Un brusco rallentamento del mercato immobiliare ha suscitato preoccupazioni in merito al ripetersi del crollo dei subprime del 2007-2008, ma l'economista premio Nobel che ha predetto che la crisi crede che oggi tali timori siano esagerati. Pur notando che i prezzi delle case sono aumentati dal 2012, il professor Robert Shiller della Yale University ha detto alla CNBC: "Una bolla immobiliare non è molto in evidenza… Non è la stessa. È più placida". Ha aggiunto: "Non mi aspetto una brusca svolta nel mercato immobiliare a questo punto".
L'ETF SPDR Homebuilders (XHB) è precipitato dell'81% tra il 17 marzo 2006 e il 9 marzo 2009, sulla base dei prezzi di chiusura adeguati di Yahoo Finance. Quest'anno, alla chiusura del 29 ottobre, è diminuito del 32% dal suo massimo di 52 settimane stabilito nel commercio intraday il 24 gennaio. Alcuni recenti segni di stress nel mercato immobiliare sono riassunti nella tabella seguente.
| Aumento dei tassi ipotecari |
| Prezzi delle case in aumento |
| Prezzi in calo delle scorte legate all'abitazione |
| L'alloggiamento inizia |
| Vendite di nuove case in calo |
| Le persone che soggiornano nelle vecchie case più a lungo |
Fonti: CNBC, MarketWatch, Goldman Sachs
Rilevanza per gli investitori
Una bolla dei prezzi delle case e il conseguente crollo dei subprime sono stati i fattori chiave che hanno spinto la più ampia crisi finanziaria del 2008. I prezzi delle case sono aumentati in una frenesia speculativa, gli istituti di prestito erano indebitamente lesi nell'estensione del credito, molti acquirenti di case hanno ipotizzato che i mutui andassero oltre il loro lungo periodo la capacità a lungo termine di finanziare e infine un'ondata di insolvenze da parte dei mutuatari ha minacciato la solvibilità di alcuni importanti istituti finanziari. Questo, a sua volta, ha portato a un grave declino della liquidità, un crollo del mercato azionario e un'economia in collasso in tutto il mondo.
Shiller aveva previsto una catena di eventi in questo senso quando altri personaggi importanti della finanza e dell'economia, come l'ex presidente del Consiglio della Federal Reserve Alan Greenspan, non credevano che fosse in atto una bolla immobiliare. I ricordi del 2007-2008 stanno suscitando oggi le preoccupazioni che un raffreddamento del mercato immobiliare possa rappresentare una bolla nelle fasi iniziali dello scoppio.
"La crisi dei subprime è stata un evento che ha fatto la storia", ha detto Shiller alla CNBC, osservando che includeva il più forte movimento di aumento e riduzione dei prezzi delle case nella storia degli Stati Uniti. Meglio noto per lo sviluppo del rapporto CAPE per analizzare le valutazioni del mercato azionario, Shiller è anche co-sviluppatore dell'indice dei prezzi delle case Case-Shiller. L'ultima versione, a settembre, ha mostrato un rallentamento degli aumenti dei prezzi delle abitazioni a luglio, per CNBC. Tuttavia, il prezzo medio di una nuova casa è aumentato di oltre il 60% dalla fine del 2011, secondo CBS News.
"Non mi aspetto una brusca svolta nel mercato immobiliare a questo punto". —Robert Shiller, economista premio Nobel
Il tasso sull'ipoteca di riferimento a 30 anni a tasso fisso è ora di circa il 5%. Questo è il livello più alto dal 2011, secondo un recente rapporto di Goldman Sachs, in cui si aggiunge che l'indice di convenienza abitativa è vicino al livello più basso degli ultimi 10 anni. A settembre, gli inizi delle abitazioni sono diminuiti del 5, 3% e le vendite di nuove case del 5, 5% da agosto, secondo Goldman. Rispetto a settembre 2017, le vendite di nuove case sono diminuite del 13%, secondo i dati dell'Ufficio censimento statunitense citati da CNBC.
I giovani di età compresa tra 25 e 34 anni della cosiddetta generazione del millennio hanno un tasso di proprietà della casa che è circa l'8% inferiore rispetto ai baby boomer e quelli di Gen X di età simili, secondo i dati dell'Istituto urbano citato dalla CBS. L'alto debito dei prestiti agli studenti e la bassa crescita dei salari sono fattori alla base del basso tasso di proprietà della casa tra i millennial, portando a circa 3, 4 milioni di proprietari di case in meno in tutto il paese che altrimenti sarebbe stato il caso, per le stesse fonti.
Nel frattempo, il possesso medio delle persone nelle loro case sta aumentando, in parte in risposta al problema dell'accessibilità economica con le nuove case, riferisce MarketWatch. Sulla base dell'analisi di Attom Data Solutions, tale rapporto indica che la casa media esistente che ha cambiato di mano nel terzo trimestre del 2018 è stata occupata dal suo precedente proprietario per 8, 23 anni, quasi il doppio del tempo nel 2000, quando iniziano i dati di Attom. La stessa storia cita i dati di CoreLogic che indicano che 2, 2 milioni di proprietari di case hanno mutui subacquei, a causa di più delle case, e che altri 550.000 hanno un capitale proprio inferiore al 5%, il che significa che le commissioni degli agenti immobiliari e altri costi di transazione probabilmente lasciarli senza profitto in una vendita.
Guardando avanti
Una mossa contrarian potrebbe essere quella di investire in titoli legati all'abitazione abbattuti. Tuttavia, un grave mercato ribassista o una recessione economica comporterebbero ulteriori perdite. Inoltre, uno studio di Fannie Mae citato da progetti della CBS ha affermato che, a meno che la domanda proveniente dai millennial aumenti, l'invecchiamento dei baby boomer che cercano di ridimensionare potrebbe dover accettare prezzi ancora più bassi per la loro casa esistente, deprimendo ulteriormente il mercato immobiliare.
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