Gli investitori immobiliari e gli acquirenti di case per la prima volta affrontano una dura battaglia in un lento mercato immobiliare. Quando si tratta di acquistare e vendere proprietà, è ancora possibile fare soldi, ma non sarà facile. Tuttavia, evitare alcuni errori classici ti aiuterà a metterti sulla strada giusta (stai pensando di buttarti nel mercato immobiliare?
Mancanza di ricerca
Prima che la maggior parte delle persone comprino un'auto o un televisore, confrontano modelli diversi, fanno molte domande e provano a determinare se ciò che stanno per acquistare valga davvero la pena. La dovuta diligenza nell'acquisto di una casa dovrebbe essere ancora più rigorosa.
Ci sono anche considerazioni di ricerca per ogni tipo di investitore immobiliare - che si tratti di un proprietario di abitazione personale, di un futuro padrone di casa, di un flipper o di uno sviluppatore di terreni.
Non solo il potenziale acquirente deve porre molte domande sulla casa, ma deve anche informarsi sulla zona (quartiere) in cui si trova. (Dopotutto, a che serve una bella casa se proprio dietro l'angolo c'è una confraternita del college nota per le sue feste di barilotti per tutta la notte? A meno che, naturalmente, tu stia attirando un studente in affitto.)
Di seguito è riportato un elenco di domande che i potenziali investitori dovrebbero porre in merito alla casa in questione:
- La proprietà è costruita in prossimità di un sito commerciale o si verificherà una costruzione a lungo termine nel prossimo futuro? La proprietà risiede in una zona di inondazione o in un'area problematica, come quelle note per problemi di radon o termite? la casa ha fondamenta o permetti "problemi" che dovranno essere affrontati? Cosa c'è di nuovo nella casa e cosa deve essere sostituito? Perché il proprietario di casa vende? Che cosa ha pagato per la casa e quando? in una nuova città, ci sono aree problematiche in città?
Ottenere finanziamenti scadenti
Sebbene la bolla immobiliare in Nord America sia apparentemente scoppiata nel 2007, ci sono ancora un gran numero di opzioni ipotecarie esotiche. Lo scopo di questi mutui è consentire agli acquirenti di entrare in determinate case che altrimenti non avrebbero potuto permettersi di utilizzare un accordo ipotecario più convenzionale di 25 anni.
Sfortunatamente, molti acquirenti che si assicurano prestiti regolabili / variabili o prestiti solo per interessi alla fine pagano il prezzo quando i tassi di interesse aumentano. Il punto è che gli acquirenti di case dovrebbero assicurarsi di avere la flessibilità finanziaria per effettuare i pagamenti (se i tassi salgono). Oppure dovrebbero avere un piano di riserva per convertire un mutuo a tasso fisso più convenzionale lungo la linea.
Fare tutto da soli
Molti acquirenti pensano di sapere tutto o di poter chiudere da soli una transazione immobiliare. Anche se in passato potrebbero aver completato una serie di operazioni che sono andate bene, il processo potrebbe non andare altrettanto agevolmente in un mercato ribassista - e non c'è nessuno a cui rivolgersi se si desidera risolvere un affare immobiliare sfavorevole.
Gli investitori immobiliari dovrebbero toccare ogni possibile risorsa e fare amicizia con gli esperti che possono aiutarli a fare il giusto acquisto. Un elenco dei potenziali esperti dovrebbe includere almeno un agente immobiliare esperto, un ispettore competente, un tuttofare, un buon avvocato e un rappresentante assicurativo. Questi esperti dovrebbero essere in grado di avvisare l'investitore di eventuali difetti nella casa o nel quartiere. Oppure, nel caso di un avvocato, lui o lei potrebbe essere in grado di avvisare l'acquirente domestico di eventuali difetti nel titolo o facilitazioni che potrebbero tornare a perseguitarli lungo la linea.
overpaying
Questo problema è in qualche modo legato al punto di fare ricerca. Cercare la casa giusta può essere un processo che richiede tempo e frustrante. E quando un potenziale acquirente trova finalmente una casa che soddisfa effettivamente i suoi bisogni / desideri, l'acquirente è naturalmente ansioso che il venditore accetti l'offerta.
Il problema con l'essere ansiosi è che i compratori ansiosi tendono a esagerare con le proprietà. L'eccesso di offerta in una casa può avere un effetto a cascata di problemi. Gli acquirenti possono finire per allungarsi eccessivamente e assumersi troppi debiti, creando pagamenti più elevati di quanto possano permettersi.; di conseguenza, potrebbero essere necessari anni prima che l'acquirente domestico recuperi questo investimento.
Per scoprire se il tuo investimento da sogno ha un prezzo elevato, inizia cercando quali altre case simili nella zona hanno venduto negli ultimi mesi. Qualsiasi broker immobiliare dovrebbe essere in grado di fornire queste informazioni con relativa facilità (in particolare con il loro accesso a un database di agenti immobiliari con più elenchi). Ma come fallback, o se non si utilizzano i servizi di un agente immobiliare, basta guardare case simili sul giornale locale e vedere per cosa vengono offerti. La logica dovrebbe imporre che, a meno che la casa non abbia caratteristiche uniche che potrebbero migliorare il suo valore nel tempo, l'acquirente dovrebbe cercare di mantenere le offerte coerenti con le altre vendite di case nelle vicinanze.
Gli acquirenti dovrebbero rendersi conto che ci sono sempre altre opportunità là fuori e che anche se il processo di negoziazione si impantana o fallisce, le probabilità sono a loro favore che ci sia un'altra casa là fuori che soddisferà le loro esigenze. È solo questione di essere pazienti nel processo di ricerca.
Sottovalutare le spese
Ogni proprietario di abitazione può attestare il fatto che possedere una casa è molto più che pagare il mutuo. A differenza dell'affitto, ci sono spese di manutenzione che vanno insieme a falciare il prato, dipingere la tettoia e curare il giardino. Quindi ci sono i costi associati all'arredamento della casa e al funzionamento di tutti gli elettrodomestici (come forno, lavatrice / asciugatrice, frigorifero e forno), per non parlare dei costi di installazione di un nuovo tetto, apportando modifiche strutturali alla casa o altre piccole cose come le assicurazioni e le tasse sulla proprietà.
Il punto è che gli investitori alle prime armi tendono a dimenticare questi costi quando cacciano la casa. Sfortunatamente, questo è esattamente il motivo per cui molti nuovi proprietari di abitazione tendono ad essere poveri di casa e poveri di denaro.
Il miglior consiglio è di fare un elenco di tutti i costi mensili associati alla gestione e alla manutenzione di una casa (sulla base di stime) prima di fare effettivamente un'offerta su uno. Una volta sommati quei numeri, avrai una migliore idea se puoi davvero permetterti una proprietà.
Determinare le spese prima dell'acquisto di un immobile è ancora più importante per le pinne e gli investitori. Questo perché i loro profitti sono direttamente legati alla quantità di tempo necessaria per acquistare la casa, migliorarla e rivenderla. In ogni caso, gli investitori dovrebbero sicuramente formare tale elenco. Dovrebbero anche prestare particolare attenzione ai costi di finanziamento a breve termine, alle penalità di pagamento anticipato e alle eventuali spese di annullamento (per assicurazione o servizi di pubblica utilità) che potrebbero essere sostenute quando la casa viene capovolta in breve tempo.
Linea di fondo
La realtà è che se gli investimenti nel settore immobiliare fossero facili, tutti lo farebbero. Fortunatamente, molte delle lotte che gli investitori devono affrontare possono essere evitate con la dovuta diligenza e un'adeguata pianificazione prima della firma del contratto.
