Quali sono 5 errori che possono rendere House lanciare un flop?
Sembra così facile! Acquista una casa, apporta qualche correzione cosmetica, rimettila sul mercato e guadagna un enorme profitto. In qualsiasi momento, una mezza dozzina di programmi televisivi di investitori belli e ben vestiti rendono il processo veloce, divertente e redditizio.
E molte case vengono rovesciate. ATTOM Data Solutions riferisce che sono state acquistate oltre 200.000 case negli Stati Uniti e rivendute con lo stesso periodo di 12 mesi nel 2017. Questo è poco meno del 6% di tutte le case unifamiliari e i condomini venduti quell'anno.
Tuttavia, la strada per le ricchezze immobiliari non riguarda solo il fascino del freno e i segni "venduti". Troppi aspiranti magnati immobiliari trascurano le basi e finiscono per fallire. Quindi quali sono i cinque più grandi errori che potrebbero essere le pinne? E come li eviti?
Il primo consiglio migliore è limitare il rischio finanziario e massimizzare il potenziale di rendimento. In parole povere, non pagare troppo per una casa (sapendo quanto vale) e assicurati di sapere anche quanto costeranno le riparazioni o gli aggiornamenti necessari prima di acquistare. Avendo queste informazioni, puoi quindi calcolare un prezzo di acquisto ideale.
Key Takeaways
- Capovolgere le case è un business come un altro in quanto richiede conoscenza, pianificazione e buon senso per avere successo. Un tipo comune di errore che gli investitori immobiliari commettono sta sottovalutando il tempo o il denaro che il progetto richiederà. abilità e conoscenza La pazienza e il giudizio sono particolarmente importanti in un business basato sul tempo come gli investimenti immobiliari.
La regola del 70% stabilisce che un investitore non dovrebbe pagare più del 70% dell'ARV (valore post-riparazione) di una proprietà meno le riparazioni necessarie. L'ARV è ciò che vale una casa dopo che è stata completamente riparata.
Ecco un esempio: se l'ARV di una casa costa $ 150.000 e ha bisogno di $ 25.000 per le riparazioni, allora la regola del 70% significa che un investitore non dovrebbe pagare più di $ 80.000 per la casa. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.
Come qualsiasi altra piccola impresa, lo sforzo richiederà tempo e denaro, pianificazione e pazienza, abilità e impegno. Probabilmente finirà per essere più duro e più costoso di quanto tu abbia mai immaginato. E anche se ottieni tutti i dettagli giusti, il cambiamento delle condizioni di mercato potrebbe significare che ogni assunzione che hai fatto all'inizio non sarà valida alla fine. Prendilo alla leggera a tuo rischio e pericolo: se stai solo cercando di arricchirti rapidamente sfogliando una casa, potresti finire nella casa povera.
I 5 principali must per lanciare le case
Comprensione di 5 errori che possono rendere House lanciare un flop
Il lancio (chiamato anche investimento immobiliare all'ingrosso) è un tipo di strategia di investimento immobiliare in cui un investitore acquista un immobile non da utilizzare, ma con l'intenzione di venderlo a scopo di lucro.
Tale profitto è tipicamente derivato dall'apprezzamento dei prezzi derivante da un mercato immobiliare caldo in cui i prezzi stanno aumentando rapidamente o dai miglioramenti del capitale apportati alla proprietà, o entrambi. Ad esempio, un investitore potrebbe acquistare un riparatore superiore in un quartiere "caldo", effettuare sostanziali ristrutturazioni, quindi offrirlo a un prezzo che rifletta il suo nuovo aspetto e le sue dotazioni.
Gli investitori che ribaltano le proprietà si concentrano sull'acquisto e sulla successiva rivendita di una proprietà o di un gruppo di proprietà. Molti investitori tentano di generare un flusso costante di entrate impegnandosi in frequenti ribaltamenti.
