Che cos'è il condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)?
Un condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) è un veicolo per scopi speciali (SPV) utilizzato per raggruppare i prestiti ipotecari ed emettere titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Key Takeaways
- Un condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) è un veicolo per scopi speciali (SPV) che viene utilizzato per raggruppare i prestiti ipotecari ed emettere titoli garantiti da mutui (MBS). I REMIC sono stati inizialmente autorizzati dall'emanazione del Tax Reform Act del 1986.A il condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) può essere organizzato come una società di persone, un trust, una società o un'associazione ed è esente da imposte federali.
Comprensione del condotto di investimento sui mutui immobiliari (REMIC)
I condotti di investimento ipotecario immobiliare detengono i mutui commerciali e residenziali in fiducia ed emettono gli interessi in questi mutui cartolarizzati agli investitori. Analogamente alle obbligazioni ipotecarie garantite (OCM), i REMIC riuniscono una serie di mutui individuali in pool in base al rischio e alla scadenza, successivamente emettendo obbligazioni o altri titoli agli investitori. Questi titoli vengono quindi negoziati sul mercato dei mutui secondari.
I REMIC sono stati inizialmente autorizzati dall'emanazione del Tax Reform Act del 1986. Un condotto di investimento ipotecario immobiliare può essere organizzato come una società di persone, un trust, una società o un'associazione. I REMIC sono entità esenti da imposta federale, sebbene gli investitori siano ancora soggetti all'imposta sul reddito individuale. Lo stato esente da imposta di un REMIC può essere perso se un prestito nel suo pool viene scambiato con un altro prestito. Le normative federali richiedono che i prestiti in un determinato pool siano costanti. In altre parole, i prestiti non possono essere significativamente modificati o scambiati con diversi prestiti con nuove condizioni.
Fannie Mae e Freddie Mac sono alcuni degli emittenti più importanti di REMIC.
Problemi con condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)
Possono essere introdotte restrizioni sui prestiti immobiliari commerciali cartolarizzati dai REMIC. Se un proprietario di proprietà era interessato a migliorare una proprietà coperta da un tale prestito, potrebbe affrontare delle limitazioni che gli impediscono di agire. Le ristrutturazioni pianificate potrebbero cambiare sostanzialmente il valore della garanzia che ha garantito il prestito, cosa che non sarebbe consentita. Sono state presentate proposte per modificare le norme che limitano e limitano tali ristrutturazioni. L'intenzione era di consentire ai proprietari di immobili con prestiti commerciali cartolarizzati dai REMIC di apportare miglioramenti e miglioramenti per rendere le loro proprietà più interessanti per il mercato.
Ad esempio, il Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act del 2009 è stata proposta la legislazione introdotta al Congresso. L'obiettivo previsto era quello di aggiornare le regole REMIC per consentire ai proprietari di proprietà immobiliari in difficoltà di modificare la propria proprietà. Si è concentrato in particolare su mutui qualificati e proprietà di preclusione nel Troubled Asset Relief Program (TARP).
La legislazione proposta includeva una dichiarazione secondo cui le modifiche alla proprietà in base a tali termini non sarebbero state considerate transazioni vietate, come indicato dal Servizio delle entrate interne. L'interesse nel REMIC continuerebbe a essere trattato come un interesse regolare e i proventi generati da modifiche alla proprietà sarebbero gestiti come se fossero stati ricevuti tramite ipoteche qualificate.
