Che cos'è l'investimento abitativo a prezzi accessibili?
Gli investitori immobiliari di successo sono molto più che semplici proprietari. Sono dirigenti aziendali esperti. Gli investitori immobiliari operano in modo molto simile ai gestori di portafoglio e ai dirigenti aziendali che si concentrano sulla massimizzazione dei profitti creando valore per i clienti. Questo articolo tratta gli investimenti immobiliari a prezzi accessibili come strategia commerciale e di investimento L'articolo definisce innanzitutto gli alloggi a prezzi accessibili e prende in esame tre gruppi demografici che rappresentano il miglior mercato di riferimento. Quindi, l'articolo discute la redditività e la commerciabilità degli alloggi a prezzi accessibili, nonché i finanziamenti e le implicazioni sociali degli investimenti immobiliari a prezzi accessibili.
Key Takeaways
- Gli alloggi a prezzi accessibili sono inclusi nei portafogli di molti investitori immobiliari in gran parte a causa dei crediti d'imposta governativi associati. Gli investitori immobiliari interessati a alloggi a prezzi accessibili dovrebbero garantire che tale investimento sia redditizio e commerciabile nella loro area. Gli investitori dovrebbero calcolare i costi associati all'acquisto, al rinnovamento e mantenere alloggi a prezzi accessibili per determinare se si tratta di una proposta di investimento fattibile. In realtà, un investitore avrà le migliori proprietà in aree desiderabili a prezzi convenienti per garantire una domanda e una redditività adeguate.
Comprensione di alloggi a prezzi accessibili
Il concetto alla base di alloggi a prezzi accessibili è quello di fornire alloggi a quei membri della società con reddito limitato. I proprietari di immobili ricevono crediti d'imposta se usano una percentuale della loro proprietà come alloggio a prezzi accessibili (ad esempio, così tante unità di noleggio in un edificio). Gli affittuari ricevono anche assistenza dal governo nel pagare l'affitto ogni mese. In genere, quattro gruppi di persone hanno bisogno di alloggi a prezzi accessibili.
Anziani e persone con disabilità
Le persone di età pari o superiore a 65 anni e quelle con disabilità rappresentano una percentuale significativa della popolazione degli Stati Uniti. Gli studi dimostrano che questi numeri sono in aumento e raggiungeranno livelli record nei prossimi 20-30 anni. Le persone di questi gruppi hanno bisogno di alloggi vicini agli alloggi pubblici e modificati per assisterli nella vita di tutti i giorni. Le modifiche includono rampe invece di scale, bagni accessibili ai disabili, corrimano e armadi e armadi modificati.
Studenti
Il numero crescente di studenti universitari e non tradizionali e studenti universitari ha aumentato la necessità di alloggi fuori dal campus. Gli studenti adulti con famiglie hanno bisogno di alloggi privati vicino al campus. Gli studenti internazionali hanno bisogno di alloggi disponibili tutto l'anno perché sono meno costosi e più convenienti dei frequenti viaggi internazionali in vacanza e durante le vacanze estive.
Il militare
I membri del servizio militare hanno opzioni abitative dentro e fuori la base. Gli alloggi sulla base richiedono costruzione, gestione della proprietà e manutenzione dei terreni, mentre gli alloggi fuori base richiedono ulteriore assistenza in loco, costruzione personalizzata e finanziamenti per l'acquisto. L'alloggiamento off-base deve essere vicino alla base e facile da spostare dentro e fuori. Gli investitori nel settore dell'edilizia abitativa militare dovrebbero conoscere i contratti federali e le linee guida specifiche per ciascun ramo del servizio.
Programmi di riabilitazione e rientro
Una parte della popolazione richiede alloggi di transizione. Ad esempio, i senzatetto e le famiglie, i tossicodipendenti in via di recupero e quelli appena liberati dalle strutture correzionali richiedono alloggi a metà strada. Alcuni adulti e bambini che usufruiscono del servizio di protezione dello stato e dei programmi di salute mentale richiedono case di gruppo e alloggi vicini. Gli appartamenti e le pensioni dovrebbero essere abbastanza grandi da fornire strutture e privacy adeguate ai residenti, ma devono anche facilitare i livelli di sicurezza e accessibilità appropriati per ciascun gruppo.
