Che cos'è un prestito combinato?
Un prestito combinato è costituito da due prestiti ipotecari separati dallo stesso prestatore, allo stesso mutuatario. Un tipo di prestito combinato fornisce finanziamenti per la costruzione di una nuova casa, seguito da un'ipoteca convenzionale al termine della costruzione. Un altro tipo di prestito combinato prevede due prestiti simultanei per l'acquisto di una casa esistente. Viene spesso utilizzato quando l'acquirente non può presentare un acconto del 20%, ma vuole evitare di pagare per l'assicurazione dei mutui privati (PMI).
Come funziona un prestito combinato
Nel caso di una nuova casa, un prestito combinato di solito consiste in un mutuo a tasso variabile per finanziare la costruzione, seguito da un secondo prestito, in genere un mutuo di 30 anni, una volta terminata la casa. In genere, il secondo prestito verrà utilizzato per pagare il primo, lasciando il mutuatario con un solo prestito.
Per qualcuno che acquista una casa esistente, un prestito combinato può assumere la forma di un piggyback o un mutuo 80-10-10. Un mutuo 80-10-10 è costituito da due prestiti con un acconto. Il prestito primario copre l'80% del prezzo di acquisto della casa, il secondo prestito un altro 10% e l'acquirente effettua un acconto del 10%.
Poiché il prestito primario ha un rapporto prestito / valore dell'80%, l'acquirente può di solito evitare di pagare per l'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che è generalmente richiesta quando gli acquirenti di case effettuano acconti inferiori al 20%. PMI non è una spesa una tantum ma deve essere pagata annualmente fino a quando il patrimonio netto del proprietario della casa raggiunge il 20%. In genere costa ai mutuatari un importo pari allo 0, 5% all'1% del valore del loro prestito ogni anno.
Il secondo prestito rappresenta il resto dell'acconto del 20%. Di solito si presenta sotto forma di una linea di credito di equità domestica (HELOC). Un HELOC funziona in modo molto simile a una carta di credito, ma con un tasso di interesse inferiore poiché l'equità in casa lo sostiene. In quanto tale, genera interessi solo quando il mutuatario lo utilizza.
Un prestito combinato può aiutare gli acquirenti di case a evitare il costo aggiuntivo dell'assicurazione mutuo privato.
Pro e contro di un prestito combinato
L'uso di un prestito combinato per acquistare una casa esistente tende ad essere più comune nei mercati immobiliari attivi. Mentre i prezzi aumentano e le case diventano meno convenienti, i mutui sulle spalle consentono agli acquirenti di prendere in prestito più denaro di quanto altrimenti il loro acconto potrebbe consentire. Questo può essere un vantaggio purché gli acquirenti non assumano più debiti di quanto possano gestire se qualcosa dovesse andare storto.
I prestiti combinati possono anche essere un'opzione per le persone che stanno cercando di acquistare una nuova casa ma non hanno ancora venduto quella attuale. In quello scenario, l'acquirente potrebbe utilizzare l'HELOC per coprire una parte dell'acconto sulla nuova casa e quindi pagare l'HELOC quando la vecchia casa vende.
Gli acquirenti che stanno costruendo una nuova casa possono avere opzioni più semplici o meno costose di un prestito combinato. Ad esempio, il costruttore potrebbe finanziare la costruzione. Quindi, quando la casa è completa, l'acquirente può organizzare un mutuo regolare e pagare il costruttore. In alternativa, il proprietario della casa potrebbe utilizzare un prestito edilizio autonomo e quindi acquistare un mutuo permanente.
Tuttavia, un prestito combinato può avere un vantaggio rispetto a due prestiti separati di diversi finanziatori, a causa dei suoi costi di chiusura una tantum.
