Sommario
- Che cos'è un MIRR?
- Formula e calcolo di MIRR
- Cosa rivela il MIRR?
- MIRR vs. IRR
- MIRR vs. FMRR
- Limitazioni di MIRR
- Esempio di utilizzo di MIRR
Che cos'è un MIRR?
Il tasso di rendimento interno modificato (MIRR) presuppone che i flussi di cassa positivi vengano reinvestiti al costo del capitale dell'impresa e che gli esborsi iniziali siano finanziati al costo di finanziamento dell'impresa. Al contrario, il tasso di rendimento interno (IRR) tradizionale presuppone che i flussi di cassa di un progetto vengano reinvestiti nell'IRR stesso. Il MIRR, quindi, riflette in modo più accurato il costo e la redditività di un progetto.
Formula e calcolo di MIRR
Date le variabili, la formula per MIRR è espressa come:
MIRR = nPV (spese iniziali × costo del finanziamento) FV (flussi di cassa positivi × costo del capitale) −1 dove: FVCF (c) = il valore futuro dei flussi di cassa positivi al costo del capitale per l'aziendaPVCF (fc) = il valore attuale dei flussi finanziari negativi al costo finanziario dell'azienda = numero di periodi
Nel frattempo, il tasso di rendimento interno (IRR) è un tasso di sconto che rende il valore attuale netto (VAN) di tutti i flussi di cassa di un determinato progetto pari a zero. Entrambi i calcoli MIRR e IRR si basano sulla formula per NPV.
Key Takeaways
- MIRR migliora l'IRR supponendo che i flussi di cassa positivi vengano reinvestiti al costo del capitale dell'impresa. MIRR viene utilizzato per classificare gli investimenti o i progetti che un'impresa o un investitore può intraprendere. Mirir è progettato per generare una soluzione, eliminando l'emissione di IRR multipli.
Cosa rivela il MIRR?
Il MIRR è utilizzato per classificare investimenti o progetti di dimensioni diseguali. Il calcolo è una soluzione a due problemi principali che esistono con il popolare calcolo IRR. Il primo problema principale con IRR è che è possibile trovare più soluzioni per lo stesso progetto. Il secondo problema è che l'ipotesi che i flussi di cassa positivi vengano reinvestiti all'IRR è considerata in pratica poco pratica. Con il MIRR esiste un'unica soluzione per un determinato progetto e il tasso di reinvestimento dei flussi di cassa positivi è molto più valido nella pratica.
Il MIRR consente ai project manager di modificare il tasso ipotizzato di crescita reinvestita da uno stadio all'altro in un progetto. Il metodo più comune è quello di inserire il costo medio stimato del capitale, ma esiste la flessibilità di aggiungere qualsiasi tasso di reinvestimento previsto specifico.
MIRR vs. IRR
Sebbene la metrica del tasso di rendimento interno (IRR) sia popolare tra i dirigenti aziendali, tende a sopravvalutare la redditività di un progetto e può portare a errori di bilancio del capitale basati su una stima eccessivamente ottimistica. Il tasso di rendimento interno (MIRR) modificato compensa questo difetto e offre ai gestori un maggiore controllo sul tasso di reinvestimento presunto dal flusso di cassa futuro.
Un calcolo IRR si comporta come un tasso di crescita composto invertito. Deve attualizzare la crescita dell'investimento iniziale oltre ai flussi di cassa reinvestiti. Tuttavia, l'IRR non traccia un quadro realistico di come i flussi di cassa vengono effettivamente rispediti in progetti futuri.
I flussi di cassa vengono spesso reinvestiti al costo del capitale, non allo stesso ritmo con cui sono stati generati in primo luogo. L'IRR presuppone che il tasso di crescita rimanga costante da un progetto all'altro. È molto facile sopravvalutare il potenziale valore futuro con i dati IRR di base.
Un altro grosso problema con IRR si verifica quando un progetto ha periodi diversi di flussi di cassa positivi e negativi. In questi casi, l'IRR produce più di un numero, causando incertezza e confusione. MIRR risolve anche questo problema.
MIRR vs. FMRR
Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica più spesso utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e riguarda un fondo d'investimento immobiliare (REIT). Il tasso di rendimento interno modificato (MIRR) migliora il valore del tasso di rendimento interno standard (IRR) rettificando le differenze nei tassi di reinvestimento ipotizzati degli esborsi di cassa iniziali e dei successivi afflussi di cassa. FMRR fa un ulteriore passo avanti specificando i deflussi di cassa e gli afflussi di cassa a due tassi diversi noti come "tasso sicuro" e "tasso di reinvestimento".
Il tasso sicuro presuppone che i fondi richiesti per coprire flussi finanziari negativi stiano guadagnando interessi a un tasso facilmente raggiungibile e possano essere prelevati quando necessario con un preavviso (cioè entro un giorno dal deposito del conto). In questo caso, un tasso è "sicuro" perché i fondi sono altamente liquidi e disponibili in modo sicuro con un rischio minimo quando necessario.
Il tasso di reinvestimento include un tasso da ricevere quando i flussi di cassa positivi vengono reinvestiti in un investimento intermedio o a lungo termine simile con un rischio comparabile. Il tasso di reinvestimento è superiore al tasso sicuro perché non è liquido (vale a dire, riguarda un altro investimento) e quindi richiede un tasso di sconto più elevato.
Limitazioni di MIRR
La prima limitazione di MIRR è che richiede di calcolare una stima del costo del capitale per prendere una decisione, un calcolo che può essere soggettivo e variare a seconda delle ipotesi fatte.
Come per l'IRR, il MIRR può fornire informazioni che portano a decisioni non ottimali che non massimizzano il valore quando vengono prese in considerazione diverse opzioni di investimento contemporaneamente. MIRR non quantifica effettivamente i vari impatti di diversi investimenti in termini assoluti; Il VAN è spesso una base teorica più efficace per la selezione di investimenti che si escludono a vicenda. Potrebbe anche non riuscire a produrre risultati ottimali in caso di razionamento del capitale.
Il MIRR può anche essere difficile da capire per le persone che non hanno un background finanziario. Inoltre, le basi teoriche del MIRR sono anche contestate tra gli accademici.
Esempio di utilizzo di MIRR
Un calcolo IRR di base è il seguente. Supponiamo che un progetto di due anni con un esborso iniziale di $ 195 e un costo del capitale del 12% restituirà $ 121 nel primo anno e $ 131 nel secondo anno. Per trovare l'IRR del progetto in modo che il valore attuale netto (VAN) = 0 quando IRR = 18, 66%:
VAN = 0 = -195 + (1 + IRR) 121 + (1 + IRR) 2131
Per calcolare il MIRR del progetto, supponiamo che i flussi di cassa positivi vengano reinvestiti al costo del capitale del 12%. Pertanto, il valore futuro dei flussi di cassa positivi quando t = 2 viene calcolato come:
$ 121 × 1, 12 + $ 131 = $ 266, 52
Successivamente, dividi il valore futuro dei flussi di cassa per il valore attuale dell'esborso iniziale, che era $ 195, e trova il rendimento geometrico per due periodi. Infine, regola questo rapporto per il periodo di tempo usando la formula per MIRR, dato:
MIRR = $ 195 $ 266, 52 1 / 2-1 = 1.1691-1 = 16, 91%
In questo esempio particolare, l'IRR fornisce un quadro eccessivamente ottimistico del potenziale del progetto, mentre il MIRR fornisce una valutazione più realistica del progetto.