Requisiti per investimenti abitativi a prezzi accessibili
La convenienza è importante per gli investitori perché determina due cose cruciali: redditività e commerciabilità. Programmi di alloggio sovvenzionati, come la Sezione 8, aiutano le famiglie a basso reddito a permettersi l'affitto pagando una parte del prezzo di mercato per le unità in affitto. Gli investitori in alloggi a prezzi accessibili dovrebbero conoscere il reddito medio per la loro area per determinare quale tipo di rendimento potrebbero ottenere acquistando proprietà e utilizzandolo per alloggi a prezzi accessibili.
Diverse fonti possono aiutare un investitore a determinare il reddito mediano. L'Ufficio censimento degli Stati Uniti raccoglie i redditi medi per stati, contee e città. I siti web immobiliari forniscono queste informazioni alle persone interessate all'acquisto di case in determinate regioni. Infine, le informazioni sono disponibili anche attraverso i governi statali e locali, le agenzie di sviluppo economico e le autorità abitative.
- Per un affitto economico, calcola il 30% del reddito medio nella tua zona. Questo è il reddito lordo atteso per unità di noleggio conveniente. Per la proprietà della casa a prezzi accessibili, calcolare il 35% del reddito mediano per principio, interessi, imposta sulla proprietà, assicurazione del proprietario di casa e spese associative. Quindi, calcola il prezzo di vendita atteso deducendo l'importo per tasse, assicurazioni e commissioni in base alle tariffe correnti per l'area. Usa la differenza, il principio e l'interesse per determinare il prezzo di acquisto in base ai tassi di interesse correnti per la tua zona. Un professionista bancario o ipotecario può aiutarti a determinare rapidamente questi importi.
Redditività
Per determinare la potenziale redditività di un investimento, stimare le spese operative. Per le unità di noleggio, inizia con le tasse e l'assicurazione che paghi come proprietario. Includi tutte le utenze, i costi di manutenzione dell'edificio e dei terreni e i costi di trasferimento come ispezione, certificazione di occupazione, registrazione e altre tasse richieste dalla tua contea o comune.
Per le unità di vendita, determinare i costi di finanziamento, i costi di chiusura al momento dell'acquisizione e al momento della vendita, i costi del materiale e del lavoro per la costruzione o la riabilitazione e i costi di trasferimento.
Per le unità di noleggio e vendita, determinare i costi di marketing e pubblicità. Il più grande progetto fallirà se non puoi attrarre affittuari o acquirenti. Anche una strategia pubblicitaria semplice ed efficace costerà tempo e denaro. Considera i costi di fare affari che incidono sui tuoi profitti.
Successivamente, determina il tuo reddito. Per le unità in affitto, utilizzare l'importo del reddito lordo atteso per unità economica. Per le unità di vendita, utilizzare il prezzo di acquisto sopra determinato. Usa la formula standard:
Entrate - Spese = Utile lordo
Considera il tuo flusso di cassa. Se si pagano i servizi pubblici, alcuni programmi consentono all'autorità sovvenzionante di versare ulteriori importi per coprire una parte dei servizi pubblici. Infine, guarda la tua situazione fiscale. L'ammortamento influirà sulla vostra responsabilità fiscale e avrà effetti variabili sul flusso di cassa effettivo o sull'utile netto reale.
commerciabilità
L'investitore di alloggi a prezzi accessibili deve individuare e modificare le unità che soddisfano le linee guida per i sussidi per l'affitto disponibili attraverso le autorità locali per gli alloggi. Per i venditori, concentrarsi sulla riduzione al minimo dei costi di costruzione e riabilitazione per le unità da vendere sul mercato.
