A differenza delle azioni, gli investimenti immobiliari non possono essere scaricati in pochi secondi con un clic del mouse. Il tempo che intercorre tra la decisione di vendita e la data effettiva di vendita viene spesso misurato in settimane o mesi. Vendere la tua casa può essere un processo intimidatorio se non sai da dove cominciare, ma vendere un investimento immobiliare richiede ancora più lavoro.
L'importo del capitale e le questioni fiscali relative alla realizzazione di tale capitale sono complesse quando si tratta di investimenti immobiliari. Non è, tuttavia, impossibile realizzare da soli., esamineremo il processo di vendita di un investimento immobiliare e ci concentreremo su come limitare le imposte sugli utili.
Perché vendere
Le ragioni per vendere un immobile in affitto variano. I proprietari che gestiscono personalmente le loro proprietà possono trasferirsi e voler investire in qualcosa vicino alla loro nuova residenza. Oppure un proprietario potrebbe voler incassare l'apprezzamento di una proprietà in affitto piuttosto che accumulare denaro attraverso l'affitto. Potrebbe anche trattarsi di una proprietà che sta perdendo denaro, sia per vacanza che per affitto insufficiente per coprire le spese. Indipendentemente dal motivo, gli investitori immobiliari che vogliono vendere dovranno fare i conti con le tasse.
Arriva l'uomo delle tasse
Le imposte sulle plusvalenze su una vendita di immobili in affitto sono molto più elevate rispetto alla semplice vendita di beni di uso personale. Le plusvalenze di base che devi pagare sul profitto dalla vendita sono aumentate da qualsiasi deprezzamento che hai richiesto contro la proprietà. Ciò significa che se la proprietà ha perso denaro e hai utilizzato la perdita rispetto alla fattura fiscale negli anni precedenti, avrai una fattura fiscale più grande al termine della vendita.
Esempio: imposta sugli utili di capitale e ammortamento
Supponiamo che tu abbia una proprietà in affitto che hai acquistato per $ 150.000 e che vende per $ 200.000. Di solito, questo significa che paghi le plusvalenze su $ 50.000. Se hai detratto $ 20.000 di ammortamento nel tempo in cui hai posseduto la proprietà, tuttavia, devi la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto meno l'ammortamento: $ 200.000 - ($ 150.000 - $ 20.000). Invece di dover guadagnare plusvalenze su $ 50.000, ora devi delle plusvalenze su $ 70.000.
Nota: questo non dovrebbe scoraggiarvi dal richiedere perdite di ammortamento . È quasi sempre meglio realizzare agevolazioni fiscali prima che dopo .
Rotolando
La sezione 1031 del codice delle entrate interne consente agli investitori immobiliari di evitare le tasse sui loro guadagni reinvestendoli in proprietà simili. Con l'aiuto di un avvocato o di un consulente fiscale, è possibile impostare la vendita in modo che i proventi vengano inseriti in un conto di deposito a garanzia fino a quando non si è pronti a utilizzarli per acquistare una nuova proprietà. C'è un limite di tempo di 45 giorni per scegliere la nuova proprietà e sei mesi per completare la transazione. Se hai intenzione di fare un rollover, dovresti iniziare a cercare la nuova proprietà prima di vendere quella vecchia.
Lo scambio 1031 funziona benissimo se si intende reinvestire in un'altra proprietà. Se desideri semplicemente smettere di essere direttamente coinvolto, puoi assumere un gestore di proprietà professionale per il tuo posto attuale o venderlo e acquistare una proprietà gestita professionalmente. Se il tuo obiettivo è puramente quello di raccogliere capitali, dovrai solo versare l'imposta sulle plusvalenze.
Incorporando come scudo
L'incorporazione sta diventando sempre più popolare per gli investitori immobiliari. Incorporando, gli investitori possono ridurre la loro responsabilità facendo della società agire come uno scudo tra te e il potenziale che un inquilino possa farti causa. La tua casa e le tue finanze personali non possono essere richieste in qualsiasi tipo di azione giudiziaria o procedimento legale quando ti incorpori. Le società hanno anche regole fiscali diverse che sono abbastanza favorevoli, specialmente con le plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile.
Per un certo tipo di investitore immobiliare, l'incorporazione ha senso. Se stai impiegando persone per trovare e gestire una vasta gamma di proprietà che producono reddito e realizzare profitti significativi, l'incorporazione ridurrà la bolletta fiscale e quindi vedrai i profitti attraverso la struttura azionaria della tua società. Per la maggior parte degli investitori immobiliari, esistono modi migliori per ottenere i benefici dell'incorporazione senza complicare la realizzazione del reddito.
L'incorporazione può creare una barriera tra te e i guadagni della tua proprietà in modo tale che se dipendi da quel reddito in qualche modo, potresti non essere in grado di accedervi facilmente come desideri, in particolare con grandi profitti come quelli della vendita una proprietà. È relativamente facile da incorporare, richiede solo una consulenza professionale e scartoffie, ma ottenere le proprietà da una società (ad esempio, per venderle e ritirarle) è più complesso perché si sta percorrendo la linea di evasione / frode fiscale intenzionale a meno che vendi la società anziché le proprietà che la compongono. Questo è, ovviamente, molto più difficile della vendita di una casa.
Al contrario, se gestisci personalmente due o tre proprietà e ne hai anche una o due gestite in modo professionale, potresti non trarre vantaggio dall'incorporazione. Se il reddito derivante dai tuoi affitti non supera di gran lunga le tue spese per ciascuna proprietà, è meglio tenerle così come sono e utilizzare gli ammortamenti e le svalutazioni dove è possibile o modificare le tue proprietà immobiliari in una piccola impresa.
Oltre a utilizzare le piccole imprese in alternativa all'incorporazione, alcuni stati consentono agli investitori immobiliari di aprire una società a responsabilità limitata per ogni proprietà di loro proprietà. Anche se questo non riduce necessariamente le tasse, protegge le tue finanze, così come ogni proprietà, da qualsiasi contenzioso che può essere portato contro una delle tue proprietà.
La linea di fondo
Vendere una proprietà in affitto può essere una sfida, ed è ancora più difficile se speri di evitare una grossa fattura fiscale sul ricavato. Se stai vendendo per investire in una proprietà diversa, puoi semplicemente fare un rollover 1031 e rimandare la fattura fiscale. Se vendi perché hai bisogno del capitale, dovrai pagare alcune tasse.
Lo scenario migliore, come nel caso delle azioni, è quello di rimandare la vendita di un investimento immobiliare, in particolare un affitto che è in pareggio o migliore, a meno che non si stia compensando crediti o perdite per eliminare parte del morso dall'imposta sulle plusvalenze. In questo modo, avrai la possibilità di ridurre il tuo gettito fiscale complessivo e intascare più del ricavato.
