Sommario
- Che cos'è un mutuo?
- Sei principali tipi di mutui
- Ipoteche a tasso fisso
- Ipoteche a tasso variabile
- Programmi di assistenza per la prima volta
- Ipoteche per i primi acquirenti
- La linea di fondo
A meno che tu non possa acquistare la tua casa interamente in contanti, trovare la proprietà giusta è solo metà della battaglia. L'altra metà sta scegliendo il miglior tipo di mutuo. Poiché probabilmente rimborserai il tuo mutuo per un lungo periodo di tempo, è importante trovare un prestito che soddisfi le tue esigenze e il tuo budget. Quando prendi in prestito denaro da un prestatore, stai facendo un accordo legale per rimborsare quel prestito in un determinato periodo di tempo, con gli interessi.
Key Takeaways
- Le due parti principali di un mutuo sono il capitale, che è l'importo del prestito e l'interesse addebitato su quel capitale. Il governo degli Stati Uniti non funziona come un prestatore di mutui, ma garantisce alcuni tipi di mutui. i mutui sono convenzionali, conformi, non conformi, assicurati dalla Federal Housing Administration, assicurati dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti e assicurati dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti.
Che cos'è un mutuo?
Il pagamento del mutuo prevede due componenti: capitale e interessi. L'entità principale si riferisce all'importo del prestito. L'interesse è un importo aggiuntivo (calcolato come percentuale del capitale) che i creditori ti addebitano per il privilegio di prendere in prestito denaro che ripaghi nel tempo. Durante il periodo del mutuo, si paga in rate mensili sulla base di un piano di ammortamento stabilito dal prestatore.
Un altro fattore coinvolto nella determinazione del prezzo di un'ipoteca è il tasso percentuale annuale (APR), che valuta il costo totale di un prestito. APR include il tasso di interesse e altre commissioni di prestito.
I sei principali tipi di mutui
Non tutti i prodotti ipotecari sono uguali. Alcuni hanno linee guida più rigorose di altri. Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere un acconto del 20%, mentre altri richiedono solo il 3% del prezzo di acquisto della casa. Per qualificarsi per alcuni tipi di prestiti, è necessario un credito immacolato. Altri sono orientati verso i mutuatari con un credito tutt'altro che stellare. Il governo degli Stati Uniti non è un finanziatore, ma garantisce alcuni tipi di prestiti che soddisfano rigorosi requisiti di ammissibilità per reddito, limiti di prestito e aree geografiche. Ecco una carrellata di vari possibili mutui.
Fannie Mae e Freddie Mac sono due imprese sponsorizzate dal governo che acquistano e vendono la maggior parte dei mutui convenzionali negli Stati Uniti
Ipoteche convenzionali
Un prestito convenzionale è un prestito che non è sostenuto dal governo federale. I mutuatari con un buon credito, storie di occupazione e reddito stabili e la capacità di effettuare un acconto del 3% possono di solito beneficiare di un prestito convenzionale sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac, due imprese sponsorizzate dal governo che acquistano e vendono la maggior parte dei mutui convenzionali nel Stati Uniti. Per evitare la necessità di un'assicurazione per i mutui privati (PMI)., I mutuatari in genere devono effettuare un acconto del 20%. Alcuni istituti di credito offrono anche prestiti convenzionali con bassi requisiti di pagamento e nessuna assicurazione sui mutui privati (PMI).
Prestiti ipotecari conformi
I prestiti conformi sono vincolati dai limiti massimi di prestito stabiliti dal governo federale. Questi limiti variano in base all'area geografica. Per il 2019 la Federal Housing Finance Agency ha fissato il limite di prestito conforme alla linea di base a $ 484.350 per proprietà di una unità. Tuttavia, FHFA stabilisce un limite massimo di prestito superiore di $ 726.525 (150% del limite di base) in alcune parti del paese (ad esempio, New York o San Francisco). Questo perché i prezzi delle case in queste aree ad alto costo superano il limite del prestito di base di almeno il 115% o più.
$ 484.350 o $ 726.525
Il limite di prestito ipotecario conforme per una proprietà di una unità nel 2019, a seconda della posizione.
Prestiti ipotecari non conformi
I prestiti non conformi generalmente non possono essere venduti o acquistati da Fannie Mae e Freddie Mac, a causa dell'importo del prestito o delle linee guida per la sottoscrizione. I prestiti jumbo sono il tipo più comune di prestiti non conformi. Sono chiamati "jumbo" perché gli importi del prestito in genere superano i limiti di prestito conformi. Questi tipi di prestiti sono più rischiosi per un prestatore, quindi i mutuatari in genere devono mostrare maggiori riserve di liquidità, versare un acconto dal 10% al 20% (o più) e avere un credito elevato.
