Il tasso di capitalizzazione è la linea di base più comunemente usata per confrontare gli investimenti immobiliari. È analogo al tasso di rendimento effettivo stimato su un tipico investimento in titoli. Ad esempio, una proprietà interamente in contanti di $ 100.000 con un tasso massimo del 4, 5% produrrà gli stessi rendimenti di un $ 100.000 investiti in titoli al 4, 5%. Questa cifra aiuta gli investitori immobiliari a determinare il miglior utilizzo dei loro fondi di investimento.
Calcolo del tasso di capitalizzazione
Una semplice formula per il calcolo del tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto annuale diviso per i costi di acquisizione totali. Questa formula è in realtà l'inverso di un multiplo di prezzo / utili standard.
Il reddito operativo netto può essere calcolato sottraendo dal reddito lordo tutti i costi di gestione, i costi delle utenze, la manutenzione, l'assicurazione, le tasse e altri costi operativi. Il reddito operativo netto non tiene conto dei pagamenti ipotecari.
I costi di acquisizione sono superiori al prezzo di acquisto indicato. Devono tenere conto delle commissioni di intermediazione e dei costi di chiusura. Se la proprietà non è pronta per l'affitto, è necessario includere anche tutti i costi sostenuti per la riabilitazione.
Gli investitori devono confrontare i tassi di capitalizzazione che includono gli stessi costi. Ad esempio, non è valido confrontare un tasso di capitalizzazione che sconta i ricavi di affitto in base a posti di lavoro annuali medi e un altro che non fa tale sconto.
Importanza del tasso di capitalizzazione
L'uso principale del tasso di capitalizzazione è di discriminare tra diverse opportunità di investimento. Se un investimento in titoli offre un rendimento stimato del 4% e una proprietà ha un tasso di capitalizzazione dell'8%, è probabile che un investitore si concentri sulla proprietà.
I tassi di capitalizzazione possono anche formare tendenze per i proprietari di immobili commerciali. Le tendenze possono mostrare la direzione del mercato, consentendo adeguamenti basati sugli affitti stimati.
Esiste un limite all'utilità del tasso di capitalizzazione; gli investimenti immobiliari con flussi di cassa irregolari o complicati non possono basarsi su semplici tassi di capitalizzazione. Sarebbe meglio fare affidamento sull'analisi dei flussi di cassa scontati.