Quindi, come capovolgere un edificio o una casa? In termini semplici, si desidera acquistare bassi e vendere alti (come la maggior parte degli altri investimenti). Invece di adottare una strategia di acquisto e sospensione, completi la transazione il più rapidamente possibile per limitare il periodo di tempo in cui il tuo capitale è a rischio. In generale, l'attenzione dovrebbe essere rivolta alla velocità anziché al massimo profitto. Questo perché ogni giorno che passa ti costa più denaro (mutuo, servizi di pubblica utilità, tasse sulla proprietà, assicurazione e altri costi associati alla proprietà della casa).
Questo è il piano generale, anche se viene fornito con diverse insidie.
1. Non abbastanza soldi
Fare la balzetta nel settore immobiliare è costoso. La prima spesa è il costo di acquisizione della proprietà. Mentre abbondano le richieste di finanziamento con fondi bassi o inesistenti, trovare queste offerte da un fornitore legittimo è più facile a dirsi che a farsi. Inoltre, se stai finanziando l'acquisizione, stai pagando gli interessi.
Sebbene l'interesse sul denaro preso in prestito sia ancora deducibile dalle tasse anche dopo l'approvazione del Tax Cuts and Jobs Act, non è una detrazione del 100%. Ogni dollaro speso per gli interessi aumenta l'importo che dovrai guadagnare sulla vendita solo per raggiungere il pareggio.
E se si utilizza un mutuo o una linea di credito di equità domestica (HELOC) per finanziare l'acquisto di una casa mobile, è deducibile solo l'interesse. Le quote principali, fiscali e assicurative del pagamento non sono deducibili.
Ricerca ampiamente le tue opzioni di finanziamento per determinare quale tipo di mutuo si adatta meglio alle tue esigenze e trova un finanziatore che offra bassi tassi di interesse. Un modo semplice per ricercare i costi di finanziamento è utilizzare un calcolatore di ipoteca, che consente di confrontare i tassi di interesse offerti da vari istituti di credito. Naturalmente, pagare in contanti per la proprietà elimina il costo degli interessi, ma anche in questo caso ci sono costi di proprietà e costi di opportunità per vincolare i soldi.
Dato che i tassi di interesse sono aumentati dai minimi post crisi abitativa, realizzare un profitto è più difficile di quanto non fosse prima. Infatti, la prima metà del 2018 ha visto l'attività di lanciare da lenta a quasi un minimo di quattro anni e i margini di profitto si riducono al ROI (Return On Investment) lordo medio più basso dalla fine del 2014, secondo ATTOM Data. Ciò non significa che non ci siano soldi da guadagnare (il ROI era appena a nord del 44%), ma significa che è necessaria assistenza. L'utile lordo medio su una lavagna è di $ 65.520, ma questo è lordo.
Anche i costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione. Se si prevede di sistemare la casa e venderla a scopo di lucro, il prezzo di vendita deve superare il costo combinato di acquisizione, il costo di possesso della proprietà e il costo dei lavori di ristrutturazione.
Una cucina da $ 25.000, un bagno da $ 10.000, $ 5.000 in tasse immobiliari, servizi pubblici e altri costi di trasporto riducono quel numero di circa i due terzi. Lanciare un imprevisto problema strutturale con la proprietà e un profitto lordo può diventare una perdita netta. Anche se riuscirai a superare questi ostacoli, non dimenticare le imposte sulle plusvalenze, che verranno eliminate a tuo vantaggio.
2. Non abbastanza tempo
Ristrutturare e lanciare case è un'impresa che richiede tempo. Possono essere necessari mesi per trovare e acquistare la proprietà giusta. Una volta che possiedi la casa, dovrai investire tempo per sistemarla. Se hai un lavoro giornaliero, il tempo speso per demolizioni e costruzioni può tradursi in serate e fine settimana persi. Se paghi qualcun altro per svolgere il lavoro, passerai comunque più tempo di quanto ti aspetti a supervisionare l'attività e i costi per pagare gli altri ridurranno i tuoi profitti.
