Che cos'è un Propco (società immobiliare)?
Una propco, una società immobiliare o una società prop è un'entità secondaria creata da un'azienda per detenere e gestire gli immobili di proprietà dell'azienda. Propcos sono spesso costituiti come una società sussidiaria che esiste per detenere o possedere un genitore o proprietà immobiliari che generano reddito. La società immobiliare possiede tutti i beni immobili e il relativo debito, fornendo alla società madre o alla società operativa vantaggi legati a questioni finanziarie e di rating del credito.
Capire Propcos
Gli accordi Propco sono quasi sempre fatti per garantire finanziamenti più favorevoli sia per Propco che per Opco. Propco può finanziare contro un ammontare molto più elevato delle sue partecipazioni immobiliari a tassi molto più competitivi, poiché la banca sta prendendo la decisione su attività fisiche che generano reddito piuttosto che sul mondo più fluido della valutazione delle operazioni commerciali. Ciò crea chiarezza per la banca finanziaria e, a sua volta, l'opco rimuove il costo di trasporto del suo immobile dai suoi libri immediati.
Le società immobiliari rendono il finanziamento più chiaro.
Rischi di un accordo Propco
Questo tipo di accordo propco-opco consente alla società operativa di affittare o affittare beni immobili dalla società immobiliare. In pratica, questo sembra una vendita e un leaseback. Tuttavia, la società non cede mai la proprietà in alcun modo reale, poiché propco e opco fanno parte dello stesso gruppo di società. Mentre questo suona come l'equivalente aziendale di avere la tua torta e mangiarla anche, ci può essere un aspetto negativo nella creazione di un propco.
Se un'azienda lavora da più sedi anziché da una primaria, un accordo propco blocca la società in una situazione in cui la chiusura di qualsiasi posizione diventa più difficile. In una configurazione aziendale tradizionale, ad esempio, un'azienda potrebbe scegliere di chiudere una sede o un ufficio poco performante e probabilmente vendere la proprietà.
Al contrario, in un accordo Propco, Propco possiede la proprietà e non può scegliere di vendere la proprietà se il mercato non restituirà abbastanza per coprire i debiti. Di conseguenza, all'opco potrebbe essere richiesto di pagare l'affitto su una proprietà, anche se non la sta utilizzando, poiché la propco dipende da quel reddito per servire il debito finanziato dalle proprietà. In effetti, la divisione propco-opco viene solitamente effettuata per capitalizzare l'intera società per l'espansione, quindi le aziende spesso finiranno con più sedi durante il processo.
Transizioni da Propco a REIT
Poiché un propco può limitare la flessibilità dell'opco in determinate situazioni, la società operativa talvolta trasforma la società immobiliare come un fondo di investimento immobiliare (REIT) per trasformarlo nella propria entità. La creazione di un REIT comporta vantaggi fiscali per la società madre, in quanto elimina eventuali problemi di doppia imposizione che potrebbero sorgere con un accordo propco-opco. Una volta scartato, Propco può agire come qualsiasi altro REIT, aggiungendo proprietà al suo portafoglio che non sono correlate al business dell'opco.
