Ipoteche a tasso fisso e tasso variabile: una panoramica
I mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile (ARM) sono i due principali tipi di mutuo. Mentre il mercato offre numerose varietà all'interno di queste due categorie, il primo passo quando si acquista un mutuo è determinare quale dei due principali tipi di prestito si adatta meglio alle proprie esigenze.
Key Takeaways
- Un'ipoteca a tasso fisso addebita un tasso di interesse fisso che non cambia durante la durata del prestito. Il tasso di interesse iniziale su un'ipoteca a tasso variabile (ARM) è fissato al di sotto del tasso di mercato su un prestito a tasso fisso comparabile, e quindi il tasso aumenta (o forse si abbassa) col passare del tempo. Gli ARM sono in genere più complicati dei mutui a tasso fisso.
Ipoteche a tasso fisso
Un'ipoteca a tasso fisso addebita un tasso di interesse fisso che non cambia durante la durata del prestito. Anche se l'importo del capitale e degli interessi pagati ogni mese varia da pagamento a pagamento, il pagamento totale rimane lo stesso, il che rende il budget facile per i proprietari di case.
Il piano di ammortamento parziale di seguito mostra il modo in cui gli importi versati verso capitale e interessi cambiano durante la vita del mutuo. In questo esempio, la durata del mutuo è di 30 anni, il capitale è di $ 100.000 e il tasso di interesse è del 6%.
| Pagamento | Principale | Interesse | Saldo principale |
| 1. $ 599, 55 | $ 99.55 | $ 500, 00 | $ 99900, 45 |
| 2. $ 599, 55 | $ 100.05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. $ 599, 55 | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699, 85 |
Come puoi vedere, i pagamenti effettuati durante gli anni iniziali di un'ipoteca consistono principalmente in pagamenti di interessi.
Il vantaggio principale di un prestito a tasso fisso è che il mutuatario è protetto da aumenti improvvisi e potenzialmente significativi dei pagamenti ipotecari mensili se i tassi di interesse aumentano. I mutui a tasso fisso sono facili da capire e variano poco da un prestatore all'altro. L'aspetto negativo dei mutui a tasso fisso è che quando i tassi di interesse sono elevati, la qualificazione per un prestito è più difficile perché i pagamenti sono meno convenienti.
Sebbene il tasso di interesse sia fisso, l'importo totale degli interessi che pagherai dipende dalla durata del mutuo. Gli istituti di prestito tradizionali offrono mutui a tasso fisso per una varietà di termini, il più comune dei quali è di 30, 20 e 15 anni.
L'ipoteca di 30 anni è la scelta più popolare perché offre il pagamento mensile più basso. Tuttavia, il compromesso per quel basso pagamento è un costo complessivo significativamente più alto, perché il decennio in più, o più, nel termine è dedicato principalmente al pagamento degli interessi. I pagamenti mensili per i mutui a breve termine sono più elevati, in modo tale che il capitale venga rimborsato in un arco di tempo più breve. Inoltre, i mutui a breve termine offrono un tasso di interesse più basso, il che consente una maggiore quantità di capitale rimborsato con ogni pagamento del mutuo. Pertanto, i mutui a breve termine costano significativamente meno complessivamente. (Per ulteriori informazioni, consultare Informazioni sulla struttura dei pagamenti ipotecari .)
Ipoteche: tasso fisso contro tasso regolabile
Ipoteche a tasso variabile
Il tasso di interesse per un'ipoteca a tasso variabile è variabile. Il tasso di interesse iniziale su un ARM è impostato al di sotto del tasso di mercato su un prestito a tasso fisso comparabile, quindi il tasso aumenta con il passare del tempo. Se l'ARM è tenuto abbastanza a lungo, il tasso di interesse supererà il tasso corrente per i prestiti a tasso fisso.
Gli ARM hanno un periodo di tempo fisso durante il quale il tasso di interesse iniziale rimane costante, dopo di che il tasso di interesse si regola a una frequenza prestabilita. Il periodo a tasso fisso può variare in modo significativo, da un mese a 10 anni; periodi di aggiustamento più brevi generalmente portano tassi di interesse iniziali più bassi. Dopo il termine iniziale, il prestito viene ripristinato, il che significa che esiste un nuovo tasso di interesse basato sui tassi di mercato correnti. Questo è quindi il tasso fino al prossimo reset, che potrebbe essere l'anno successivo.
