L'analisi del flusso di cassa attualizzato, o DCF, è molto comunemente usata nella valutazione degli investimenti immobiliari, sebbene la determinazione del tasso di sconto implichi una serie di variabili che possono essere difficili da prevedere con precisione. L'analisi del flusso di cassa attualizzato è un metodo di valutazione che cerca di determinare la redditività, o semplice fattibilità, di un investimento esaminando il reddito o il flusso di cassa futuri previsti dall'investimento e quindi attualizzando quel flusso di cassa per arrivare a un valore corrente stimato dell'investimento. Questo valore corrente stimato è comunemente indicato come valore attuale netto o VAN. Per la valutazione degli investimenti immobiliari, il tasso di sconto è comunemente il tasso di rendimento annuo desiderato o previsto.
Calcolo del flusso di cassa scontato per il settore immobiliare
Per gli investimenti immobiliari, i seguenti fattori devono essere inclusi nel calcolo:
- Costo iniziale - O il prezzo di acquisto o l'acconto effettuato sulla proprietà. Costi di finanziamento - I costi del tasso di interesse su qualsiasi finanziamento iniziale o previsto. Periodo di detenzione - Per gli investimenti immobiliari, il periodo di detenzione è generalmente calcolato per un periodo compreso tra cinque e 15 anni, anche se varia tra investitori e investimenti specifici. Costi aggiuntivi anno per anno - Questi includono i costi di manutenzione e riparazione previsti; tasse di proprietà; e qualsiasi altro costo oltre ai costi di finanziamento. Flussi di cassa previsti - Una proiezione annuale di qualsiasi reddito locativo ricevuto dal possesso della proprietà. Profitto di vendita - L'importo previsto di profitto che il proprietario si aspetta di realizzare alla vendita della proprietà alla fine del periodo di detenzione previsto.
Numerose variabili devono essere stimate nel calcolo DCF; questi possono essere difficili da definire con precisione e includono cose come i costi di riparazione e manutenzione, gli aumenti previsti del noleggio e gli aumenti del valore della proprietà. Questi elementi vengono generalmente stimati utilizzando un sondaggio di proprietà simili nell'area. Mentre determinare cifre accurate per la proiezione di costi e flussi di cassa futuri può essere impegnativo, una volta determinate queste proiezioni e il tasso di sconto, il calcolo del valore attuale netto è abbastanza semplice e i calcoli computerizzati sono liberamente disponibili.