- Inizia con una logica semplice. Se non è redditizio, non è commerciabile. È vero anche il contrario: approfitta delle case precluse. Ci sono molte case unifamiliari e da due a quattro famiglie che sono state abbandonate a causa di pignoramenti. Contatta le agenzie di sviluppo economico locale che acquistano queste unità al di sotto dei costi di mercato e vendono o contrattano con gli sviluppatori locali per riabilitare e rivendere. Inoltre, scopri i dettagli delle vendite degli sceriffi nella tua zona. Controlla le linee guida per ciascuna contea che sceglierai come target poiché le linee guida potrebbero differire tra le contee della stessa regione o stato. Queste unità vengono spesso acquistate in loco senza essere visibili e possono rappresentare costi di riabilitazione significativi e tempi di consegna per rivendere. Lavorare con un agente immobiliare e conoscere il locale in vendita dal mercato del proprietario (FSBO). È possibile trovare opportunità di vendite allo scoperto in cui il venditore o l'agente di vendita ha preso accordi per un payoff ipotecario ridotto per facilitare un prezzo ridotto per una vendita rapida. Queste unità possono essere le meno costose da riparare e rivendere.
Gli investitori di successo sanno quando e come muoversi sul mercato. Non dimenticare di eseguire continue analisi buy-sell-hold sulle unità di noleggio. Se i costi di manodopera, materiale e finanziamento sono elevati, ora potrebbe non essere il momento di acquistare più proprietà. Se ci sono più affittuari nel tuo mercato, ora potrebbe non essere un momento redditizio per commercializzare le unità in vendita anche se i tassi di interesse sono bassi. Se l'affitto del mercato e il reddito mediano nella tua zona sono alti, ora potrebbe essere il momento più redditizio per trattenere la proprietà per il reddito locativo mensile che può generare.
Tratta il tuo portafoglio immobiliare proprio come il tuo portafoglio pensionistico con un po 'più di vernice e infissi.
Finanziamento
Ricerca le varie alternative di finanziamento disponibili per gli investitori. Leggi i siti Web di Fannie Mae, Freddie Mac e HUD Multifamily Financing. Collabora con un banchiere locale e un broker o consulente per mutui commerciali per identificare i programmi di prestito e trovare investitori privati. Unisciti alle associazioni locali di costruttori di case, ristrutturazioni e investitori immobiliari. Diventa membro della camera di commercio e affiliato con agenzie di sviluppo economico. Utilizzare queste relazioni per identificare finanziamenti pubblici e privati e partenariati operativi.
Piano d'azione
- Essere informato. Scopri alloggi a prezzi accessibili in tutto il paese e nella tua zona. Crea un mercato per alloggi a prezzi accessibili. Identifica una nicchia nella tua zona e riempila. Costruire collaborazioni con investitori che la pensano allo stesso modo e fonti di finanziamento. Essere un investitore redditizio. Funziona sia come gestore di portafoglio che come direttore aziendale. Applicare la saggezza degli investimenti convenzionali e consigli sulla strategia aziendale
Considerazioni speciali per investimenti immobiliari a prezzi accessibili
Un investitore immobiliare conveniente deve essere un padrone di casa, un investitore e un dirigente d'azienda. Come padrone di casa, incorpora l'elemento umano. Ricorda che puoi creare un mercato aiutando le famiglie e la tua comunità. Come investitore, crea un portafoglio blue-chip di proprietà immobiliari. Avere le proprietà migliori, nelle aree più desiderate, ai prezzi migliori, che generano il massimo profitto.
Come dirigente d'azienda, crea un marchio, genera buona volontà e massimizza il valore di mercato del tuo marchio non solo sulle singole unità. Ricorda che le tue attività creano anche posti di lavoro e opportunità di lavoro per operai edili e agenti di vendita immobiliare. Le tue attività di marketing e gestione della proprietà aiutano ad attirare i lavoratori verso la forza lavoro nelle aree in cui si trovano le tue unità. Non solo puoi creare profitti personali, ma puoi anche creare opportunità economiche per persone e comunità attraverso investimenti abitativi a prezzi accessibili.