Terminologia ARM
Gli ARM sono significativamente più complicati dei prestiti a tasso fisso, quindi esplorare i pro ei contro richiede una comprensione di una terminologia di base. Ecco alcuni concetti che i mutuatari devono conoscere prima di selezionare un ARM:
- Frequenza di rettifica: si riferisce alla quantità di tempo che intercorre tra le rettifiche di tasso di interesse (ad esempio mensile, annuale, ecc.). Indici di aggiustamento: gli aggiustamenti dei tassi di interesse sono legati a un benchmark. A volte questo è il tasso di interesse su un tipo di attività, come certificati di deposito o buoni del tesoro. Potrebbe anche essere un indice specifico, come l'indice del costo dei fondi o il tasso interbancario offerto di Londra (LIBOR). Margine: quando firmi il tuo prestito, accetti di pagare un tasso che è una certa percentuale superiore all'indice di rettifica. Ad esempio, il tasso regolabile può essere il tasso della fattura T di un anno più il 2%. Quel 2% in più si chiama margine. Caps: si riferisce al limite dell'importo che il tasso di interesse può aumentare in ciascun periodo di aggiustamento. Alcuni ARM offrono anche limiti al pagamento mensile totale. Questi prestiti, noti anche come prestiti con ammortamento negativo, mantengono bassi i pagamenti; tuttavia, questi pagamenti possono coprire solo una parte degli interessi dovuti. Gli interessi non pagati diventano parte del capitale. Dopo anni di pagamento del mutuo, il capitale dovuto potrebbe essere superiore all'importo inizialmente preso in prestito. Massimale: è il massimo che il tasso di interesse regolabile può diventare durante la durata del prestito.
Il più grande vantaggio di un ARM è che è considerevolmente più economico di un mutuo a tasso fisso, almeno per i primi tre, cinque o sette anni. Gli ARM sono anche interessanti perché i loro bassi pagamenti iniziali spesso consentono al mutuatario di beneficiare di un prestito più ampio e, in un contesto di tassi di interesse in calo, consentono al mutuatario di godere di tassi di interesse più bassi (e pagamenti più bassi) senza la necessità di rifinanziare il mutuo.
Un mutuatario che sceglie un ARM può risparmiare diverse centinaia di dollari al mese per un massimo di sette anni, dopo i quali è probabile che i suoi costi aumentino. Il nuovo tasso sarà basato sui tassi di mercato, non sul tasso iniziale inferiore al mercato. Se sei molto fortunato, potrebbe essere inferiore a seconda di come sono le tariffe di mercato al momento del reset delle tariffe.
Il ARM, tuttavia, può comportare alcuni svantaggi significativi. Con un ARM, il pagamento mensile può cambiare frequentemente per tutta la durata del prestito. E se prendi un grosso prestito, potresti essere nei guai quando i tassi di interesse aumentano: alcuni ARM sono strutturati in modo tale che i tassi di interesse possano quasi raddoppiare in pochi anni. (Per ulteriori informazioni, consultare Ipoteca a tasso variabile: cosa succede quando i tassi di interesse salgono ).
In effetti, i mutui a tasso variabile sono andati in disgrazia con molti pianificatori finanziari dopo il crollo dei mutui subprime del 2008, che ha inaugurato un'era di pignoramenti e vendite allo scoperto. I mutuatari hanno dovuto affrontare shock adesivi quando i loro ARM si sono adeguati e i loro pagamenti sono saliti alle stelle. Fortunatamente, da allora sono stati istituiti regolamenti e leggi governative per aumentare il controllo che ha trasformato una bolla immobiliare in una crisi finanziaria globale. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha impedito pratiche ipotecarie predatorie a danno del consumatore. I finanziatori concedono prestiti a mutuatari che rischiano di rimborsare i propri prestiti.
Gli ARM sono notevolmente più economici dei mutui a tasso fisso.
Quale prestito è giusto per te?
Quando si sceglie un mutuo, è necessario considerare una vasta gamma di fattori personali e bilanciarli con le realtà economiche di un mercato in continua evoluzione. Le finanze personali degli individui vivono spesso periodi di avanzamento e declino, i tassi di interesse aumentano e diminuiscono e la forza dell'economia cresce e diminuisce. Per inserire la selezione del prestito nel contesto di questi fattori, considerare le seguenti domande:
- A quanto ammonta oggi un pagamento ipotecario? Potresti ancora permetterti un ARM se i tassi di interesse aumentano? Per quanto tempo intendi vivere sulla proprietà? In quale direzione stanno andando i tassi di interesse e prevedi che tale tendenza continui?
