Qual è il fattore pool?
Il fattore di pool è una misura di quanto parte del capitale del prestito originale rimane in un titolo garantito da attività (ABS). Il fattore pool è fortemente associato ai titoli garantiti da ipoteca (MBS), che raccolgono i mutui in un pool da vendere agli investitori. I pagamenti del mutuo vengono trasferiti all'investitore fino al pagamento del prestito.
Il fattore pool è espresso come un fattore numerico tra zero e uno e tutti i titoli garantiti da ipoteca iniziano la vita con un fattore pool di uno. Si spostano quindi verso lo zero (pagamento totale) nel tempo man mano che i pagamenti vengono effettuati sui mutui sottostanti. Se il 50% del valore originale totale di un MBS viene pagato, il fattore pool sarà 0, 500. Il fattore pool viene calcolato dividendo il saldo principale in essere (faccia corrente) per il saldo principale originale (faccia originale).
Key Takeaways
- Il fattore di pool misura la quantità residua del capitale del prestito originale. I fattori di pool sono più comunemente calcolati su un MBS. I fattori di pool vanno da zero a uno, a partire da uno all'inizio del prestito e terminando a zero quando è interamente pagato. Il fattore pool aiuta a determinare il valore di un ABS.
Comprensione del fattore pool
Il fattore pool per i titoli garantiti da ipoteca è emesso da Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) e Ginnie Mae (GNMA) su base mensile. È essenzialmente una misura di quanto valore rimane all'interno di un MBS. Quando viene creato un MBS, esiste una pianificazione pianificata dei pagamenti che si allinea con un fattore di pool previsto in varie fasi della vita dell'MBA. Ciò aiuta un investitore a determinare il valore di MBS prima di decidere di investire in esso, nonché a determinare il rischio di MBS.
Ad esempio, se il fattore pool sta diminuendo più rapidamente del previsto, indicherebbe i rimborsi anticipati dei mutui. Questa può essere una bandiera rossa per gli investitori, poiché di solito significa che ci sono meno proprietà immobiliari che fungono da garanzia per quel particolare MBS poiché alcuni mutui sono stati pagati per intero. Un minor numero di proprietà significherebbe un aumento del rischio relativo in caso di inadempienza di un'ipoteca.
Calcolo del fattore pool
La formula è rappresentata come segue:
- Fattore pool = saldo principale in essere / saldo principale originale
Se il valore nominale originale di un MBS in pool è $ 100.000 e il fattore pool rilasciato quel mese è 0, 6325, il saldo residuo nel titolo è $ 63, 250. Quel 63.250 $ è il volto attuale del MBS. Puoi arrivare alla faccia originale ($ 100.000) dividendo la faccia corrente per il fattore pool.
Vantaggi del fattore piscina
Nonostante sia un semplice calcolo, il fattore pool non è particolarmente utile senza contesto. Gli investitori osservano i cambiamenti nel fattore pool per eventuali segni di problemi nel modello su cui è costruito l'MBA.
Come per qualsiasi titolo strutturato, le ipotesi originarie possono cambiare con conseguente squilibrio nel compromesso rischio-rendimento che era originariamente previsto. Questo spostamento, a sua volta, può portare al valore del titolo più o meno di quello che l'investitore inizialmente ha pagato per esso. Il fattore di pool è uno dei punti chiave che un investitore guarderà quando tenterà di valutare il prezzo equo di mercato di un titolo garantito da ipoteca.
