Sommario
- Combinare i mutui
- Sai con cosa stai iniziando
- Come consolidare
- La linea di fondo
Avere due mutui non è così raro come potresti pensare. Le persone che accumulano abbastanza capitale proprio nelle loro case spesso scelgono di stipulare una seconda ipoteca. Potrebbero usare questi soldi per saldare un debito, mandare un bambino al college, finanziare l'avvio di un'impresa o fare un grande acquisto. Altri useranno una seconda ipoteca per migliorare il valore della loro casa o proprietà attraverso la ristrutturazione o la costruzione di una piscina, ecc.
Due mutui, tuttavia, possono essere più complicati rispetto a detenerne solo uno. Fortunatamente, ci sono meccanismi disponibili con cui combinare o consolidare due mutui in un prestito. Ma il processo di consolidamento può essere esso stesso complicato e la matematica può finire per non renderlo utile alla fine.
Key Takeaways
- Il possesso di due mutui è una situazione comune, che può essere semplificata combinandoli in un unico prestito. Il consolidamento di due prestiti in uno può richiedere l'aiuto di un broker esperto con esperienza nel farlo. Il consolidamento può semplificare le vostre finanze e risparmiare denaro tempo, arrivano con costi che potrebbero non finire per renderla una decisione intelligente alla fine.
Combinare i mutui
Facciamo un esempio: dieci o più anni fa hai sottoscritto una linea di credito azionaria domestica e durante il periodo di sorteggio - il momento in cui potresti "disegnare" sulla tua linea di credito - stavi pagando un importo gestibile: $ 275 al mese su una linea di credito di $ 100.000.
Secondo i termini di questo prestito, dopo dieci anni il periodo di sorteggio è diventato il periodo di rimborso - i successivi 15 anni in cui devi pagare il prestito come un mutuo. Ma probabilmente non ti aspettavi che il pagamento di $ 275 diventasse un pagamento di $ 700 che potrebbe spostarsi ancora più in alto se il tasso principale aumenta.
Consolidando i due prestiti, potresti potenzialmente risparmiare più di $ 100 ogni mese e bloccare il tuo tasso di interesse piuttosto che vederlo aumentare se il primo aumenta. D'altra parte, forse vuoi pagare i prestiti più velocemente e vuoi condizioni migliori che ti aiuteranno a farlo. Come funziona questo tipo di consolidamento ed è una buona idea?
Sai con cosa stai iniziando
Per capire cosa succede quando ti consolidi devi sapere alcune cose sugli attuali prestiti che hai. Se, quando vai a consolidare i prestiti, ti rendi conto che la tua seconda ipoteca è stata utilizzata per estrarre contanti dalla tua casa per qualche motivo - chiamato prestito di riscossione - può aggiungere costi al nuovo prestito e ridurre l'importo per il quale qualificarsi. I prestiti in contanti hanno un prezzo più elevato, dicono i finanziatori perché il mutuatario ha statisticamente più probabilità di abbandonare il prestito se si trovano nei guai.
Poi c'è il rifinanziamento rate / term (refi). Questo tipo di prestito è semplicemente un aggiustamento del tasso di interesse e delle condizioni del prestito corrente. Il prestito è considerato più sicuro per il creditore perché il mutuatario non sta intascando denaro o riducendo la quantità di capitale che hanno nella proprietà. Potresti aver rifinanziato di recente quando i tassi dei mutui sono scesi ai minimi storici.
Perché queste distinzioni contano? Secondo Casey Fleming, consulente per i mutui presso la C2 FINANCIAL CORPORATION e autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior mutuo possibile", sono importanti perché i termini e l'importo che pagherai su nuovi mutui potrebbero essere molto diversi.
"Supponiamo che tu e il tuo vicino otteniate entrambi il 75% di prestiti di rifinanziamento in valore, sotto il limite di prestito conforme di $ 417.000. Il tuo è un incasso, il suo no. Il tuo prestito costerebbe 0, 625 punti in più di quello del tuo vicino ad aprile 2015. E 1 punto è l'1% dell'importo del prestito, quindi se l'importo del tuo prestito è $ 200.000, a parità di condizioni pagheresti $ 1.250 ($ 200.000 x.00625) in più per lo stesso tasso di interesse del tuo vicino.
Pensare in questo modo. Se originariamente hai acquistato i due prestiti quando hai acquistato la casa, non si tratta di un prestito in contanti poiché la seconda ipoteca è stata utilizzata per acquisire la casa, non per estrarla. Ma più tardi, se hai ricevuto denaro a seguito dell'assunzione di una seconda ipoteca, quella era un prestito in contanti, e quindi un nuovo prestito consolidato sarà considerato lo stesso.
C'è un'altra ragione per cui questa distinzione diventa importante. Poiché i prestiti in contanti sono più rischiosi per il creditore, possono prestare solo il 75% all'80% del capitale proprio in casa contro il 90% su un tasso / termine refi. Fleming lo mette in parole povere in questo modo: "Se il tuo prestito sarà considerato un prestito in contanti, avrai bisogno di più capitale nella tua proprietà per qualificarti"
Come consolidare
Il finanziatore farà tutte le complicate pratiche burocratiche che accompagnano il consolidamento dei prestiti. Il tuo lavoro è essere un consumatore informato. Non parlare con un finanziatore, parla con diversi.
Dal momento che il consolidamento di due prestiti è più complicato di un semplice mutuo per la casa, è meglio parlare personalmente con un massimo di tre o quattro istituti di credito. Puoi parlare con la tua banca o istituto di credito, un broker ipotecario o ricevere raccomandazioni da professionisti del settore di cui ti fidi.
Chiaramente, chiedi loro se il nuovo prestito diventerà un prestito in contanti o un refi rate / rate. È un prestito a tasso fisso o variabile? 15 o 30 anni?
Una volta che sei soddisfatto di un determinato prestatore, ti guideranno attraverso il processo. Non firmare nulla senza averlo prima letto e assicurati di aver compreso il programma di pagamento.
Se il tuo prestito è un prestito in contanti, Casey Fleming afferma che potrebbe esserci un modo per convertirlo in un refi tasso / termine un anno dopo.
"Consolidare i prestiti come incasso, ma ottenere un credito del finanziatore che paga per tutti i costi associati alla transazione. Attendere un anno e rifinanziare di nuovo. Dato che a quel punto stai solo rifinanziando un singolo prestito, non si tratta di un prestito in contanti. Ora puoi spendere soldi in punti per acquistare il tasso di interesse in quanto manterrai il prestito per un periodo di tempo più lungo. ”Fleming continua a consigliarlo solo se ritieni che i tassi di interesse siano stabili o possano diminuire.
La linea di fondo
“Non prendere mai una decisione per rifinanziare o consolidare i prestiti in base solo alla riduzione del pagamento mensile. Nella maggior parte dei casi spenderai di più nel corso della tua vita per il nuovo prestito di quanto pagheresti semplicemente con i prestiti esistenti ", afferma Fleming. "Milioni di consumatori continuano a ipotecare il loro futuro e finiscono con decine o addirittura centinaia di migliaia di dollari in meno in pensione."
Invece, determina per quanto tempo pensi di rimanere in casa e confronta il costo dei tuoi mutui attuali con il nuovo mutuo più eventuali costi associati al nuovo prestito per il periodo di tempo in cui tieni il prestito. Se i costi fossero inferiori, il consolidamento è probabilmente una buona idea.
