Sommario
- Pro e contro delle aste
- Proprietà di preclusione
- Imposta di proprietà predefinita
- Assistere all'asta
- Trovare aste immobiliari
- Dati del servizio di elenchi multipli
- Cosa devono sapere gli offerenti
- Accesso a una proprietà
- Condizioni e ispezioni
- Opzioni di pagamento: pianificare in anticipo
- Reclami, privilegi e occupanti
- La linea di fondo
Stai cercando di acquistare una proprietà? Non devi limitarti ai canali tradizionali di ricerca di annunci immobiliari e di lavorare con agenti immobiliari. Puoi anche acquistare un immobile all'asta.
Dovresti comprare una casa all'asta?
Cosa hai bisogno di sapere
- L'acquisto di una casa all'asta è più rischioso rispetto all'acquisto attraverso il solito processo. È fondamentale essere ben istruiti su come funzionano le aste immobiliari. Puoi trovare aste di case attraverso governi locali, agenti immobiliari e siti online come RealtyTrac e Auction.com. Le proprietà di asta spesso non consentono un'ispezione domestica o alcun modo legale per vedere l'interno di persona. Se non puoi permetterti il rischio di acquistare una proprietà in cattive condizioni, segui le aste che ti consentono di ispezionare la proprietà prima di fare offerte. Rivedi e comprendi tutte le regole dell'asta e fai la dovuta diligenza su qualsiasi proprietà che ti interessa, ad esempio, controllando reclami, privilegi e occupanti, prima di fare offerte.
Pro e contro delle aste
I vantaggi dell'acquisto all'asta comprendono l'espansione delle opzioni e l'eventuale acquisto con uno sconto. Potresti incontrare meno concorrenza per acquistare una proprietà rispetto all'acquisto nel modo tradizionale, ma avrai anche a che fare con un diverso pool di potenziali acquirenti, spesso investitori esperti.
Forse il rischio maggiore di acquistare all'asta è che avrai una conoscenza limitata delle proprietà in vendita, rendendo un passo falso costoso una possibilità molto reale. E, come con qualsiasi acquisto di beni immobili, dovrai leggere, comprendere e firmare un sacco di scartoffie (idealmente con l'aiuto di un avvocato immobiliare).
La tradizione immobiliare è ricca di storie di case acquistate all'asta per un valore ben al di sotto del valore di mercato e tali occasioni esistono. Tuttavia, le aste sono generalmente un modo più rischioso di acquisire proprietà rispetto all'acquisto attraverso il normale processo. Questa realtà rende di vitale importanza essere ben istruiti su come funzionano le aste immobiliari e prudenti sulle proprietà su cui si considera l'offerta.
"Molte persone credono erroneamente che le case d'aste siano un buon affare", afferma John Myers, agente immobiliare e broker qualificato con Myers & Myers Real Estate ad Albuquerque, Nuovo Messico "Alcune case d'aste sono un buon affare, altre possono essere un grosso errore ".
Per aiutarti a evitare di commettere un grosso errore, questo articolo spiegherà le basi delle aste di proprietà residenziali in modo da poter decidere se questa opzione potrebbe funzionare per te, se vuoi vivere nella proprietà o utilizzarla esclusivamente come investimento.
Proprietà di preclusione
Quando un proprietario di abitazione non ha pagato l'ipoteca per almeno alcuni mesi, potrebbe cadere in default e finire nel processo di preclusione. Quando ciò accade, la banca presenta un avviso di default con il registratore della contea. Se il proprietario della casa non paga il saldo dovuto o non rinegozia il mutuo con il prestatore, il prestatore può mettere all'asta la casa e costringere il proprietario a uscire per mancato pagamento. Queste aste di preclusione sono detenute da amministratori fiduciari assunti dalla banca.
