Sommario
- Cos'è la leva?
- Modi per accedere alla leva
- Esempio di leva finanziaria
- I pericoli della leva finanziaria
- Contro Sfruttando molte proprietà
- Evitare di sfruttare i rischi
- La linea di fondo
Investire nel settore immobiliare è diventato un modo popolare per diversificare il tuo portafoglio di investimenti. Ovunque guardiamo, ci viene costantemente ricordato i vantaggi dell'acquisto di proprietà, dai numerosi infomercials sui seminari immobiliari, o dagli spettacoli domestici che valutano l'incredibile valore della gestione o del lancio di immobili in affitto.
Ma non è così facile. Dopotutto, l'acquisto di un immobile in affitto non è come investire in azioni: non puoi semplicemente abbassare un po 'qua e là e diventare un proprietario. Hai bisogno di capitale per effettuare questo acquisto. E il processo può spesso essere lungo ed elaborato. Per non parlare di tutti i rischi, soprattutto se non fai le tue ricerche. Ma c'è un modo per entrare nel mercato aumentando il tuo patrimonio netto? Prova a sfruttare la leva a tuo vantaggio. In questo modo, puoi mettere poco o niente denaro e usare il debito per aiutarti a realizzare un rendimento.
Continua a leggere per saperne di più su come utilizzare la leva finanziaria per aumentare il patrimonio netto del tuo immobile, nonché alcuni dei rischi connessi. (Per ulteriori informazioni, consultare Tracker del patrimonio netto di Investopedia.)
Key Takeaways
- La leva utilizza capitale o debito preso in prestito per aumentare il potenziale ritorno di un investimento. Nel settore immobiliare, il modo più comune per sfruttare il tuo investimento è con i tuoi soldi o attraverso un mutuo.La leva funziona a tuo vantaggio quando i valori immobiliari aumentano, ma può anche portare a perdite se i valori diminuiscono. Evita di sfruttare i rischi prendendo decisioni di investimento solide e tenendo conto dei pagamenti dei mutui, dei posti vacanti e di un'economia difficile.
Cos'è la leva?
La leva finanziaria è l'uso di vari strumenti finanziari o capitale preso in prestito - in altre parole, debito - per aumentare il potenziale ritorno di un investimento. È comunemente usato sia a Wall Street che a Main Street quando si parla del mercato immobiliare. La leva finanziaria è una tecnica utilizzata da persone e aziende per espandere il potenziale di rendimento, espandendo allo stesso modo il rovescio della medaglia di eventuali rischi se le cose non funzionano.
Mentre il potenziale per un buon rendimento è possibile - come quando i prezzi degli immobili aumentano - l'uso della leva finanziaria può essere un'arma a doppio taglio. Questo perché può anche portare a perdite se l'investimento si muove nella direzione opposta. Nel caso dei prezzi immobiliari, si verificano perdite quando i prezzi diminuiscono.
Modi per accedere alla leva
Il modo più semplice per accedere alla leva è utilizzare i tuoi soldi. Nel caso di un mutuo, un acconto standard del 20% ti porta al 100% della casa in cui vuoi vivere. Alcuni programmi di finanziamento consentono di risparmiare ancora meno denaro.
Leva: aumento del patrimonio netto immobiliare
Esempio di leva finanziaria
Considera il requisito comune di acquisto di un acconto del 20%. Sono $ 100.000 su una proprietà di $ 500.000. Riducendo solo il 20% del denaro e prendendo in prestito il resto, l'acquirente utilizza essenzialmente una percentuale relativamente piccola dei propri fondi per effettuare l'acquisto. La maggioranza, quindi, è fornita da un finanziatore. Ecco perché gli investitori immobiliari spesso si riferiscono al restante 80% del prezzo di acquisto come denaro di altre persone.
Supponiamo che la proprietà apprezzi ad un tasso del 5% all'anno. Ciò significa che il patrimonio netto del debitore aumenta a $ 525.000 in soli 12 mesi. Confrontando questo guadagno con il guadagno derivante da un acquisto effettuato senza alcun prestito, si evidenzia quel valore della strategia di leva finanziaria. Ad esempio, lo stesso mutuatario avrebbe potuto utilizzare $ 100.000 per effettuare un acquisto pagato per intero di una proprietà di $ 100.000.
Supponendo lo stesso tasso di apprezzamento del 5%, il patrimonio netto dell'acquirente derivante dall'acquisto di una proprietà di $ 100.000 interamente in contanti aumenterebbe di $ 5.000 nel corso di 12 mesi, rispetto a $ 25.000 per la proprietà più costosa. La differenza di $ 20.000 dimostra il potenziale aumento del patrimonio netto fornito attraverso l'uso della leva finanziaria. Ora, immagina che il 5% guadagni ogni anno per 20 anni. Nel tempo, l'uso della leva finanziaria può avere un impatto molto significativo e molto positivo sul patrimonio netto.