Se i tassi di interesse sono alti e si prevede che scendano, un ARM assicurerà che tu possa trarre vantaggio dal calo, poiché non sei bloccato in un determinato tasso. Se i tassi di interesse sono in aumento o un pagamento costante e prevedibile è importante per te, un mutuo a tasso fisso può essere la strada da percorrere.
Candidati per ARM
Il proprietario di casa a breve termine
Un ARM può essere una scelta eccellente se i pagamenti bassi nel breve termine sono il requisito principale o se non prevedi di vivere nella proprietà abbastanza a lungo da far aumentare le tariffe. Come accennato in precedenza, il periodo a tasso fisso di un ARM varia, in genere da un anno a sette anni, motivo per cui un ARM potrebbe non avere senso per le persone che intendono mantenere la propria casa per più di questo. Tuttavia, se sai che ti trasferirai entro un breve periodo, o non prevedi di rimanere in casa per i decenni a venire, allora un ARM avrà molto senso.
Supponiamo che l'ambiente dei tassi di interesse consenta di stipulare un ARM quinquennale con un tasso di interesse del 3, 5%. Un mutuo a tasso fisso di 30 anni, a confronto, ti darebbe un tasso di interesse del 4, 25%. Se prevedi di spostarti prima dei ripristini ARM quinquennali, risparmierai un sacco di soldi sugli interessi. Se, d'altra parte, alla fine decidi di rimanere in casa più a lungo, soprattutto se i tassi sono più alti quando il tuo prestito si adegua, allora il mutuo costerà più del prestito a tasso fisso. Se, tuttavia, stai acquistando una casa con un occhio al passaggio a una casa più grande una volta che inizi una famiglia, o pensi di trasferirti per lavoro, allora un ARM potrebbe essere adatto a te.
Il percettore dei salari
Per le persone che hanno un reddito stabile ma non si aspettano che aumenti drasticamente, un mutuo a tasso fisso ha più senso. Tuttavia, se ti aspetti di vedere un aumento delle tue entrate, andare con un ARM potrebbe salvarti dal pagare molto interesse nel lungo periodo.
Diciamo che stai cercando la tua prima casa e ti sei appena laureato in medicina o in giurisprudenza o hai conseguito un MBA. Le probabilità sono che tu guadagni di più nei prossimi anni e che ti possa permettere un aumento dei pagamenti quando il tuo prestito si adegua a un tasso più elevato. In tal caso, un ARM funzionerà per te. In un altro scenario, se si prevede di iniziare a ricevere denaro da un trust a una certa età, è possibile ottenere un ARM che si reimposta nello stesso anno.
Il tipo di pagamento
La sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile è molto interessante per i mutuatari che hanno, o avranno, i contanti per pagare il prestito prima che il nuovo tasso di interesse entri in gioco. Sebbene ciò non includa la stragrande maggioranza degli americani, ci sono situazioni in cui potrebbe essere possibile estrarlo.
Prendi un mutuatario che compra una casa e ne vende un'altra allo stesso tempo. Quella persona potrebbe essere costretta ad acquistare la nuova casa mentre quella vecchia è in contratto e, di conseguenza, eliminerà un ARM di uno o due anni. Una volta che il mutuatario ha i proventi della vendita, può girarsi per pagare l'ARM con i proventi della vendita domestica.
Un'altra situazione in cui un ARM avrebbe senso è se puoi permetterti di accelerare i pagamenti ogni mese abbastanza da ripagarlo prima che venga ripristinato. L'utilizzo di questa strategia può essere rischioso perché la vita accade, e mentre potresti essere in grado di permetterti di effettuare pagamenti accelerati ora, se ti ammali, perdi il lavoro o la caldaia va, potrebbe non essere più un'opzione.
La linea di fondo
Indipendentemente dal tipo di prestito selezionato, la scelta accurata ti aiuterà a evitare costosi errori. Una cosa è certa: non andare con l'ARM perché il pagamento mensile inferiore è l'unico modo per permettersi quella casa dei sogni. È possibile ottenere un tasso simile al momento del ripristino, ma è una scommessa seria. È più prudente cercare una casa con un prezzo più basso.
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