Imposta di proprietà predefinita
Un altro modo in cui una casa finisce sul blocco dell'asta è quando il proprietario non paga le tasse sulla proprietà accertate. In questi casi, è l'autorità fiscale non pagata, piuttosto che la banca, a sequestrare la proprietà. L'asta vincolante fiscale risultante è condotta da uno sceriffo, impiegato o l'ufficio di controllo della contea o dell'autorità locale.
Assistere all'asta
Indipendentemente dal tipo di asta, questi eventi possono svolgersi in luoghi fisici come i tribunali del governo locale e le sale conferenze degli hotel e queste aste di persona vengono completate rapidamente. Anche le aste immobiliari si svolgono sempre più online e le aste online possono durare giorni o settimane.
L'acquisto di case all'asta è stato e continuerà ad essere popolare, secondo Earl White, co-fondatore di House Heroes LLC, una società di investimenti immobiliari in Florida che acquista case, condomini e terreni liberi residenziali. "Gli occupanti proprietari con un budget limitato e i professionisti del settore immobiliare migrano verso fonti in cui vi è meno concorrenza", afferma. “Naturalmente, le proprietà dell'asta generano meno offerte, con un conseguente prezzo di vendita inferiore.
"Tuttavia, le aste di preclusione non forniscono gli sconti esistenti durante il periodo della crisi", continua White, spiegando che quando sono disponibili meno proprietà, gli acquirenti sono fortemente motivati a causa dell'apprezzamento della casa e dei tassi ipotecari favorevoli, e le aste online sono aumentate concorrenza e aumento dei prezzi.
Trovare aste immobiliari
Un modo per trovare le aste è contattare direttamente i governi locali o visitare i loro siti Web per informazioni, quindi seguire telefonicamente per confermare i dettagli. Un altro è attraverso siti come RealtyTrac e Auction.com. Tuttavia, le informazioni online non sono sempre accurate.
Le proprietà possono essere elencate che sono in pre-preclusione perché il proprietario è in ritardo sui pagamenti. Queste proprietà non possono mai essere messe in vendita perché i loro proprietari recuperano i pagamenti o vengono a un accordo con i loro finanziatori.
Anche agenti e broker immobiliari locali possono essere risorse preziose. Ma potresti non trovarli desiderosi di aiutare perché agenti e broker non guadagnano automaticamente commissioni sulle aste dal vivo. Tuttavia, questi agenti immobiliari possono guadagnare commissioni attraverso aste online.
Dati del servizio di elenchi multipli
I rapporti MLS (Direct Multiple Listing Service) sono molto più preziosi per i potenziali acquirenti rispetto alle inserzioni online, secondo White, perché contengono tutti i dati per la quotazione, comprese le foto e, soprattutto, i commenti dei broker non pubblici. "I commenti non pubblici sono importanti perché specificano informazioni critiche che incidono sul prezzo di vendita e sui giorni di mercato. Ad esempio, difetti di proprietà, opzioni di finanziamento, occupazione e contratti di locazione".
Il modo migliore per valutare una proprietà dell'asta è lavorare con agenti immobiliari, periti, appaltatori e altri che comprendono i costi di costruzione e ristrutturazione e possono stimare con precisione il valore della proprietà e il costo del lavoro di cui ha bisogno.
Mentre le regole variano in base all'ubicazione, i record MLS e di contea sono spesso disponibili solo per i licenziatari immobiliari, afferma White. Nella sua esperienza, di solito sono felici di aiutarti gratuitamente se li contatti.
White rileva inoltre che le aste di persona stanno scomparendo, poiché anche le contee più piccole hanno convertito le loro aste di persona in aste online. Miami e Palm Beach sono due sedi in cui sia le aste fiscali che quelle di preclusione sono ora completamente online.
Tieni presente che le aste di preclusione vengono spesso posticipate o cancellate, anche all'ultimo minuto. Il prestatore potrebbe non aver ottenuto tutti i documenti necessari o il mutuatario potrebbe aver elaborato una soluzione per evitare la preclusione.
