Esistono due istituzioni colossali nel settore dei mutui negli Stati Uniti: Fannie Mae e Freddie Mac. Molte persone ne hanno sentito parlare, ma pochi comprendono cosa fanno o il ruolo importante che svolgono nel finanziamento della proprietà americana. Né la maggior parte delle persone comprende il potenziale rischio sistematico che rappresentano per il nostro intero sistema finanziario. discuteremo di ciò che fanno, del loro status di impresa sponsorizzata dal governo (GSE), delle loro missioni pubbliche e di come traggono profitto. Esploreremo quindi il pericolo che questi colossi potrebbero rappresentare per il mercato ipotecario statunitense se non riuscissero a gestire efficacemente il loro rischio. Ricorda, quando cadono i giganti, sono i contadini che vengono schiacciati.
Cosa fanno
Fannie Mae e Freddie Mac acquistano e garantiscono mutui attraverso il mercato ipotecario secondario. Non originano o assistono mutui.
I cedenti di mutui vendono i mutui direttamente a Fannie Mae e Freddie Mac, o scambiano pool di mutui con loro in cambio di titoli garantiti da mutui (MBS) garantiti da quegli stessi mutui ma che portano la garanzia aggiuntiva del pagamento tempestivo di capitale e interessi al titolare della sicurezza. Quando i cedenti ipotecari vendono mutui a Fannie Mae o Freddie Mac, o vendono gli MBS che sono stati loro restituiti, a loro volta libera i fondi utilizzati per originare quei mutui in modo che gli autori possano quindi creare ancora più mutui. Anche Fannie Mae e Freddie Mac investono pesantemente nei propri MBS in quelli che sono noti come i loro portafogli conservati.
In breve, facilitano il flusso di denaro da Wall Street a Main Street.
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Imprese sponsorizzate dal governo
Fannie Mae e Freddie Mac sono GSE. Entrambi sono stati creati da atti del Congresso; Fannie Mae nel 1938 e Freddie Mac nel 1970. Entrambe sono società quotate in borsa per svolgere una missione pubblica. Le loro azioni sono quotate al NYSE con i simboli FNM e FRE, rispettivamente. Sebbene siano società quotate in borsa, a causa delle loro carte, hanno i seguenti legami con il governo federale:
- Entrambe le società hanno un consiglio di amministrazione composto da 18 membri, cinque dei quali nominati dal presidente degli Stati Uniti. Per sostenere la loro liquidità, il segretario del Tesoro è autorizzato, ma non necessario, ad acquistare fino a $ 2, 25 miliardi di titoli da ciascuna società. Entrambe le società sono esenti da imposte statali e locali.
A causa di questi legami, il mercato tende a credere che i titoli emessi da Fannie Mae e Freddie Mac abbiano la garanzia implicita del governo degli Stati Uniti. In altre parole, il mercato ritiene che se qualcosa dovesse andare storto a Fannie Mae o Freddie Mac, il governo degli Stati Uniti intervenirebbe per salvarli. Questa garanzia implicita si riflette su quanto a buon mercato sono in grado di accedere ai finanziamenti. Fannie Mae e Freddie Mac sono in grado di emettere debito societario, noto come "debito di agenzia", con rendimenti inferiori rispetto ad altre istituzioni.
Scopo pubblico e missione di Fannie Mae e Freddie Mac
Secondo le loro carte, lo scopo pubblico di Fannie Mae e Freddie Mac è facilitare il flusso costante di fondi ipotecari a basso costo.
Le loro carte includono quanto segue:
- Il loro obiettivo singolare è il mercato dei mutui residenziali. Non possono entrare in settori di attività indipendenti o interrompere il sostegno al mercato dei mutui residenziali. I mutui che acquistano e garantiscono devono essere inferiori a un importo specificato dall'Ufficio federale delle imprese di sorveglianza (OFHEO). A loro è vietato entrare nel business di altre società finanziarie per l'edilizia abitativa, ad esempio la creazione di un mutuo. Devono soddisfare gli obiettivi annuali stabiliti dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). Questi obiettivi sono incentrati su abitazioni a basso e moderato reddito e abitazioni per le minoranze. Sono soggetti a requisiti patrimoniali minimi e basati sul rischio e agli esami annuali da parte di OFHEO.
Il sito Web di Freddie Mac afferma che la sua missione è fornire liquidità, stabilità e convenienza al mercato immobiliare. Il sito Web di Fannie Mae afferma che la sua missione è quella di espandere le abitazioni a prezzi accessibili e portare capitale globale alle comunità locali al fine di servire il mercato immobiliare statunitense. (Per continuare a leggere sugli immobili, vedere Investire in immobili , Transazioni immobiliari intelligenti e il nostro tutorial Esplorazione di investimenti immobiliari .)
Aziende orientate al profitto con una missione pubblica
Non commettere errori: Fannie Mae e Freddie Mac sono guidati dai profitti, come richiedono i loro azionisti. Pur realizzando la loro missione pubblica, realizzano i loro profitti in due modi principali: garantire entrate per commissioni e portafogli mantenuti.
