Che cos'è un prestito di dotazione?
Un prestito di dotazione, noto anche come ipoteca di dotazione, è un tipo di ipoteca in cui il mutuatario paga solo gli interessi sul prestito ogni mese. Invece di effettuare pagamenti sul capitale, il mutuatario effettua regolarmente investimenti in un piano di risparmio, o dotazione, che maturerà alla scadenza del mutuo. Il mutuatario utilizza quindi i fondi di tale dotazione per pagare il capitale del mutuo.
I prestiti di dotazione sono stati principalmente popolari nel Regno Unito. I consumatori che li usavano spesso sceglievano di acquistare quella che gli inglesi chiamano una polizza di assicurazione sulla vita (l'equivalente di una polizza di assicurazione sulla vita intera negli Stati Uniti) per accumulare i risparmi necessari per pagare il capitale. Questa politica di assicurazione sulla vita sarebbe destinata a maturare contemporaneamente al mutuo.
Come funziona un prestito di dotazione
Al fine di autorizzare un prestito di dotazione, un prestatore richiederà la prova che il mutuatario ha un piano realistico per rimborsare il capitale. Questo piano non può fare affidamento su un'eredità o una manna prevista.
Supponiamo che un mutuatario scelga di acquistare una casa che costa $ 150.000, finanziando l'acquisto con un mutuo di dotazione di 25 anni. Il creditore che emette il mutuo fissa il pagamento mensile a $ 850 (che riflette un tasso di interesse prevalente del 6, 8%). Questa somma copre solo gli interessi sul prestito; il mutuatario deve coprire da sé eventuali imposte e assicurazioni pertinenti.
Nel frattempo, il mutuatario ha anche acquisito una polizza di assicurazione sulla vita che maturerà tra 25 anni. Effettua pagamenti mensili di $ 250 in questa politica perché la società che ha emesso la politica ha calcolato che i pagamenti mensili di questo importo, con il rendimento atteso attraverso gli interessi, garantiranno che la politica avrà un valore in contanti di $ 150.000 o più alla fine di 25 anni. Se alla fine dei 25 anni i mercati sono rimasti stabili, la politica maturerà e il mutuatario utilizzerà i 150.000 dollari accumulati per pagare il capitale. Qualsiasi importo nella polizza superiore a $ 150.000 andrà al mutuatario. Qualsiasi carenza richiederà che il mutuatario paghi la differenza in contanti.
Con un prestito di dotazione, i pagamenti mensili del mutuatario vanno solo verso gli interessi sul prestito; il capitale viene pagato in un'unica soluzione quando il mutuo matura.
Pro e contro di un prestito di dotazione
La buona parte I prestiti di dotazione offrono molti incentivi per i mutuatari. Il principale è, ovviamente, i pagamenti mensili più bassi poiché pagano solo interessi anziché interessi e capitale sul prestito. Ovviamente, devono comunque pagare una polizza di assicurazione sulla vita o un'altra forma di piano di risparmio per dimostrare che stanno pianificando il pagamento del capitale finale alla scadenza del prestito.
Ma un piano di risparmio forzato raramente è una brutta cosa e potrebbe persino essere redditizio: molte persone hanno stipulato prestiti di dotazione credendo che il denaro che risparmiano attraverso la loro politica di assicurazione sulla vita finirà per essere più del capitale del loro mutuo. In questi casi, il mutuatario riceverà una somma forfettaria aggiuntiva dopo il rimborso del capitale ipotecario.
La parte rischiosa. Nonostante questi benefici, i prestiti di dotazione possono essere più rischiosi dei mutui tradizionali. Qualsiasi tipo di investimento o piano di risparmio può perdere valore nel tempo a seconda del mercato: cosa succede se c'è una correzione importante, che fa precipitare le partecipazioni di un portafoglio, proprio quando l'ipoteca è in scadenza? Allo stesso modo, brusche variazioni dei tassi di interesse potrebbero distorcere il tasso di crescita previsto del valore in contanti di una polizza assicurativa sulla vita. Se la polizza perde valore, il mutuatario può essere lasciato con una carenza alla scadenza del mutuo. In questo caso, avrebbero bisogno di un'altra fonte di denaro per poter pagare il mutuo.
Esempio di vita reale di un prestito di dotazione
Questo scenario ha colpito migliaia di proprietari di case britannici negli ultimi anni. Alla fine degli anni '80, i mutui per la dotazione erano un modo estremamente popolare per finanziare un acquisto di case, alimentato da mercati azionari e immobiliari in forte espansione (e da alcune agevolazioni fiscali speciali per il prodotto); più di un milione di piani o politiche di risparmio di dotazione sono stati venduti in un anno. Alla fine degli anni '90, però, divenne chiaro che questi piani non sarebbero stati in linea con i loro tassi di crescita proiettati in modo ottimistico e con l'ammontare dei mutui che avrebbero dovuto coprire. Nel 2010, molti proprietari di abitazione sono stati costretti a trovare altri modi per rimborsare i propri mutui o rischiare di perdere la propria residenza.
Molti regolatori e analisti finanziari hanno condannato i prestiti di dotazione come un caso di svendita, non diversamente dalla situazione con polizze assicurative sulla vita universali variabili che si sono sviluppate negli Stati Uniti nello stesso periodo. Oggi nel Regno Unito vengono venduti pochissimi prestiti di dotazione.