Cosa devono sapere gli offerenti
Prima di fare offerte per un'asta immobiliare, devi capire il rischio che stai correndo. Un cattivo acquisto potrebbe perseguitarti per anni. È inoltre necessario comprendere le regole dell'asta ed essere pronti a seguirle prima di provare a partecipare.
Dovrai registrarti e inviare un deposito rimborsabile dal 5% al 10% del prezzo di vendita previsto della proprietà all'entità che detiene l'asta. Se l'asta si svolge di persona, assicurati di effettuare il check-in almeno un'ora prima dell'inizio programmato e di ottenere la carta ufficiale che rilanci quando sei pronto a fare un'offerta.
Vincere una proprietà all'asta può funzionare in due modi diversi.
- In un'asta di conferma del prestatore, il prestatore non deve accettare la tua offerta anche se sei il miglior offerente. In un'asta assoluta, l'offerta vincente ottiene la proprietà.
Il prezzo iniziale dell'asta può essere il saldo dovuto sul mutuo o un importo inferiore progettato per stimolare le offerte. In un'asta di preclusione, il finanziatore non è autorizzato a trarre profitto dall'asta. Spesso, queste proprietà sono vendute in perdita; se c'è un profitto, dovrebbe andare al proprietario della casa precluso dopo che il mutuo e tutti gli altri privilegi sono stati pagati. Le proprietà dell'asta non sono sempre ottime offerte, ad esempio il banditore potrebbe impostare un prezzo di riserva nascosto su una proprietà, che è il minimo che deve essere offerto.
"Sia che un acquirente partecipi all'asta di persona o online, devono tenere presente che esiste un prezzo soglia per ogni proprietà in cui un acquisto saggio può diventare un acquisto folle e non devono consentire l'evento, il luogo o le loro emozioni per influenzare la loro decisione ", consiglia Ron Humes, un agente immobiliare dal 2000 e attuale vicepresidente delle operazioni di Post Modern Marketing a Lexington, Ky.
Il problema di accesso a una proprietà
Le proprietà dell'asta raramente forniscono potenziali acquirenti allo stesso livello di accesso delle proprietà vendute tradizionalmente. Probabilmente non sarai in grado di attraversare la proprietà con il tuo agente a tuo piacimento, anche se alcune società di aste offrono case aperte.
"Personalmente non consiglierei mai a un cliente di acquistare una proprietà da remoto senza prima condurre il test del bulbo oculare", afferma David Roberson, avvocato e broker immobiliare a San Jose, in California. Lui e sua moglie possiedono 22 proprietà in affitto in tre stati, e lui è il proprietario e l'operatore del gruppo di gestione della proprietà della Silicon Valley. O tu o il tuo team di investimento fidato dovreste valutare a fondo sia gli immobili che state prendendo in considerazione sia le persone con cui avete a che fare prima di impegnarvi legalmente o finanziariamente.
Allo stesso modo, Humes avverte che le fonti che riportano il valore attuale o futuro di una proprietà possono essere molto imprecise a meno che non vi sia stata una valutazione in loco da parte di professionisti che sanno come raccogliere e valutare tutti i dettagli necessari. Il modo migliore per valutare una proprietà dell'asta è lavorare con professionisti (agenti immobiliari, periti e appaltatori) che comprendono i costi di costruzione e ristrutturazione e che possono valutare con precisione il valore attuale e futuro della proprietà e il costo del lavoro di cui ha bisogno.
Condizioni della proprietà e ispezioni
La casa poteva avere tutti i tipi di problemi: ricorda, questa era una casa che apparteneva a qualcuno che non poteva permettersi il mutuo o le tasse sulla proprietà, quindi probabilmente non potevano permettersi alcuna manutenzione ordinaria o riparazioni. Inoltre, una volta che questo proprietario si è reso conto che avrebbe perso la casa, potrebbe averlo intenzionalmente trascurato o addirittura danneggiato seriamente. Inoltre, le proprietà che sono rimaste vacanti potrebbero essere state vandalizzate o avere avuto abusivi.
