Nonostante i crescenti segnali di un rallentamento del mercato immobiliare, Goldman Sachs ritiene che tassi di interesse più bassi aumenteranno gli investimenti residenziali durante la seconda metà del 2019. Sia gli investimenti residenziali sia gli avviamenti per le abitazioni hanno subito una decelerazione durante la prima metà di quest'anno, ma i tassi dei mutui e Il recente taglio dei tassi della Federal Reserve contribuirà a stimolare la domanda di alloggi, ha affermato gli analisti di Goldman in una nota recente.
Riconoscendo che "l'edilizia abitativa è stata un po 'più debole di quanto ci aspettassimo, e sembra confrontarsi con alcuni venti contrari che persisteranno almeno in parte", gli analisti, guidati dall'economista Jan Hatzius, sono rimasti ottimisti sulle prospettive di crescita futura del settore. "Il nostro modello punta a un sano rimbalzo a un ritmo di crescita del 4% degli investimenti residenziali nel 2019 H2", ha scritto Hatzius.
Un rimbalzo nel mercato immobiliare aiuterebbe i titoli di costruzione di case a mantenere il loro rally durante la prima metà dell'anno. L'ETF SPDR S&P Homebuilders (XHB) è cresciuto di quasi il 27% nell'anno rispetto all'aumento di S&P 500 del 15%. Le azioni di singoli costruttori di case come M / I Homes Inc. (MHO) e LGI Homes Inc. (LGIH) sono aumentate di oltre il 70% per l'anno, mentre KB Home (KBH) e DR Horton Inc. (DHI) sono aumentate di oltre 40 % e PulteGroup Inc. (PHM) è aumentato di quasi il 28%.
Che cosa significa per gli investitori
Tassi ipotecari più bassi porteranno all'aumento della domanda di alloggi, che è il settore dell'economia più sensibile alle variazioni dei tassi di interesse. Dallo scorso autunno, i tassi ipotecari sono diminuiti di 125 pb. Il tasso sull'ipoteca a 30 anni è sceso da un picco del 4, 94% a novembre al 3, 60% più recentemente, secondo i dati dell'agenzia ipotecaria Freddie Mac, per CNBC.
L'effetto stimolante di tassi più bassi sulla domanda di alloggi arriverà attraverso due canali separati. Il canale ovvio è che i tassi ipotecari più bassi rendono più economico il costo del finanziamento dell'acquisto di una nuova casa; quindi aumento della domanda. Il secondo canale si verifica attraverso il minor costo per i proprietari di case esistenti di rifinanziamento del loro mutuo a tassi più bassi. I costi più bassi creano un effetto ricchezza che stimola la spesa per consumi e un conseguente meccanismo di feedback positivo sul mercato immobiliare.
Al momento, tuttavia, tassi più bassi non sono riusciti a fornire il tanto atteso impulso all'edilizia abitativa. Gli investimenti residenziali stanno vivendo la peggiore serie dalla Grande recessione del 2007-2009, avendo subito un contratto per sei trimestri. Gli inizi delle abitazioni sono scesi del 4, 0% a luglio a un tasso annuale destagionalizzato di 1, 191 milioni di unità e le cifre relative a giugno sono state riviste al ribasso. Gli economisti intervistati da Reuters si aspettavano che gli alloggi iniziassero ad aumentare a luglio a un ritmo di 1, 257 milioni di unità, secondo la CNBC.
Una spiegazione per l'incapacità della domanda di alloggi di rispondere a tassi di interesse più bassi è la crescente prospettiva economica. In effetti, se i tassi di interesse più bassi sono il risultato di una mossa politica specificamente intesa a rispondere all'incertezza economica, il segnale negativo che i tassi più bassi inviano può essere più potente dell'effetto di stimolo positivo di quei tassi più bassi stessi. I costruttori di case pensano che questo sia un grande motivo per cui la domanda di alloggi non è aumentata.
Ma Goldman ha un'altra spiegazione: la risposta è in ritardo. Gli effetti delle variazioni dei tassi di interesse di solito non si avvertono immediatamente, ma possono richiedere mesi se non anni prima che funzionino i loro effetti sull'attività economica. "La nostra stima del ritardo tra le variazioni dei tassi di interesse e l'attività abitativa suggerisce che la maggior parte della spinta deve ancora arrivare", ha scritto Hatzius.
Ci sono alcuni segni positivi che suggeriscono che l'ipotesi del ritardo di risposta di Goldman potrebbe essere corretta. I permessi di costruzione, che sono stati deboli per gran parte dell'anno, sono saliti dell'8, 4% a un tasso di 1.336 milioni di unità a luglio. Questo è il più grande guadagno per i permessi da giugno 2017. Altri aspetti positivi del genere potrebbero essere in serbo poiché gli effetti del taglio dei tassi della Federal Reserve alla fine del mese scorso si fanno strada lentamente nell'economia e si prevedono altri tagli ai tassi prima l'anno è finito.
Guardando avanti
Nonostante i segni di vita, Goldman si aspetta che persistano alcuni venti contrari alle abitazioni, tra cui la diluizione dell'incentivo fiscale per le abitazioni occupate dai proprietari, un mercato del lavoro edile estremamente ristretto e un aumento dei terreni, dello sviluppo, del diritto e di altri costi regolamentari. Si potrebbe aggiungere la crescente possibilità di una recessione nel mezzo della crescente guerra commerciale del presidente Trump con la Cina.
