Cosa significa emivita?
L'emivita è un termine usato per descrivere una data futura quando metà del capitale totale di un titolo garantito da ipoteca (MBS) o di un'altra forma di debito o obbligazione, verrà pagato. Mentre si può fare una stima su quale sarà l'emivita, non è definito come le variabili della sicurezza o mutuo può cambiare.
Key Takeaways
- L'emivita rappresenta una data futura quando metà del capitale totale di un titolo garantito da un mutuo (MBS), o un'altra forma di debito o obbligazione, sarà ripagato. Nel settore immobiliare, maggiore è l'interesse, più tempo impiegherà il proprietario della casa a raggiungere il punto intermedio del rimborso del mutuo. al di fuori del regno dei mutui, un'emivita dipende dal rimborso attraverso l'ammortamento o un accantonamento a fondo perduto.
Capire l'emivita
Nel settore immobiliare, l'emivita indica il punto a metà del rimborso di un mutuo. Per un MBS, i prestiti immobiliari sono venduti dall'emittente le banche a un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) o una società finanziaria e quindi raggruppate in un unico titolo investibile; ciò significa che l'emivita si verifica quando viene pagata metà del capitale aggregato dei mutui sottostanti.
Il tempo impiegato per raggiungere l'emivita dipende dai tassi di interesse. Man mano che il costo del prestito diminuisce, il capitale verrà rimborsato più rapidamente poiché i proprietari di case sono incentivati a rifinanziare i loro mutui a tassi più convenienti. Al contrario, con l'aumentare dei tassi di interesse, l'emivita aumenterà man mano che i proprietari di case impiegano più tempo a pagare l'ipoteca in essere sulla loro proprietà.
L'emivita può anche essere utilizzata per rappresentare il punto intermedio di rimborso per altre forme di obbligazioni o debito. Le obbligazioni al di fuori del regno dei mutui avranno un'emivita che dipende dal rimborso attraverso l'ammortamento o un accantonamento a fondo perduto.
Ad esempio, le obbligazioni a 25 anni hanno talvolta un accantonamento in cui il 5% del capitale obbligazionario deve essere rimborsato dopo cinque anni dall'emissione. In questo caso, il legame ha un'emivita di cinque anni, aggiunta al numero di anni necessari per ritirare metà dell'emissione. Il legame raggiungerà quindi la sua emivita dopo 15 anni.
Esempio di emivita
L'emivita di un'ipoteca è il punto intermedio del rimborso principale e non include il pagamento di interessi. Tuttavia, maggiore è l'interesse, maggiore sarà il tempo necessario per raggiungere il punto intermedio del principale.
Diciamo, ad esempio, che una persona sottoscrive un'ipoteca di 30 anni per $ 100.000 per acquistare una casa, con un interesse del 5%. Questo rende il suo pagamento mensile di circa $ 500, che inizia con un alto importo di interessi e diminuisce nel tempo man mano che viene pagato più capitale.
In questo scenario, ci vorranno più di 19 anni per pagare metà del capitale del mutuo, a causa degli effetti degli interessi.
L'emivita di un MBS
Come mostra l'esempio sopra, la data di emivita di un mutuo dovrebbe in genere verificarsi oltre il punto cronologico a metà del prestito. In alcune circostanze, tuttavia, questo momento può sorgere molto più rapidamente.
Negli Stati Uniti, la durata media del mutuo è di 30 anni, tuttavia l'emivita media di un MBS è di circa 12 anni. Perché? Perché alcuni dei mutui impacchettati in questi investimenti vengono pagati prima del previsto. Ogni volta che un proprietario di abitazione effettua un pagamento anticipato, accelera il tempo necessario a questi investimenti per recuperare metà del capitale sui mutui sottostanti.
Normalmente, essere pagati più velocemente del previsto è una buona cosa. Questo non è il caso dei possessori di MBS. Quando i proprietari di abitazione rifinanziano, gli investitori ricevono il pagamento del capitale dovuto ma perdono anche il resto degli interessi ancora dovuti sull'ipoteca iniziale.
Questo rende il compito di prevedere dove i tassi di interesse sono fondamentali per l'investitore MBS. Tassi costanti dovrebbero prolungare la durata di un MBS e successivamente la durata dell'emivita, assicurando che dall'investimento venga recuperato più denaro. I tassi in aumento non sono così favorevoli, poiché spesso lasciano gli investitori bloccati con rendimenti più bassi di quanto potrebbero arrivare altrove.
