Cosa sono i pagamenti accelerati?
Nel settore finanziario, il termine pagamenti accelerati si riferisce ai pagamenti volontari effettuati da un mutuatario al fine di ridurre più rapidamente il saldo residuo del loro prestito.
A seconda delle condizioni del prestito, i pagamenti accelerati possono essere un'opzione interessante per i mutuatari che desiderano ridurre al minimo il costo totale del prestito. Tuttavia, alcune strutture di prestito disincentivano i pagamenti accelerati attraverso penalità di pagamento anticipato e altre disposizioni simili.
I pagamenti accelerati vengono in genere applicati al capitale di un prestito, il che riduce il saldo residuo e richiede interessi per pagamenti futuri. Nel complesso, pagamenti più accelerati comportano un payoff principale più rapido, che può portare a notevoli risparmi di interessi.
Key Takeaways
- I pagamenti accelerati sono pagamenti aggiuntivi volontari effettuati a fronte del saldo principale di un prestito. Sono consentiti in molti tipi di prestiti a termine, come i mutui per la casa, ma possono essere soggetti a limitazioni e commissioni. L'attrattiva dei pagamenti accelerati dipenderà da una serie di fattori, tra cui il tasso di interesse del prestito e il costo opportunità del mutuatario.
Comprendi i pagamenti accelerati
I pagamenti accelerati sono una tecnica comune utilizzata dai mutuatari in una varietà di contesti finanziari. Un esempio comune è quello dei mutui ipotecari domestici, in cui ai mutuatari è spesso consentito di effettuare pagamenti superiori a quelli obbligati al fine di ripagare più rapidamente il capitale. Ciò, a sua volta, può comportare un periodo di ammortamento più breve e quindi una riduzione degli oneri finanziari complessivi.
Queste strutture di pagamento accelerate sono comuni in vari prestiti non rotativi, noti anche come prestiti a termine. Questi prestiti sono strutturati utilizzando un piano di ammortamento che stabilisce i tempi e l'ammontare dei pagamenti del prestito. Ogni pagamento avrà una componente di interesse e capitale, con la percentuale assegnata al capitale che aumenta gradualmente man mano che il prestito raggiunge la scadenza.
A seconda delle condizioni del prestito, l'ammontare degli interessi contenuti in ciascun pagamento può essere basato su un tasso di interesse fisso o variabile. Più alto è il tasso di interesse su un prestito, più vantaggioso può essere effettuare pagamenti accelerati. In effetti, i pagamenti accelerati possono avvantaggiare i mutuatari in due modi: oltre a ridurre i loro interessi passivi, i pagamenti accelerati possono anche aumentare il tasso con cui il mutuatario accumula capitale nell'immobile finanziato.
Ad esempio, in un mutuo ipotecario domestico, l'equità del debitore in casa cresce gradualmente man mano che il saldo principale del mutuo ipotecario diminuisce. Oltre ad aumentare il patrimonio netto del debitore, la crescita del patrimonio netto in una proprietà può fornire garanzie per il mutuatario che possono utilizzare per finanziare gli acquisti successivi. Questo capitale può anche essere sfruttato al fine di raccogliere liquidità, ad esempio attraverso un'operazione di rifinanziamento del mutuo.
Sebbene i pagamenti accelerati possano essere vantaggiosi, a seconda delle condizioni del prestito, potrebbe non essere conveniente usufruire di questa opzione. Alcuni istituti di credito includono clausole di penalità di pagamento anticipato nei loro contratti di prestito, che limitano o riscuotono commissioni a fronte di pagamenti accelerati oltre un limite specificato.
Nel prestito ipotecario, questi tipi di termini di pagamento anticipato sono in effetti abbastanza comuni. I finanziatori spesso limitano i pagamenti accelerati a un massimo del 20% del saldo del prestito ogni anno. Inoltre, i finanziatori possono imporre ulteriori penali se il mutuatario cerca di rifinanziare il mutuo o vendere la proprietà sottostante prima della scadenza del termine del mutuo. Per questi motivi, è importante considerare attentamente la legalità di un prestito al fine di determinare se i pagamenti accelerati sono veramente economici.
Esempio reale di pagamenti accelerati
Michaela è un investitore immobiliare che ha recentemente acquistato il suo primo immobile in affitto. Revisionando le sue condizioni di prestito, osserva che il suo tasso di interesse attuale è del 3, 50% e che le condizioni del suo mutuo consentono pagamenti accelerati fino al 20% del saldo principale in essere ogni anno.
Nel valutare se effettuare o meno pagamenti aggiuntivi, considera i pro ei contro. Da un lato, effettuare pagamenti accelerati le farebbe risparmiare l'equivalente del 3, 50% di interesse annuo sull'importo dei pagamenti che sceglie di effettuare. In questo senso, effettuare pagamenti accelerati equivale a investire in un'attività che produce un rendimento annuo del 3, 50%. Inoltre, effettuando questi pagamenti, Michaela riconosce che aumenterà il suo patrimonio netto nella proprietà in affitto, aumentando così le garanzie a sua disposizione per finanziare il suo prossimo acquisto di immobili.
D'altra parte, dato il tasso di interesse storicamente basso sul suo prestito, Michaela si rende anche conto che potrebbe essere in grado di trovare un rendimento più elevato sul suo capitale altrove. Ad esempio, se è in grado di raccogliere fondi da altri finanziatori o investitori per finanziare il suo prossimo acquisto, potrebbe stare meglio usando il suo capitale come acconto per una seconda acquisizione immobiliare, potenzialmente guadagnando significativamente più del 3, 50% ritorno.