Supponiamo che se la proprietà sembra terribile dall'esterno, probabilmente sembra terribile anche all'interno. Le proprietà dell'asta sono vendute così come sono e dovrete essere in grado di permettervi tutte le riparazioni. Per quanto allettante possa essere, non dovresti sconfinare per avere una migliore idea delle condizioni della proprietà.
Potresti aver visto le pinne fare questo in TV - entrare nei cortili, sbirciare o persino arrampicarsi attraverso le finestre - ma non è legale. E sicuramente non vuoi disturbare nessuno che occupa la casa, non solo per cortesia ma anche per la tua sicurezza. Cerca informazioni sulla storia di proprietà della proprietà dai registri del governo locale, parla con gli agenti immobiliari locali e richiedi rispettosamente le informazioni dai vicini.
Le proprietà dell'asta spesso non consentono un'ispezione domestica o alcun modo legale per visualizzare l'interno di persona. Se non puoi permetterti di acquistare una proprietà in cattive condizioni, segui le aste che ti consentono di ispezionare la proprietà prima di fare offerte. Senza queste informazioni, può essere difficile sapere cosa stai entrando, quali saranno i costi di riparazione di una proprietà o il suo vero valore fino a quando non sarai diventato il proprietario.
Anche se è possibile ottenere un'ispezione domestica, qualsiasi ispezione ha i suoi limiti. I problemi dietro pareti, soffitti e pavimenti potrebbero non essere evidenti fino a quando non ne prendi possesso. Se le utility sono disattivate, potrebbe non essere possibile rilevare perdite, problemi elettrici, apparecchiature rotte o malfunzionamenti delle apparecchiature HVAC.
Opzioni di pagamento: pianificare in anticipo
L'acquisto di una proprietà all'asta richiede in genere un sacco di soldi. Ogni società di aste e governo della contea ha i propri requisiti di pagamento, ma probabilmente avrai bisogno di contanti solo per garantire il tuo diritto di offerta. Gli importi dell'acconto e le modalità di acquisto dipendono spesso dalla proprietà e dalla casa d'aste. Opzioni di finanziamento più flessibili possono essere disponibili acquistando una proprietà di proprietà bancaria nel modo tradizionale: le aste non sono l'unico modo per acquistare pignoramenti.
Per quanto riguarda il pagamento, gli offerenti di un'asta devono portare contanti, un vaglia o un assegno circolare per la somma richiesta dal titolare dell'asta. In genere, dovrai pagare per la proprietà per intero immediatamente dopo aver vinto l'asta. Occasionalmente, potresti avere tempo fino al giorno successivo per completare il pagamento. Il mancato completamento del pagamento può comportare la perdita del deposito e la messa al bando da future aste. Preparati a fornire prova dei fondi per dimostrare che sei in grado di completare l'acquisto. Se fai un'offerta come entità, come una LLC, un trust o una società in accomandita anziché come individuo, potresti dover mostrare i documenti della tua entità.
I vincitori passano attraverso l'impegno e chiudono proprio come farebbero con qualsiasi altro acquisto di casa. Gli offerenti nelle aste immobiliari sono spesso investitori immobiliari che possono permettersi di pagare in contanti. Per le aste che consentono acquisti finanziati, devi essere prequalificato in anticipo.
Alcune case d'aste preferiscono lavorare con i loro finanziatori affiliati e avranno tali finanziatori sul posto all'asta. Tuttavia, fai le tue ricerche in anticipo per determinare i tassi di interesse disponibili da istituti di credito concorrenti. Queste informazioni potrebbero darti un certo vantaggio.