- In primo luogo, copriamo le entrate della commissione di garanzia, o "g-fee". Fannie Mae e Freddie Mac mantengono una certa percentuale di ogni pagamento del mutuo per ogni mutuo che hanno garantito un pagamento tempestivo di capitale e interessi a un detentore di MBS (investitore). Ad esempio, ogni pagamento ipotecario mensile può essere suddiviso in capitale e interessi. Il principale e gli interessi, raccolti da un gestore di mutui, vengono trasferiti a una delle due società, diciamo Fannie Mae. Fannie Mae passa quindi il capitale e gli interessi al detentore del titolo garantito da ipoteca; tuttavia, mantiene una determinata percentuale dell'interesse come commissione di garanzia, generalmente tra lo 0, 12% e lo 0, 50% annuo. Pensalo come una polizza assicurativa. Si spera che Fannie Mae riscuota maggiori entrate derivanti dalle commissioni di garanzia di quanto non paghi ai suoi possessori di titoli garantiti da ipoteca a causa di inadempienze del debitore. È una polizza assicurativa molto grande. Alla fine del 2006, le due società avevano garanzie di credito per $ 2, 9 trilioni di MBS, secondo il segretario al Tesoro Robert K. Steel (Testimonianza del 15 marzo 2007 dinanzi al Comitato dei servizi finanziari della Camera degli Stati Uniti sulla riforma del GSE).
In secondo luogo, Fannie Mae e Freddie Mac hanno enormi portafogli di mutui e MBS. Investono pesantemente nei propri titoli (e vicendevolmente). A causa della loro implicita garanzia federale, come discusso in precedenza, sono in grado di emettere debito a rendimenti inferiori rispetto ad altre società per finanziare i loro portafogli mantenuti. In altre parole, sono in grado di guadagnare spread sui loro portafogli potenzialmente maggiori rispetto ad altre istituzioni grazie a questo vantaggio finanziario. Dire che la dimensione dei loro portafogli è enorme è un eufemismo. Al loro 2006, i portafogli ipotecari combinati delle due società erano 1, 4 trilioni di dollari, sempre secondo Steel (15 marzo 2007).
Sorveglianza su Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae e Freddie Mac sono regolati da OFHEO e HUD. OFHEO regola la sicurezza finanziaria e la solidità di Fannie Mae e Freddie Mac, compresa l'implementazione, l'applicazione e il monitoraggio dei loro standard di capitale e la limitazione delle dimensioni dei loro portafogli mantenuti. OFHEO stabilisce anche i limiti annuali di prestito conformi. HUD è responsabile della missione abitativa di Fannie Mae e Freddie Mac. Tutti i nuovi programmi di prestito a cui possono partecipare (acquisto e / o garanzia) devono essere approvati da HUD. Inoltre, HUD stabilisce obiettivi annuali per Fannie Mae e Freddie Mac per portare a termine la loro missione abitativa. Questi obiettivi sono incentrati su abitazioni a basso e moderato reddito e abitazioni per le minoranze.
Troppo rischio concentrato in due società con legami federali?
Non vi è dubbio che Fannie Mae e Freddie Mac svolgono un ruolo fondamentale nel nostro sistema finanziario per l'edilizia abitativa. Tuttavia, esiste il pericolo di concentrare così tanto il rischio in sole due società. Gestiscono un'enorme quantità di rischio di credito e tasso di interesse. Se qualcosa andasse storto con la loro gestione del rischio e / o pratiche di gestione del portafoglio, non c'è dubbio che dolore e stress sarebbero percepiti in tutti i mercati finanziari di tutto il mondo. Molti critici ritengono che, a causa delle loro dimensioni e della complessità della gestione del rischio ipotecario, rappresentino un rischio sistematico troppo grande per la nostra economia. Inoltre, alcuni ritengono che Fannie Mae e Freddie Mac abbiano un indebito vantaggio a causa della loro implicita garanzia federale che consente loro di emettere debito a tassi di interesse non disponibili per altre società - in particolare, è questa garanzia implicita che ha permesso a Fannie Mae e Freddie Mac di crescere così grande.
In parole povere, c'è il pericolo che alle due società sia stato permesso di correre troppi rischi a spese potenziali del contribuente americano. Per mettere le cose in prospettiva, secondo il Segretario del Tesoro Steel, alla fine del 2006, Fannie Mae e Freddie Mac avevano circa 4, 3 trilioni di dollari di esposizione del credito ipotecario, che era circa il 40% del debito ipotecario totale in essere negli Stati Uniti (15 marzo 2007). O viste diversamente, le due società hanno in essere $ 5, 2 trilioni di debito e obbligazioni MBS in essere, superando i $ 4, 9 trilioni di debito pubblico del governo degli Stati Uniti, secondo il presidente del consiglio di amministrazione della Federal Reserve, Ben Bernanke (aprile 2007).
Inoltre, nessuno ha mai sostenuto che il rischio di credito o il rischio di tasso di interesse di un mutuo siano facilmente gestiti o mitigati attraverso l'uso di derivati.
Conclusione
Nell'estate del 2007, il mercato di tutti i mutui, ad eccezione di quelli garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac, si è fermato completamente, sottolineando l'importanza dei ruoli ricoperti dalle due società. Nell'autunno del 2007, Freddie Mac ha scioccato il mercato annunciando grandi perdite legate al credito, alimentando il fuoco per l'argomento secondo cui le due società rappresentano un rischio enorme per l'intero sistema finanziario. I benefici che Fannie Mae e Freddie Mac daranno al proprietario di una casa americana supereranno i rischi che pongono all'intero sistema finanziario e al contribuente americano? Solo il tempo lo dirà.
Per circa queste due istituzioni, controlla il profitto dal debito ipotecario con MBS .