Prestiti FHA assicurati dal governo
Gli acquirenti a basso o medio reddito che acquistano una casa per la prima volta in genere si rivolgono a prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration quando non possono beneficiare di un prestito convenzionale. I mutuatari possono ridurre fino al 3, 5% del prezzo di acquisto della casa. I prestiti FHA hanno requisiti di punteggio di credito più rilassati rispetto ai prestiti convenzionali. Tuttavia, l'FHA non presta direttamente denaro; garantisce prestiti da istituti di credito approvati dalla FHA. Uno svantaggio dei prestiti FHA: tutti i mutuatari pagano un premio assicurativo ipotecario anticipato e annuale (MIP) - un tipo di assicurazione ipotecaria che protegge il prestatore dal default del mutuatario - per la durata del prestito.
I prestiti FHA sono i migliori per i mutuatari a basso o moderato reddito che non possono beneficiare di un prodotto di prestito convenzionale o per chiunque non possa permettersi un acconto significativo. I prestiti FHA consentono un punteggio FICO a partire da 500 per ottenere un acconto del 10% e fino a 580 per ottenere un acconto del 3, 5%.
Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti garantisce mutui ai membri del servizio qualificato che non richiedono alcun acconto.
Prestiti VA assicurati dal governo
Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti garantisce prestiti a domicilio per membri del servizio militare qualificati, veterani e loro coniugi. I mutuatari possono finanziare il 100% dell'importo del prestito senza acconto richiesto. Altri vantaggi includono un limite ai costi di chiusura (che possono essere pagati dal venditore), nessuna commissione di intermediazione e nessun prezzo minimo all'importazione. I prestiti VA richiedono una "commissione di finanziamento", una percentuale dell'importo del prestito che aiuta a compensare il costo per i contribuenti. La commissione di finanziamento varia in base alla categoria del servizio militare e all'importo del prestito. I seguenti membri del servizio non devono pagare la commissione di finanziamento:
- Veterani che ricevono sussidi VA per una disabilità correlata al servizio Veterani che avrebbero diritto a un risarcimento VA per una disabilità correlata al servizio se non ricevessero la pensione o l'indennità di servizio attivo I coniugi superstiti di veterani morti in servizio o da una disabilità correlata al servizio
I prestiti VA sono i migliori per personale militare o veterani attivi ammissibili e per i loro coniugi che desiderano condizioni altamente competitive e un prodotto ipotecario su misura per le loro esigenze finanziarie.
Prestiti USDA assicurati dal governo
Il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti garantisce prestiti per contribuire a rendere possibile la proprietà della casa per gli acquirenti a basso reddito nelle aree rurali a livello nazionale. Questi prestiti richiedono poco o nessun rimborso per i mutuatari qualificati, purché le proprietà soddisfino le regole di ammissibilità dell'USDA.
I prestiti dell'USDA sono i migliori per gli acquirenti di case nelle aree rurali ammissibili che hanno redditi più bassi, pochi soldi risparmiati per un acconto e non possono altrimenti beneficiare di un prodotto di prestito convenzionale.
I prestiti a tasso fisso sono ideali per le persone che hanno in programma di vivere a casa per molto tempo.
Ipoteche a tasso fisso
I termini del mutuo, inclusa la durata del rimborso, sono un fattore chiave nel modo in cui un prestatore valuta il tuo prestito e il tuo tasso di interesse. I prestiti a tasso fisso sono quelli che sembrano: un tasso di interesse fisso per la durata del prestito, di solito da 10 a 30 anni. Se vuoi pagare la tua casa più velocemente e puoi permetterti un pagamento mensile più elevato, un prestito a tasso fisso a breve termine (diciamo 15 o 20 anni) ti aiuta a radere i pagamenti di tempo e interessi. Costruirai anche l'equità nella tua casa molto più velocemente.
Optare per un mutuo a breve termine significa che i pagamenti mensili saranno più alti che con un prestito a lungo termine. Crunch i numeri per garantire che il tuo budget sia in grado di gestire i pagamenti più elevati. Potresti anche voler considerare altri obiettivi, come il risparmio per la pensione o un fondo di emergenza.
