Che cos'è una clausola di presupposto
Una clausola di assunzione è una disposizione di un contratto di mutuo che consente al venditore di una casa di trasferire la responsabilità del mutuo esistente all'acquirente della proprietà. In altre parole, il nuovo proprietario della casa assume il mutuo esistente. Il nuovo acquirente deve in genere soddisfare il credito e altre qualifiche.
RIPARTIZIONE Clausola di presupposto
Se il tasso di interesse su un'ipoteca esistente è inferiore ai tassi di mercato attuali, una clausola di presupposto diventa un punto di vendita interessante. Inoltre, l'acquirente può evitare molti costi di chiusura, sebbene in genere vi siano alcune commissioni coinvolte nella transazione. Alcuni dei costi includeranno una ricerca del titolo, timbri di documenti e tasse.
Per la maggior parte dei proprietari di abitazione, i benefici di una clausola di presupposto sono teorici poiché i mutui convenzionali generalmente vietano la pratica. Le banche aggrottano le sopracciglia sulla pratica perché scrivono mutui basati sul merito creditizio del mutuatario originale, non un acquirente sconosciuto in seguito. La capacità del nuovo proprietario di rimborsare può essere difficile da valutare e la banca può essere riluttante ad assumersi il proprio rischio. Inoltre, anche se una banca approvasse l'affidabilità creditizia di un nuovo mutuatario, perderebbe l'anticipo e i costi di chiusura sostenuti con un'ipoteca nuova di zecca. Inoltre, è probabile che gli attuali tassi di interesse di mercato siano superiori ai tassi sulla nota originale.
Dato che raramente è nell'interesse di una banca consentire ipotesi, la maggior parte dei mutui include una clausola di dovuto vendita che richiede il rimborso del saldo residuo al momento della vendita dell'immobile. La banca non accederà al proprio vincolo fino a quando l'ipoteca non verrà rimborsata, rendendo sostanzialmente impossibile la vendita.
Tuttavia, le clausole di presupposto sono standard nei mutui garantiti dal governo dalla Federal Housing Administration (FHA), dalla Veterans Administration (VA) e dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Il nuovo proprietario deve comunque soddisfare gli standard di credito e idoneità. Questi mutui garantiti dal governo rappresentano quasi il 20 percento di tutti i mutui statunitensi.
Come funziona una clausola di presupposto?
Immagina che una persona voglia assumere il mutuo da un venditore che ha un mutuo di 30 anni, $ 240.000 al 3, 5 per cento su cui hanno effettuato pagamenti per cinque anni. Il saldo residuo, compresi gli interessi, è di circa $ 323.300 e rimangono 25 anni sulla nota originale. Supponiamo che l'attuale tasso di interesse di mercato sia al 4%. Se il nuovo acquirente avesse sottoscritto un mutuo a tasso fisso di 30 anni per lo stesso prestito di $ 240.000, avrebbe fatto il saldo, con gli interessi, alla fine di quel periodo di circa $ 412.500. Inoltre, il nuovo acquirente dovrebbe presentare un acconto forfettario all'istituto finanziario.
Assumendo il mutuo esistente del venditore, l'acquirente risparmierebbe circa $ 89.000 per la durata del prestito. Inoltre, ci sono cinque anni in meno di obbligo di pagamento con il prestito della clausola di presupposto. Qualsiasi somma forfettaria sarebbe data al venditore per compensare l'equità accumulata in casa. Inoltre, l'acquirente eviterà migliaia di dollari nei costi di chiusura.
