Che cos'è un mutuo di partecipazione
Un'ipoteca di partecipazione è un tipo di ipoteca che consente al prestatore di condividere una parte del reddito o dei proventi della rivendita di un immobile. Pertanto, il prestatore diventa un partner azionario nell'acquisto, piuttosto che un semplice emittente di ipoteca. In cambio di un tasso di interesse più basso in prestito, un finanziatore prenderà una quota del reddito operativo netto (NOI).
RIPARTIZIONE Ipoteca di partecipazione
I mutui per la partecipazione, spesso visti in transazioni immobiliari commerciali, anticipano il reddito da locazione in corso. Le proprietà commerciali comprendono edifici per uffici o complessi di appartamenti. Le parti divideranno il reddito operativo netto che è la somma dei ricavi derivanti dalla gestione dell'immobile meno le spese operative. Una divisione degli utili tipica sarebbe 55/45, con il finanziatore che riceve la quota più piccola. Inoltre, il creditore ottiene una parte dei ricavi di rivendita, spesso tutti gli utili superiori a un benchmark specifico, incluso il rimborso del capitale del prestito.
Perché un mutuatario vorrebbe un mutuo di partecipazione
Il vantaggio di un'ipoteca di partecipazione a un mutuatario è il tasso di interesse più basso richiesto dal prestatore, che compensa i guadagni diminuiti in prestito con il flusso di entrate di reddito e le entrate di vendita future. Dal punto di vista del mutuatario, i prestiti di partecipazione sono simili ai tassi introduttivi offerti con un mutuo a tasso variabile (ARM). La differenza è che il tasso basso è stabile per tutta la durata del prestito.
Naturalmente, il mutuatario sta cedendo un sacco di capitale in cambio di quel tasso più basso. Ma a seconda della struttura dell'operazione, il risparmio sugli interessi potrebbe compensare la perdita di capitale proprio. A breve termine, potrebbe consentire al mutuatario di sviluppare una proprietà più sostanziale di quella che potrebbe altrimenti permettersi.
La prospettiva del prestatore
Gli emittenti di mutui partecipativi sono spesso istituti di credito non tradizionali. Potrebbero essere imprenditori alla ricerca di investimenti immobiliari senza il fastidio di sviluppare o mantenere proprietà stesse; i mutui di partecipazione consentono loro di essere partner silenziosi. A volte i finanziatori sono fondi pensione che cercano investimenti di qualità che restituiscono più delle obbligazioni ma non hanno la volatilità delle azioni.
Un appello particolare per i fondi pensione è la verifica dell'inflazione integrata dei mutui di partecipazione. La maggior parte delle pensioni include aggiustamenti del costo della vita (COLA) che aumentano i pagamenti durante i periodi inflazionistici. Poiché i prezzi immobiliari generalmente tengono traccia dell'inflazione, i mutui con partecipazione assicurano rendimenti più elevati del capitale proprio durante i periodi di inflazione.
Una considerazione per i finanziatori è il problema del monitoraggio del flusso di cassa. Devono ispezionare i libri del debitore per assicurarsi che i ricavi netti dichiarati siano accurati. Altrimenti, un finanziatore non saprebbe se lo sviluppatore stava pagando le spese per riportare un reddito netto inferiore. Inoltre, uno sviluppatore potrebbe tagliare gli angoli sui miglioramenti o persino sulle caratteristiche di sicurezza, poiché sostiene il costo di tutte le riparazioni ma ottiene solo una quota del reddito netto, una forma di rischio morale.
