CHE COS'È L'esclusione volontaria
Una preclusione volontaria è una procedura di preclusione che viene avviata da un mutuatario che non è in grado di continuare a effettuare pagamenti di prestito su una proprietà, nel tentativo di evitare ulteriori pagamenti e prevenire la preclusione involontaria e lo sfratto. Una preclusione involontaria, d'altra parte, viene avviata dall'istituto di credito al fine di impossessarsi di una proprietà per recuperare le proprie perdite ed è in genere l'ultima opzione per i mutuatari che non sono in grado di effettuare pagamenti sui propri prestiti. I mutuatari possono richiedere pignoramenti volontari da banche e altri istituti di credito per proprietà sia residenziali che commerciali.
Esistono diverse frasi usate per descrivere pignoramenti volontari, tra cui default strategico, allontanamento, jingle mail e pignoramento amichevole. Un atto al posto della preclusione è una delle forme più comunemente utilizzate di preclusione volontaria. Le regole, le leggi e le sanzioni per pignoramenti volontari variano ampiamente a seconda delle istituzioni e degli Stati prestatori.
RIPARTIZIONE Preclusione volontaria
La preclusione volontaria è estremamente dannosa per i rating creditizi di un mutuatario e può rendere difficile affittare o acquistare una casa e ottenere prestiti approvati per molti anni dopo, ma non è così finanziariamente dannosa come una preclusione involontaria. Pertanto, può essere un'opzione economica per alcuni mutuatari che, piuttosto che lottare per effettuare pagamenti ogni mese, concludono che non saranno in grado di continuare a effettuare pagamenti. Molti debitori prevedono una preclusione volontaria aprendo nuove carte di credito e sottoscrivendo nuovi prestiti e mutui auto prima che il loro rating scenda. I finanziatori accetteranno spesso la richiesta di un mutuatario di pignoramento volontario perché può rendere il processo di riconquista della proprietà e di riscossione dei debiti molto più rapido ed economico rispetto a una preclusione involontaria.
I motivi della preclusione volontaria includono una perdita improvvisa e inaspettata del lavoro, la consapevolezza che si vive oltre le proprie possibilità e i cambiamenti nel mercato immobiliare e dei tassi di interesse variabili.
Pignoramenti volontari e crisi abitativa del 2007-2008
Prima della bolla immobiliare americana e della crisi dei mutui subprime alla fine degli anni 2000, la preclusione volontaria era un'opzione usata raramente per i mutuatari che lottano per permettersi i pagamenti dei prestiti immobiliari; tuttavia, è diventato molto più ampiamente utilizzato negli anni da allora. Nel 2007 e nel 2008, i prezzi delle case sono precipitati, registrando spesso cali di valore a due cifre. All'inizio del 2010, circa il 25 percento di tutti i mutui era sott'acqua, il che significa che l'importo dovuto sull'ipoteca era superiore al valore della casa. Secondo alcuni studi, i pignoramenti volontari sono più che raddoppiati dal 2007 al 2008 e hanno rappresentato oltre il 25% di tutti i valori predefiniti nel 2009. I pignoramenti volontari sono rimasti comuni nell'ultimo decennio, poiché i valori delle case non sono ancora aumentati abbastanza da liberare molti mutuatari dal onere del patrimonio netto negativo.
