Cos'è la legge sul miglioramento del mercato ipotecario secondario?
Il Secondary Mortgage Market Enhancement Act (SMMEA) è un atto emesso negli Stati Uniti nel 1984 per soddisfare una crescente domanda di credito ipotecario che altrimenti non potrebbe essere soddisfatta dalle agenzie federali esistenti. La SMMEA ha consentito agli istituti finanziari istituiti e regolamentati federalmente di investire in titoli garantiti da ipoteca. Ha anche scavalcato le leggi sugli investimenti statali per consentire alle istituzioni statali e regolamentate di investire in questi titoli. L'atto ha dato un contributo importante all'eccezionale crescita del mercato dei mutui residenziali nei decenni successivi. Ha inoltre contribuito alla crisi del mercato immobiliare iniziata nel 2007.
Comprensione del Secondary Mortgage Market Enhancement Act (SMMEA)
Il Secondary Mortgage Market Enhancement Act è stato creato in risposta alle preoccupazioni sul futuro del settore immobiliare. Uno dei principi alla base è che i titoli garantiti da ipoteca privata non dovrebbero essere in concorrenza con i titoli garantiti da ipoteca governativi. Invece, dovrebbero competere con altri investimenti privati come i fondi comuni di investimento.
La SMMEA è riuscita a rafforzare il mercato dei mutui secondari. Quando i titoli garantiti da ipoteca sono diventati ampiamente disponibili, hanno attratto sempre più investitori. Poiché l'atto ha superato le leggi statali, ha consentito investimenti anche negli stati che avevano limitazioni di legge sui titoli garantiti da ipoteca. Questa crescita degli investimenti ha portato a un più ampio bacino di denaro disponibile per gli acquirenti di case. Ha anche dato agli acquirenti di case una maggiore varietà di opzioni di prestito. Sempre più americani sono stati in grado di acquistare case a seguito della SMMEA.
Il Secondary Mortgage Market Enhancement Act e la crisi del mercato immobiliare del 2007
Le possibilità di investimento e di prestito create dal Secondary Mortgage Market Enhancement Act alla fine hanno contribuito al crollo del mercato immobiliare statunitense a partire dal 2007. Questo crollo è stato accelerato da una confluenza di fattori, tra cui titoli garantiti da ipoteca che hanno ricevuto rating di credito più elevati dalle agenzie di rating rispetto a era garantito dalle loro partecipazioni.
I titoli garantiti da ipoteca vengono creati quando un prestatore di mutui vende mutui a uno sponsor del pool, che li assegna a un fiduciario. Gli investitori acquistano certificati e ricevono pagamenti generati dal pool di mutui. Il prestatore iniziale continua a fornire assistenza ai mutui sottostanti del pool e incassa pagamenti mensili. Il fiduciario paga una commissione di servizio al prestatore in cambio dei proventi, che vengono poi distribuiti agli investitori.
Prima del crollo del 2007, molti titoli garantiti da ipoteca erano raggruppati con mutui subprime di qualità inferiore. Le istituzioni di rating spesso hanno dato a questi pool relativamente rischiosi valutazioni elevate, il che ha incoraggiato alti livelli di investimento. Allo stesso tempo, i finanziatori offrivano prestiti a mutuatari non qualificati. Molti mutuatari hanno finito per fallire. Le inadempienze alla fine hanno portato al crollo del mercato dei mutui secondari, che ha avuto un effetto a catena nell'economia generale.
