In una versione del Grafico periodico dei rendimenti degli investimenti di MFS Investments per gli anni dal 1998 al 2017, i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono stati la classe di attività più performante in sei di quegli anni. Inoltre, in quel lasso di tempo, REIT, come rappresentato dall'indice NAREIT Equity REIT, ha compilato un rendimento medio annuo dell'8, 67%, che era la seconda migliore classe di attività nello stesso periodo dopo piccole attività a media capitalizzazione con un rendimento medio annuo del 9, 12%.
Le performance passate non sono garanzia di rendimenti futuri. Quindi, nell'attuale contesto, gli investimenti REIT sono ancora fattibili per i singoli investitori, i consulenti finanziari e i loro clienti? (Per la lettura correlata, consultare: Stabilità dell'offerta degli ETF REIT.)
Tassi di interesse + REIT
Secondo Yahoo! Finanza, il Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), che replica l'indice MSCI US REIT, ha un rendimento attuale del 4, 3%. Nell'attuale contesto di bassi tassi di interesse, questo è certamente interessante per molti investitori. L'aumento dei tassi di interesse è generalmente un fattore negativo per i REIT; i loro deflussi aumentano a causa di maggiori pagamenti di interessi, il che riduce la liquidità disponibile per effettuare pagamenti di dividendi agli investitori.
I REIT con livelli di debito in eccesso o quelli che necessitano di rifinanziare proprietà nel breve termine sono più suscettibili a un rialzo dei tassi rispetto ad altri.
Nel 2018, il prezzo dell'ETF Vanguard REIT (VNQ) è sceso di oltre il 12% rispetto ai massimi del gennaio 2015, in parte a causa dell'incertezza sui tempi della Fed e sulla volontà di aumentare i tassi di interesse.
Performance passata di REITs
Cohen & Steers, un gestore degli investimenti che offre una serie di fondi REIT, cita l'ultimo ciclo di inasprimento della Fed tra giugno 2004 e giugno 2006 come esempio di dove i tassi più alti inizialmente hanno danneggiato la performance dei REIT. Ma col passare del tempo, l'economia forte ha contribuito a rafforzare il rendimento dei REIT.
Il rendimento cumulativo dei REIT in questo arco di tempo è stato del 54, 9%, rispetto al 15, 5% per le azioni e al 5, 9% per le obbligazioni, secondo la società.
La società afferma in un articolo sul suo sito: “Quando l'economia sta migliorando e i fondamentali sono solidi, le correzioni basate sul rendimento hanno storicamente presentato interessanti opportunità di acquisto per gli investitori a lungo termine. Man mano che i benefici di una crescita economica più forte sono diventati più evidenti, le valutazioni tendono a tornare alla normalità. Riteniamo che gli investitori che sono allineati per trarre vantaggio da queste opportunità potrebbero essere ricompensati nel lungo termine."
I REIT offrono opportunità di diversificazione
I REIT non sono un grande diversificatore rispetto alle azioni, come dimostra la loro circa il 78% di correlazione con le azioni sulla base di un confronto tra l'indice S&P 500 e l'indice NAREIT Equity REIT per i 10 anni fino alla fine del 2015. I REIT, tuttavia, forniscono buoni risultati diversificazione in termini di correlazioni basse o negative con obbligazioni core, materie prime e valute.
Al di là dei tassi di interesse, la performance dei REIT dipenderà da come vanno l'economia e la borsa. In un recente articolo della CNBC, Joseph Smith, Chief Investment Officer di CBRE Clarion Securities, che gestisce circa 22 miliardi di dollari in attività immobiliari, ha dichiarato: "Durante tutto l'anno si è verificato un ribaltamento tra le aspettative di crescita economica e tassi di interesse. Tale incertezza crea volatilità e, in periodi di volatilità, aumenta la correlazione dei REIT con il mercato azionario più ampio. " La citazione di Smith è stata fatta alla fine del 2015. (Per la lettura correlata, vedere: Investimenti immobiliari in un ambiente ad alto tasso di interesse. )
Fattori che influenzano i REIT individuali
Come qualsiasi fondo comune di investimento o ETF, vi sono REIT sottostanti in questi fondi. I REIT individuali possono includere quelli che hanno un portafoglio sottostante di proprietà commerciali, immobili residenziali e hotel o resort tra molti altri. Inoltre, vi è esposizione a settori specifici come la sanità e le aree speciali come il legname e i REIT sui mutui.
Il punto qui è che parte dell'andamento di questi REIT sarà legato all'andamento del mercato azionario e dei settori di attività a cui sono collegati. Ciò significa che la performance di questi REIT va oltre la performance dell'intero mercato azionario e / o dell'economia. Questo non è diverso dall'adagio immobiliare che fa riferimento a come tutti gli immobili sono locali.
I REIT individuali sono anche influenzati dalle persone che li gestiscono. Come qualsiasi altro titolo o strumento simile, la gestione è importante. Qual è la loro esperienza? Sono incentrati sugli azionisti? Hanno i loro soldi investiti insieme ai tuoi?
Il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 è vantaggioso per gli investitori immobiliari. Alcune delle modifiche incluse nella nuova legge fiscale riguardano i REIT. Ad esempio, i REIT beneficiano della detrazione del 20% sul reddito delle entità pass-through.
La linea di fondo
Come molti altri investimenti oggi, i REIT potrebbero risentire almeno inizialmente di un periodo di rialzi dei tassi di interesse. I REIT altamente indebitati e quelli che potrebbero aver bisogno di rifinanziare il debito mentre i tassi sono in aumento potrebbero essere più vulnerabili di altri. Chi esamina i singoli REIT deve guardare alla gestione dell'azienda e al suo portafoglio di investimenti sottostante. Esistono numerosi fondi comuni di investimento e ETF che forniscono una solida esposizione anche in quest'area. Nel corso del tempo, i REIT hanno dimostrato di essere una componente solida di molti portafogli e potrebbero continuare ad andare avanti. (Per la lettura correlata, vedere: 5 tipi di REIT e come investire in essi. )
