anni. Molti rivenditori, non solo Amazon, hanno dovuto convertirsi per avere funzionalità online. Hai bisogno di magazzini per immagazzinare le tue merci per farle consegnare al cliente. Ciò ci ha portato a un'intera area in cui abbiamo un'enorme esposizione in cui gli affitti stanno aumentando il doppio (o più) rispetto a qualsiasi altra classe di attività. Consideriamo anche il settore immobiliare come un'opportunità globale. Ad un certo punto, non c'è così tanto capitale in un'area geografica. Ad esempio, abbiamo acquistato molto in Scandinavia, che si è rivelato molto buono. La regola finale riguarda i costi di sostituzione. Assicurarti di essere ben al di sotto di esso quando acquisti qualcosa è davvero importante.
Quando abbiamo completato il nostro compito di migliorare una proprietà, la vendiamo. Abbiamo un piccolo mantra chiamato "Compralo, riparalo, vendilo".
Argento: dove vedi le opportunità immobiliari nel prossimo decennio?
Schwarzman: Alla ricerca di 10 anni… nel settore immobiliare, c'è una tendenza delle persone che si trasferiscono in città dalla periferia. Questa tendenza renderà gli appartamenti nelle città un buon posto dove stare. Cambierà il tuo orientamento geografico. Se sei un investitore statunitense, vorrai avere una propensione ad avere aliquote fiscali basse e ambienti di lavoro più facili. Se guardi da 10 anni, ci saranno cambiamenti reali che puoi già vedere accadere nella migrazione da nord a sud delle persone. Le persone si stanno spostando da tasse elevate a stati fiscali bassi come la Florida, il Texas o la Carolina del Nord, dove è possibile lavorare a terra.
In passato, quando le persone avevano un lavoro, sceglievano la loro posizione in base al lavoro. Ora, molti giovani cercano la posizione e sperano di trovare un lavoro. Se vanno nei posti giusti, i lavori si sposteranno per trovarli.
Nel settore immobiliare, ci sono città del mondo che sono città basate sulla conoscenza. Quelli sono Seattle, San Francisco, Austin, persino New York e Londra. Troverai città in India come Mumbai, Chennai, Bangalore… trovare industrie che conosci avranno una crescita esplosiva e seguirle in tutto il mondo, come avrai visto 10 anni, saranno molto buone. E ci sono casi speciali nella biotecnologia e nella ricerca, che sta accelerando rapidamente. Siamo uno dei maggiori proprietari di laboratori umidi per il biopharma. Questa è un'altra di queste tendenze.
Silver: l'acquisto di Blackstone delle proprietà Hilton nel 2007 si è rivelato un'ottima scelta. Ma Hilton era già un marchio affermato con un grande impatto. Credi che il settore alberghiero sarà ancora un posto intelligente per investire nel prossimo decennio o due?
Schwarzman: All'aumentare della ricchezza, viaggeranno più persone. Questo dovrebbe essere un catalizzatore per fare cose che sono connesse al settore dei viaggi, siano esse città d'accesso o altri luoghi popolari. Quelli dovrebbero avere buoni risultati.