Una volta terminato il lavoro, devi pianificare le ispezioni per assicurarti che la proprietà sia conforme ai codici di costruzione applicabili prima di poterlo vendere. In caso contrario, dovrai spendere più tempo e denaro per portarlo alla pari. Successivamente, può essere un bel po 'di tempo per vendere la proprietà. Se lo mostri ai potenziali acquirenti, potresti passare molto tempo a spostarti da e verso la proprietà e durante le riunioni.
Ne vale la pena? Per molte persone, potrebbe avere più senso attenersi a un lavoro di un giorno, in cui possono guadagnare lo stesso tipo di denaro in poche settimane o mesi attraverso una busta paga stabile, senza rischi e un impegno costante nel tempo.
3. Competenze non sufficienti
Costruttori professionisti e professionisti qualificati, come falegnami e idraulici, capovolgono spesso le case come reddito secondario per i loro lavori regolari. Hanno le conoscenze, le competenze e l'esperienza per trovare e riparare una casa. Alcuni di loro hanno anche lavori sindacali che forniscono controlli di disoccupazione per tutto l'inverno mentre lavorano ai loro progetti collaterali.
I soldi veri in casa lanciando provengono da equità sudore. Se sei a tuo agio con un martello, goditi la posa del tappeto, puoi appendere il muro a secco, coprire una casa e installare un lavello della cucina, hai le abilità per capovolgere una casa.
D'altra parte, se non si conosce un cacciavite con taglio a croce da un cacciavite piatto, sarà necessario pagare un professionista per eseguire i lavori di ristrutturazione e riparazione. Di conseguenza, le probabilità di realizzare un profitto sostanziale sul tuo investimento sono ridotte.
4. Conoscenza insufficiente
Per avere successo, sai come scegliere la proprietà giusta, nella posizione giusta, al prezzo giusto. In un quartiere di $ 100.000 case, ti aspetti davvero di comprare a $ 60.000 e vendere a $ 200.000? Il mercato è troppo efficiente perché ciò avvenga regolarmente.
Anche se ottieni l'affare di una vita, fai scattare una casa in preclusione per una canzone, diciamo: sapere quali ristrutturazioni fare e quali saltare è la chiave. È inoltre necessario comprendere le leggi fiscali applicabili e le leggi di suddivisione in zone e sapere quando ridurre le perdite e uscire prima che il progetto diventi una fossa di denaro.
Zillow, la società di quotazione immobiliare, sta ora lanciando case in mercati selezionati. La società prevede di acquistare e capovolgere le proprietà entro 90 giorni e dispone dei dati e delle conoscenze per offrire agli operatori mamma-e-pop una forte concorrenza. I finanziatori della grande lega hanno anche iniziato a cercare profitti nel mercato dei prestiti a termine, con la società di investimento globale KKR & Co. Inc. (precedentemente nota come Kohlberg Kravis Roberts & Co. e KKR & Co. LP) che si unisce ad altre società di investimento private che cercano un pezzo dell'azione.
5. Non abbastanza pazienza
I professionisti prendono il loro tempo e aspettano la proprietà giusta. I novizi si precipitano a comprare la prima casa che vedono. Quindi assumono il primo appaltatore che fa un'offerta per affrontare lavori che non possono fare da soli. I professionisti eseguono il lavoro autonomamente o fanno affidamento su una rete di appaltatori prestabiliti e affidabili.
I principianti assumono un agente immobiliare per aiutare a vendere la casa. I professionisti si affidano agli sforzi "in vendita per proprietario" per ridurre al minimo i costi e massimizzare i profitti. I principianti si aspettano di correre attraverso il processo, schiaffeggiare una mano di vernice e guadagnare una fortuna. I professionisti comprendono che comprare e vendere case richiede tempo e che i margini di profitto a volte sono scarsi.
