I mutui per la conversione dell'equità domestica - o HECM, come sono comunemente chiamati - sono i più noti prodotti di mutuo inverso. Questi prestiti assicurati a livello federale consentono ai proprietari di case che hanno almeno 62 anni di attingere al loro capitale proprio per pagare cose come le spese di vita di base, le spese sanitarie e una ristrutturazione della casa. Mentre gli HECM rappresentano la maggior parte del mercato dei mutui inversi, un piccolo segmento - meno del 10% - comprende altri due prodotti di prestito: i mutui inversi proprietari e i mutui inversi monouso. Questo articolo spiega chi potrebbe voler utilizzare un mutuo inverso proprietario.
Che cosa è un mutuo inverso proprietario?
Il Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano stabilisce l'importo massimo del prestito per gli HECM. A partire dal 1 ° gennaio 2018, l'importo è aumentato a $ 679.650 (il 150% del limite di conformità nazionale Freddie Mac di $ 453.100). Questo limite si applica anche alle aree che ricevono eccezioni ai limiti di Freddie Mac, tra cui Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane.
I mutui ipotecari proprietari forniscono importi di prestito superiori a quelli consentiti dai programmi HECM. Questo perché mentre gli HECM sono sostenuti a livello federale e possono essere offerti da qualsiasi finanziatore approvato dalla Federal Housing Administration, i mutui inversi proprietari sono strutturati e assicurati da società private, che scelgono anche i finanziatori che possono offrirli.
I mutui inversi proprietari in base alle dimensioni sono limitati solo dalla quantità di rischio che il prestatore è disposto ad assumersi. Come per gli HECM, l'importo del prestito si basa su diversi fattori, incluso il valore stimato della casa, ma, a differenza degli HECM, il prestito può essere in milioni. Di conseguenza, i mutui inversi proprietari sono anche chiamati mutui inversi jumbo.
Sia gli HECM che i mutui ipotecari proprietari consentono ai mutuatari di spendere i fondi nel modo che desiderano, sia che si tratti di spese di soggiorno, di viaggio, di spese mediche, di assistenza a lungo termine, di una ristrutturazione domestica o di una vacanza da sogno. L'unico prodotto di mutuo inverso che limita il modo in cui i fondi vengono utilizzati è il mutuo inverso monouso, che viene generalmente utilizzato per aiutare i proprietari di case a pagare le tasse sulla proprietà e le necessarie riparazioni della casa.
Infine, diversamente dagli HECM, i mutui ipotecari di proprietà potrebbero non offrire più opzioni di erogazione, come un pagamento mensile o una linea di credito. Invece, i fondi sono generalmente disponibili solo come somma forfettaria alla chiusura.
Costi dei mutui inversi proprietari
I mutui ipotecari proprietari non sono assicurati a livello federale, quindi non esiste un premio assicurativo ipotecario anticipato o mensile (come per gli HECM). Tuttavia, i finanziatori tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati e prestare importi inferiori rispetto al valore di una casa per compensare la mancanza di un'assicurazione ipotecaria. Pertanto, un mutuo inverso proprietario non sarà sempre la soluzione migliore per un proprietario di casa, anche uno con una casa costosa. È una buona idea confrontare i tassi di interesse e le commissioni di diversi istituti di credito ipotecari proprietari e istituti di credito HECM allo stesso modo per trovare l'offerta migliore in base all'età e al valore della casa.
La linea di fondo
Se sei un vecchio proprietario di abitazione, potresti essere in grado di attingere al patrimonio netto della tua casa con un'ipoteca inversa per pagare le spese di soggiorno, una ristrutturazione della casa o qualsiasi altra spesa. Il tipo più comune di mutuo inverso di gran lunga è l'HECM, ma alcuni proprietari di case potrebbero scoprire che un mutuo inverso proprietario consente loro di prendere in prestito di più contro il patrimonio netto della loro casa. Quanto puoi prendere in prestito dipende dalla tua età e dal valore della proprietà - e da quanto rischio il finanziatore è disposto ad assumersi.
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