Chiedi a qualsiasi professionista del settore immobiliare i vantaggi dell'investimento in immobili commerciali e probabilmente scatenerai un monologo su come tali immobili siano un affare migliore rispetto agli immobili residenziali. I proprietari di immobili commerciali adorano il flusso di cassa aggiuntivo, le vantaggiose economie di scala, il campo di gioco relativamente aperto, l'abbondante mercato per buoni gestori di proprietà a prezzi accessibili e il più grande profitto dagli immobili commerciali.
Ma come valuti le migliori proprietà? E cosa separa i grandi affari dai tizi?
Come la maggior parte delle proprietà immobiliari, il successo inizia con un buon progetto. Eccone uno per aiutarti a valutare un buon affare di proprietà commerciale.
Scopri cosa sanno gli addetti ai lavori
Per essere un giocatore nel settore immobiliare commerciale, impara a pensare come un professionista. Ad esempio, sapere che la proprietà commerciale è valutata diversamente dalla proprietà residenziale. Il reddito degli immobili commerciali è direttamente correlato ai suoi filmati quadrati utilizzabili. Questo non è il caso delle singole case. Vedrai anche un flusso di cassa più grande con proprietà commerciale. La matematica è semplice: guadagnerai più entrate nelle abitazioni plurifamiliari, ad esempio, che in una casa unifamiliare. Sappi anche che i contratti di locazione di immobili commerciali sono più lunghi rispetto alle residenze unifamiliari. Ciò apre la strada a un maggiore flusso di cassa. Infine, se ti trovi in un ambiente creditizio più stretto, assicurati di bussare con i soldi in mano. Ai prestatori di immobili commerciali piace vedere almeno il 30% di sconto prima di dare il via libera a un prestito.
Traccia un piano d'azione
L'impostazione dei parametri è una priorità assoluta in un affare immobiliare commerciale. Ad esempio, chiediti quanto puoi permetterti di pagare e poi cerca i mutui per avere un'idea di quanto pagherai durante la vita del mutuo. L'uso di strumenti come i calcolatori dei mutui può aiutarti a sviluppare buone stime del costo totale della tua casa.
Altre domande chiave da porsi sono: quanto ti aspetti di fare sull'affare? Chi sono i giocatori chiave? Quanti inquilini sono già a bordo e pagano l'affitto? Quanto spazio di noleggio è necessario riempire?
Impara a riconoscere un buon affare
I migliori professionisti del settore immobiliare sanno molto quando ne vedono uno. Qual è il loro segreto? Innanzitutto, hanno una strategia di uscita: le migliori offerte sono quelle in cui sai di poterti allontanare. Aiuta ad avere un occhio attento e proprietario - cerca sempre danni che richiedono riparazioni, sappi come valutare i rischi e assicurati di rompere il calcolatore per garantire che la proprietà soddisfi i tuoi obiettivi finanziari.
Acquisire familiarità con le principali metriche commerciali immobiliari
Le metriche chiave comuni da utilizzare per la valutazione degli immobili includono:
Reddito operativo netto (NOI)
Il NOI di una proprietà immobiliare commerciale viene calcolato valutando il reddito operativo lordo del primo anno della proprietà e quindi sottraendo le spese operative per il primo anno. Vuoi avere un NOI positivo.
Tasso massimo
Il "cap", ovvero la capitalizzazione, di un immobile, viene utilizzato per calcolare il valore degli immobili che producono reddito. Ad esempio, un complesso di appartamenti di cinque o più unità, edifici per uffici commerciali e centri commerciali più piccoli sono tutti buoni candidati per una determinazione del tasso limite. I tassi di capitalizzazione sono utilizzati per stimare il valore attuale netto degli utili o dei flussi finanziari futuri; il processo è anche chiamato capitalizzazione degli utili.
Contanti in contanti
Gli investitori immobiliari commerciali che fanno affidamento sul finanziamento per acquistare le loro proprietà spesso aderiscono alla formula cash-on-cash per confrontare le prestazioni del primo anno delle proprietà concorrenti. Cash-on-cash prende in considerazione il fatto che l'investitore in questione non richiede il 100% in contanti per acquistare la proprietà in considerazione, ma tiene anche conto del fatto che l'investitore non manterrà tutto il NOI perché lui o lei deve usare di esso per effettuare pagamenti ipotecari. Per scoprire contanti in contanti, gli investitori immobiliari devono determinare l'importo richiesto per investire per acquistare la proprietà o il loro investimento iniziale.
Cerca venditori motivati
Come ogni azienda, i clienti guidano immobili. Il tuo compito è trovarli, in particolare quelli che sono pronti e desiderosi di vendere al di sotto del valore di mercato. Il fatto è che nulla accade o addirittura conta nel settore immobiliare fino a quando non trovi un accordo, che di solito è accompagnato da un venditore motivato. Questa è una persona con un motivo pressante per vendere al di sotto del valore di mercato. Se il tuo venditore non è motivato, non sarà disposto a negoziare.
Scopri l'arte del vicinato "Agricoltura"
Un modo eccellente per valutare una proprietà commerciale è studiare il quartiere in cui si trova andando ad aprire case, parlare con altri proprietari di quartiere e cercare posti vacanti.
Utilizzare un approccio "a tre punte" per valutare le proprietà
Sii adattabile quando cerchi grandi affari. Usa Internet, leggi gli annunci e assumi cani da caccia per trovare le migliori proprietà. I cani da caccia per immobili possono aiutarti a trovare preziosi contatti di investimento in cambio di una tassa di riferimento.
La linea di fondo
In generale, trovare e valutare proprietà commerciali non riguarda solo i quartieri agricoli, ottenere un ottimo prezzo o inviare segnali di fumo per attirare i venditori. Al centro dell'azione c'è la comunicazione umana di base. Si tratta di costruire relazioni e rapporti con i proprietari di immobili, quindi si sentono a proprio agio a parlare delle buone offerte e a fare affari con te.