I pericoli della leva finanziaria
Ora per le cattive notizie. Tutto questo suona alla grande, ma c'è un aspetto negativo. La leva può funzionare contro di te, tanto quanto può funzionare a tuo favore. Per mostrare come, rivisitiamo il nostro esempio precedente. Se usi un acconto di $ 100.000 per acquistare una casa da $ 500.000 e i prezzi degli immobili nella tua zona diminuiscono consecutivamente per diversi anni, l'effetto leva funziona al contrario. Dopo il primo anno, la tua proprietà $ 500.000 potrebbe valere $ 475.000, se si deprezza del 5%. Se i prezzi continuano su quella stessa traiettoria, la tua proprietà potrebbe valere $ 451.250, una perdita di patrimonio netto di $ 48.750.
Proprio come la leva può funzionare a tuo favore, può anche funzionare contro di te.
Nello stesso scenario di riduzione del prezzo del 5%, se quei $ 100.000 fossero stati utilizzati per un acquisto tutto in contanti di una casa da $ 100.000, l'acquirente avrebbe perso solo $ 5.000 il prezzo delle case del primo anno è sceso, molto meno di quella casa più costosa.
Nei mercati immobiliari in cui i prezzi scendono in modo significativo, i proprietari di abitazione possono finire a causa di più denaro di quanto valga la casa. Per gli investitori, il calo dei prezzi può ridurre o addirittura eliminare i profitti. Se anche gli affitti diminuiscono, il risultato può essere una proprietà che non può essere affittata a un prezzo che coprirà il costo del mutuo e altre spese. Se stai pensando di diventare un padrone di casa, ci sono molti fattori da considerare.
Contro Sfruttando molte proprietà
I problemi diventano ancora più grandi quando sono coinvolte più unità, poiché gli investitori immobiliari commerciali spesso investono meno denaro possibile. L'obiettivo è quello di sfruttare il tuo denaro prendendo il controllo del 100% degli asset, riducendo al contempo solo il 20% del valore. Considera i $ 500.000 nel nostro esempio precedente. diciamo solo che è un piccolo condominio. Poiché è stato acquistato con $ 100.000 come acconto, se il valore dell'edificio diminuisce del 30%, la proprietà vale solo $ 350.000, ma l'investitore deve ancora pagare interessi e capitale sul valore totale del prestito di $ 400.000.
Nel caso in cui anche l'importo dell'investitore diminuisca, il risultato potrebbe essere inadempiente sulla proprietà. Se l'investitore utilizza il flusso di cassa da quella proprietà per pagare l'ipoteca su altre proprietà, la perdita di reddito potrebbe produrre un effetto domino che può concludersi con un intero portafoglio in pignoramento di un prestito in sofferenza su una proprietà.
Evitare di sfruttare i rischi
Ora che hai appreso le basi della leva nel settore immobiliare e alcune delle insidie, potresti pensare che sia impossibile fare un buon ritorno usando questa tecnica. Non preoccuparti: è solo questione di buon senso. Proprio come qualsiasi investimento, gli immobili comportano rischi. Sebbene tu possa usare la leva a tuo vantaggio, ci sono alcune cose chiave che vuoi assicurarti di evitare di darti un vantaggio migliore sul mercato.
Innanzitutto, non dare per scontato cosa accadrà prima che accada. Non è sempre possibile utilizzare le performance passate come indicatore di ciò che accadrà in futuro, soprattutto con il mercato immobiliare. Se noti che i valori delle proprietà sono aumentati in un'area specifica dal 5% al 10% in un determinato periodo di tempo, ciò non significa che continueranno sullo stesso percorso.
Quindi, iscriviti in bilancio di conseguenza e scopri in cosa ti stai cacciando. Se si effettua un acconto inferiore, l'importo del prestito sarà maggiore. Ciò significa che dovrai effettuare un pagamento ipotecario maggiore. Potrebbe essere necessario tenere conto di tassi di posti vacanti più bassi, un'economia più dura, cattivi inquilini, che ricadranno tutti su di te. In definitiva, sei ancora responsabile per il pagamento del mutuo, quindi devi assicurarti di poter rimanere a galla in qualsiasi situazione.
La linea di fondo
Le immagini di tali acquisti a leva fanno venire in mente quelle informazioni notturne in cui i tirieri chiari suggeriscono che puoi guadagnare milioni di dollari acquistando proprietà senza soldi. Sebbene sia possibile, non è consigliabile seguire questa strada.
Fortunatamente, non è necessario. Esistono modi meno esotici per utilizzare la leva finanziaria, permettendoti di acquistare immobili con un importo relativamente basso, anche senza denaro. In realtà, anche se potrebbero non pensarlo come una leva, la maggior parte delle persone lo fa se sottoscrive un mutuo quando acquista una casa. Restituiscono il prestito per un periodo di anni o decenni, godendo l'uso della proprietà. La morale della storia è che la leva finanziaria è uno strumento comune che funziona bene - se usato con prudenza.