I prestiti a tasso fisso sono ideali per gli acquirenti che intendono rimanere in circolazione per molti anni. Un prestito fisso di 30 anni potrebbe darti margine di manovra per soddisfare altre esigenze finanziarie. Tuttavia, se hai appetito per un piccolo rischio e le risorse e la disciplina per ripagare il tuo mutuo più velocemente, un prestito fisso di 15 anni può farti risparmiare considerevolmente sugli interessi e dimezzare il periodo di rimborso.
I mutui a tasso variabile sono più rischiosi di quelli a tasso fisso, ma possono avere senso se si prevede di vendere la casa o rifinanziare il mutuo a breve termine.
Ipoteche a tasso variabile
I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso fisso per un periodo iniziale da tre a 10 anni, ma dopo tale periodo scade il tasso oscilla con le condizioni di mercato. Questi prestiti possono essere rischiosi se non si riesce a pagare un pagamento ipotecario mensile più elevato una volta ripristinato il tasso. Alcuni prodotti ARM hanno un limite di tasso che specifica che il pagamento del mutuo mensile non può superare un determinato importo. In tal caso, riduci i numeri per assicurarti di poter potenzialmente gestire qualsiasi aumento di pagamento fino a quel momento. Non contare sulla possibilità di vendere la tua casa o rifinanziare il tuo mutuo prima che il tuo ARM si ripristini perché le condizioni del mercato e le tue finanze potrebbero cambiare.
I ARM sono un'opzione solida se non prevedi di rimanere in una casa oltre il periodo iniziale a tasso fisso o sai che hai intenzione di rifinanziare prima che il prestito venga ripristinato. Perché? I tassi di interesse per gli ARM tendono ad essere inferiori ai tassi fissi nei primi anni del rimborso, quindi potresti potenzialmente risparmiare migliaia di dollari sui pagamenti di interessi nei primi anni di proprietà della casa.
Programmi di assistenza per la prima volta
Programmi speciali sponsorizzati da Stati o autorità locali per l'edilizia abitativa offrono aiuto specifico agli acquirenti alle prime armi. Molti di questi programmi sono disponibili in base al reddito o alle esigenze finanziarie degli acquirenti. Questi programmi, che di solito offrono assistenza sotto forma di sovvenzioni in acconto, possono anche far risparmiare ai mutuatari per la prima volta un denaro significativo sui costi di chiusura.
Il Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano elenca i programmi di acquirente di case per la prima volta da parte dello Stato. Seleziona il tuo stato e quindi scegli "Assistenza acquisti a domicilio" per trovare il programma più vicino a te.
Ipoteche per i primi acquirenti
Tutti questi programmi di prestito (ad eccezione dei programmi di assistenza per acquirenti di case per la prima volta) sono disponibili per tutti gli acquirenti di case, sia che si tratti della prima o della quarta volta che acquisti una casa. Molte persone pensano erroneamente che i prestiti FHA siano disponibili solo per gli acquirenti per la prima volta, ma i mutuatari ripetuti possono qualificarsi a condizione che l'acquirente non abbia posseduto una residenza principale per almeno tre anni prima dell'acquisto.
La scelta del prestito migliore per la tua situazione dipende principalmente dalla tua salute finanziaria: reddito, storia e punteggio del credito, occupazione e obiettivi finanziari. Istituti di credito ipotecario possono aiutarti ad analizzare le tue finanze per determinare i migliori prodotti di prestito. Possono anche aiutarti a comprendere meglio i requisiti di qualifica, che tendono ad essere complessi. Un prestatore solidale o un broker ipotecario può anche darti compiti - aree mirate delle tue finanze da migliorare - per metterti nella posizione più forte possibile per ottenere un mutuo e acquistare una casa.
La linea di fondo
Indipendentemente dal tipo di prestito che scegli, controlla in anticipo il tuo rapporto di credito per vedere dove ti trovi. Hai diritto a un rapporto di credito gratuito da ciascuno dei tre principali uffici di segnalazione ogni anno tramite annualcreditreport.com. Da lì, è possibile individuare e correggere errori, lavorare sul pagamento del debito e migliorare qualsiasi cronologia dei pagamenti in ritardo prima di avvicinarsi a un creditore ipotecario.
Può essere vantaggioso perseguire un finanziamento prima di prendere sul serio le case e fare offerte. Perché? Sarai in grado di agire più rapidamente e potresti essere preso più seriamente dai venditori se hai in mano una lettera di approvazione.
