I tassi di interesse sono ancora estremamente bassi, ma non dovrebbero rimanere lì a lungo. Dovresti rifinanziare prima che sia troppo tardi? Non necessariamente. Ecco quattro motivi per cui il rifinanziamento potrebbe essere una cattiva idea.
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1. Il periodo di pareggio è troppo lungo.
Il periodo di pareggio è il numero di mesi necessari per recuperare i costi di chiusura di un nuovo prestito. Per calcolare il tuo periodo di pareggio, devi sapere quanto saranno i costi di chiusura sul tuo nuovo prestito e quale sarà il tuo nuovo tasso di interesse. Dovresti essere in grado di ottenere una stima di queste cifre da un finanziatore.
Non esiste un numero magico che rappresenti un periodo di pareggio accettabile - dipende da quanto tempo prevedi di rimanere in casa e da quanto sei sicuro di quella previsione. (Scopri come determinare se il rifinanziamento ti porterà avanti o anche più indietro. Per ulteriori informazioni, vedi In che modo il rifinanziamento dei mutui influisce sul tuo patrimonio netto. )
2. I costi a lungo termine sono troppo elevati.
Il rifinanziamento per ridurre il pagamento mensile è ottimo, a meno che non ti faccia male in modo significativo nel lungo periodo. Se hai diversi anni in un mutuo di 30 anni, hai pagato molti interessi ma non molto capitale. Il rifinanziamento in un'ipoteca di 15 anni probabilmente aumenterà il tuo pagamento mensile, possibilmente a un livello che non puoi permetterti. Se ricomincia da capo con un nuovo mutuo di 30 anni, inizi con quasi il capitale che avevi all'inizio del mutuo attuale. Mentre il tuo nuovo tasso di interesse sarà più basso, lo pagherai per 30 anni. Quindi i tuoi risparmi a lungo termine potrebbero essere insignificanti o il prestito potrebbe anche costarti di più a lungo termine.
Se abbassare il pagamento mensile significa la differenza tra rimanere aggiornati su un nuovo pagamento più basso e inadempienza su un pagamento corrente, più elevato, potresti trovare accettabile questa realtà a lungo termine. Ma se puoi permetterti il tuo attuale pagamento del mutuo, ora potresti. (Per la lettura correlata, vedere Ipoteche: The ABCs Of Refinancing. )
3. Dovresti trasferirti in un ARM per ridurre significativamente la tua velocità.
Diciamo che hai già un basso tasso di interesse: 5% su un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Se si rifinanziava in un altro trentennio fissato al 4, 5%, il risparmio mensile non sarebbe sostanziale se non si avesse un'ipoteca più volte superiore alla media nazionale.
Ottenere un mutuo a tasso variabile (ARM) potrebbe sembrare un'ottima idea. Gli ARM hanno i tassi di interesse più bassi disponibili: Quicken Loans pubblicizza tassi del 2, 75%, ad esempio. Le tariffe pubblicizzate sono così basse che potrebbe sembrare folle non approfittarne, soprattutto se stai pianificando di spostarti al momento del ripristino di ARM. Sicuramente il mercato immobiliare si sarà ripreso in cinque o sette anni e sarai in grado di vendere, giusto?
Il fatto è che i tassi sono così bassi in questo momento (circa il 4, 5% per un mutuo a tasso fisso di 30 anni) secondo gli standard sia storici che assoluti che probabilmente non saranno significativamente più bassi in futuro. Quindi probabilmente dovrai affrontare pagamenti di interessi significativamente più alti quando l'ARM si reimposta, se sei in grado di rifinanziare la tua uscita da un ARM, o se i pagamenti di interessi se riesci a vendere e acquistare una casa diversa.
Se hai già un basso tasso di interesse fisso e stai gestendo i tuoi pagamenti, potresti voler rimanere sicuro. Un'ipoteca a tasso variabile è generalmente molto più rischiosa di un'ipoteca a tasso fisso. Potrebbe ripagarti e farti risparmiare migliaia di dollari, o potrebbe finire per costarti migliaia di dollari o addirittura costringerti a uscire di casa. (Per la lettura correlata, consultare Questo ARM ha i denti. )
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4. Non puoi permetterti i costi di chiusura.
Non esiste davvero un rifinanziamento gratuito. O paghi di tasca propria i costi di chiusura o paghi un tasso di interesse più elevato. In alcuni casi, sei autorizzato a trasferire i costi di chiusura nel tuo prestito, ma poi stai pagando gli interessi su di loro fino a quando hai quel prestito.
Puoi permetterti di spendere diverse migliaia di dollari in questo momento per chiudere i costi o hai bisogno di quei soldi per qualcos'altro? Se stai cercando un rifinanziamento gratuito, il rifinanziamento vale ancora il tasso di interesse più elevato? Se stai cercando di trasferire i costi di chiusura nel tuo prestito, considera che $ 6.000 al 4, 5% di interesse per 30 anni ti costeranno circa $ 5.000 in più a lungo termine rispetto al semplice pagamento immediato di denaro. (Per la lettura correlata, vedere La vera economia del rifinanziamento di un'ipoteca. )
La linea di fondo
L'unica persona che può decidere se è un buon momento di rifinanziare sei tu - e se desideri un parere professionale, avrai maggiori probabilità di ottenere una risposta imparziale da un consulente finanziario a pagamento piuttosto che da qualcuno che vuole venderti un mutuo. I dettagli della tua situazione individuale, non del mercato, dovrebbero essere il principale fattore determinante per decidere se rifinanziare. (Per la lettura correlata, vedere Attenti alle commissioni sui mutui "spazzatura" ) .
