Che cos'è un buy-up?
Un riacquisto è un tipo di sconto associato ai prestiti ipotecari domestici. Coinvolge il finanziatore offrendo un incentivo anticipato in denaro al mutuatario in cambio dell'accettazione di un tasso di interesse più elevato sul prestito.
In generale, i riacquisti sono più vantaggiosi per il mutuatario se si aspettano di rivendere la proprietà acquistata entro un breve periodo di tempo. È importante sottolineare che l'incentivo in contanti non può superare i costi di regolamento associati al prestito.
Key Takeaways
- Un buy-up è un tipo di sconto in cui il mutuatario di un prestito ipotecario accetta un tasso di interesse più elevato in cambio di un incentivo anticipato in contanti. prestatore e mutuatario. Tuttavia, una formula tipica prevede che ogni percentuale dell'incentivo di cassa provochi un aumento dello 0, 25% del tasso di interesse, a volte anche gli acquisti di mutui ipotecari e funzionari di prestito bancario. I mutuatari devono pertanto fare attenzione a determinare se il tasso di interesse quotato è stato influenzato da tali accordi.
Comprensione dei buy-up
I riacquisti sono generalmente utilizzati dai mutuatari che desiderano ridurre i costi di insediamento del prestito. Poiché il riacquisto si traduce in un tasso di interesse più elevato sul prestito, il mutuatario prende effettivamente in prestito denaro a quel tasso più elevato e lo utilizza per pagare alcuni o tutti i costi di regolamento.
Poiché il tasso di interesse più elevato si applica all'intero saldo del mutuo, optare per un riacquisto è generalmente economico solo se il mutuatario non intende mantenere il mutuo per un lungo periodo di tempo. In queste situazioni, l'incentivo in contanti iniziale può più che compensare l'aumento del costo degli interessi, considerando che tali costi degli interessi saranno sostenuti solo per un periodo di tempo limitato.
Un'altra considerazione da tenere presente è che a volte i riacquisti vengono pagati ai broker ipotecari. In queste situazioni, il broker può essere effettivamente incentivato per incoraggiare i mutuatari ad accettare tassi superiori al mercato sui loro prestiti ipotecari, noti anche come premi sugli spread di rendimento (YSP). Se questi accordi di acquisto non sono chiaramente comunicati all'acquirente, possono creare un conflitto di interessi tra le due parti.
Prima del 2010, gli sconti di acquisto dei broker ipotecari erano spesso oscurati nei termini di prestito dei mutui che vendevano, rendendo difficile per i mutuatari rilevare quando stavano pagando un YSP sui loro prestiti ipotecari. Da allora, le modifiche alle linee guida federali per le nuove stime dei prestiti richiedono che gli YSP dei broker ipotecari siano chiaramente comunicati all'acquirente.
Nonostante questi miglioramenti, tuttavia, permane il rischio di potenziali conflitti. In particolare, a volte gli sconti sugli acquisti e altri incentivi di questo tipo vengono concessi agli agenti di prestito all'interno degli stessi istituti di prestito. In queste circostanze, il mutuatario potrebbe avere poca capacità pratica di rilevare se i tassi che pagano sono interessati da questi incentivi. A titolo precauzionale, i mutuatari dovrebbero porre domande attente e dirette ai propri funzionari addetti ai prestiti su quali, se del caso, siano in atto programmi di incentivazione in relazione al loro prestito.
Esempio reale di acquisto
Per illustrare, considera un acquirente che desidera assicurarsi un mutuo di $ 100.000. Il tasso di interesse standard offerto dalla banca è del 4, 50%. Tuttavia, l'acquirente desidera utilizzare uno sconto di acquisto pari al 2, 50% del valore del prestito. In quello scenario, l'acquirente riceverà un incentivo in contanti di $ 2.500 in cambio dell'accettazione di un tasso di interesse superiore al normale.
Sebbene il livello esatto del nuovo tasso d'interesse sia soggetto a negoziazione, la formula tipica è che ogni percentuale dello sconto comporti un aumento dello 0, 25% del tasso d'interesse ipotecario. Pertanto, nell'esempio sopra, l'incentivo in contanti del 2, 50% comporterebbe un aumento del tasso dello 0, 625%. Il nuovo tasso di interesse sarebbe quindi del 5, 125%.