Inoltre, assicurati di comprendere le commissioni d'asta che dovrai coprire. "Le case acquistate nelle aste molte volte hanno costi e commissioni da banditori, banche, avvocati e altre società necessarie per portare la proprietà all'asta", ha detto Humes. "Non è raro trovare commissioni di asta del 10%, interessi bancari e penali, spese legali, spese di vendita del 12%, spese di preparazione della proprietà e simili che vengono trasferite all'acquirente".
Controlla eventuali reclami, privilegi e occupanti
Prima di fare un'offerta, ti consigliamo di assumere una società di ricerca del titolo per vedere chi potrebbe trattenere privilegi contro la proprietà. Se lo vinci, diventerai responsabile di eventuali privilegi, il che significa più soldi di tasca tua.
Potrebbero esserci altri crediti nei confronti della casa - non solo privilegi fiscali, ma privilegi dell'appaltatore o una seconda ipoteca. Gli offerenti devono verificare con la società di aste per assicurarsi che la proprietà abbia un titolo chiaro. Se vinci un'asta, ti consigliamo di acquistare l'assicurazione del titolo durante l'impegno o immediatamente dopo la chiusura per proteggerti da eventuali privilegi non scoperti durante la ricerca del titolo.
Inoltre, in alcuni casi, il (ex) proprietario o uno squatter occuperà la proprietà, il che significa che dovrai sfrattarli, un processo che può essere sgradevole nel migliore dei casi e lungo e costoso nel peggiore dei casi. Per semplificare il processo, potresti voler offrire loro diverse migliaia di dollari in anticipo per spostarsi e consegnare le chiavi.
Astenersi dal fare qualsiasi cosa fino a quando non si detiene il titolo. Evita l'impulso di iniziare i lavori di ristrutturazione o di trasferirti nella proprietà immediatamente dopo aver ottenuto il certificato di vendita. Dovrai comunque attendere fino a 10 giorni circa per ricevere il certificato di titolo. La proprietà non è veramente tua fino a quando non possiedi quel certificato; il proprietario potrebbe ancora mantenere il proprio diritto alla casa presentando un'obiezione alla vendita presso il tribunale o rimborsando il prestito.
La linea di fondo
Le case precluse possono essere finanziariamente allettanti, ma ci sono molti ostacoli da considerare prima di acquistare. Inoltre, solo perché una casa è in vendita all'asta non significa che sarai in grado di ottenerla a un buon prezzo (o che la casa è un buon affare a qualsiasi prezzo, potrebbe essere un pozzo di soldi). Ma per le persone esperte, intelligenti e motivate, vale la pena esplorare le aste di proprietà come un modo per raccogliere una casa o una proprietà di investimento a buon prezzo.
Detto questo, considera le proprietà non d'asta come alternativa. "Può essere possibile trovare un affare migliore quando si negozia con un venditore che ha un patrimonio in una proprietà e può negoziare per proprio conto senza tutte le penalità e le tasse affiliate dell'asta", consiglia Humes. "Potresti anche avere più concorrenza nelle aste di aziende che acquistano proprietà da capovolgere come modello di business. Le case all'asta non sono sempre le migliori offerte per l'acquirente medio di case."
Se sei interessato a provare a ritirare un affare in un'asta, c'è molto da imparare. Le aste sono un modo più rischioso per acquistare una proprietà che attraverso un agente immobiliare. È importante essere estremamente istruiti sul processo e sulle proprietà a cui sei interessato a fare offerte. Lavorare con un agente immobiliare o un broker locale per identificare potenziali proprietà può essere d'aiuto, anche se potrebbero non essere interessati a meno che non sia possibile raggiungere un accordo di compensazione.
Infine, assicurati di rivedere attentamente tutte le regole dell'asta e di condurre la dovuta diligenza sulla proprietà prima di fare un'offerta. Cerca il consiglio di un avvocato immobiliare - idealmente uno che ha esperienza con le vendite di preclusione - per assicurarti di capire quali saranno le tue responsabilità e responsabilità se sei l'offerente vincente.
