Diversi fattori influenzano il tasso ipotecario che puoi ottenere acquistando una casa. I finanziatori analizzano le storie di credito e i punteggi di tutti i mutuatari elencati nella domanda di mutuo, la durata e la stabilità del tuo impiego, l'ammontare dei tuoi risparmi accantonati, il tuo reddito mensile totale e il rapporto debito / reddito. Oltre a questi importanti aspetti della salute finanziaria, i prestatori di mutui prendono in considerazione anche il rapporto prestito / valore. Questo calcolo rappresenta l'importo del prezzo di acquisto per la nuova casa coperta da un mutuo in percentuale. Un rapporto prestito / valore più elevato si traduce in una riduzione della proprietà azionaria nella vostra abitazione, il che crea mensilmente maggiori pagamenti ipotecari.
Calcolo del rapporto prestito / valore
Gli acquirenti di case possono facilmente calcolare il rapporto prestito / valore sulla propria casa dividendo l'importo totale del prestito ipotecario per il prezzo totale di acquisto della casa. Ad esempio, una casa con un prezzo di acquisto di $ 200.000 e un prestito ipotecario totale per $ 180.000 si traduce in un rapporto prestito / valore del 90%. I prestatori di mutui convenzionali spesso offrono condizioni di prestito migliori ai mutuatari che hanno un rapporto prestito / valore non superiore all'80%.
Implicazioni per gli acquirenti di case
Ci sono molti programmi disponibili per gli acquirenti di case che consentono un acconto inferiore al 20% tradizionalmente raccomandato. I fornitori di mutui ipotecari, compresa la Federal Housing Administration (FHA), offrono mutui per la casa con un acconto del 3, 5%, mentre altri istituti di credito hanno opzioni per i mutuatari che hanno un contributo fino al 5%. Sebbene questi programmi siano vantaggiosi per gli acquirenti che non sono in grado di risparmiare abbastanza per un acconto elevato, queste opzioni di prestito comportano un rapporto prestito / valore molto più elevato, che comporta costi maggiori.
Un elevato rapporto prestito / valore si verifica quando i mutuatari hanno meno del 20% di capitale proprio nelle loro case, con conseguente aumento dei pagamenti ipotecari durante la durata di un mutuo ipotecario. Ciò è dovuto, in parte, all'aumento dei tassi di interesse valutati dai finanziatori. Un mutuatario che ha meno capitale proprio in casa è percepito come un rischio maggiore per il creditore e un tasso di interesse più elevato può mitigare tale rischio. Oltre ai tassi di interesse più elevati, gli acquirenti di case con elevati rapporti prestito / valore sono spesso tenuti a versare premi assicurativi ipotecari fino a quando non hanno raggiunto quote più elevate di partecipazione azionaria.
L'assicurazione ipotecaria denominata assicurazione ipotecaria privata (PMI) per i prestatori di mutui non governativi, viene calcolata come percentuale dell'importo del prestito originale ogni anno. Tale commissione varia dallo 0, 3% all'1, 15% a seconda delle dimensioni dell'acconto e del prezzo totale di acquisto e viene aggiunta al pagamento del mutuo ogni mese. Se combinato con un tasso di interesse più elevato, PMI può essere un costo sostanziale per i mutuatari nel tempo. I mutuatari possono richiedere la cancellazione del premio PMI quando raggiungono il 20% di proprietà azionaria e i prestatori sono tenuti a cancellarlo quando il rapporto prestito / valore della casa raggiunge il 22%.
