Sommario
- Prezzi storici
- Cosa non mostrano i dati
- Numeri e tendenze
- La realtà
- Tassi del mutuo
- Il settore immobiliare è un cattivo investimento?
- La linea di fondo
La teoria del laico del settore immobiliare va in questo modo: sono arrivati i pellegrini. Hanno iniziato a usare la terra. Arrivarono altri europei. La domanda di terra era così alta che i nativi americani furono spinti fuori per fare spazio ai coloni appena arrivati. Non è possibile costruire più terra, quindi la domanda e i prezzi aumenteranno sempre, rendendo gli immobili un grande investimento.
Sfortunatamente, la formula non è così semplice. Qui diamo uno sguardo ai prezzi degli immobili e alla teoria di vecchia data secondo cui aumenteranno indefinitamente.
Key Takeaways
- I prezzi delle case sono cresciuti per l'ultima volta a un ritmo sostenuto nel 2004 prima che il mercato immobiliare si appiattisse, da allora i valori delle case sono aumentati in alcune aree del paese a causa della forte domanda e della scarsa offerta, sebbene la maggior parte delle parti non abbia ancora raggiunto la pre-crisi I potenziali acquirenti di case non dovrebbero concentrarsi sulle tendenze nazionali poiché i prezzi variano tra gli stati e persino le città vicine. I bassi tassi ipotecari hanno un effetto indiretto sui prezzi delle case, poiché i consumatori sono disposti ad assumersi un debito maggiore quando il credito è economico.
Prezzi storici
Prima dello scoppio ben pubblicizzato della bolla immobiliare e del conseguente crollo immobiliare iniziato sul serio nel 2007, i dati storici sui prezzi delle abitazioni della National Association of Realtors (NAR) sembravano supportare la teoria dei prezzi in continuo aumento. Il grafico seguente traccia i prezzi medi delle case dal 1968 al 2004, mostrando un aumento medio annuo del 6, 4%, senza un singolo calo durante il periodo di 36 anni.
Figura 1: prezzi medi delle case dal 1968 al 2004
Cosa non mostrano i dati
Sfortunatamente per i proprietari di case, il 2004 è stato l'ultimo anno di numeri in crescita prima che il mercato si appiattisse. Entro il 2006, i dati NAR hanno mostrato solo un aumento dell'1%. Successivamente, i mercati hanno registrato un declino senza precedenti.
I prezzi hanno iniziato a scendere a livello nazionale nel 2007. Sono diminuiti di nuovo nel 2008 e ancora nel 2009. A metà del 2010, i prezzi delle case sono tornati ai livelli del 2004 in un mercato stagnante. Quello che, per decenni, sembrava un biglietto di sola andata per i profitti in crescita era sceso di oltre il 30% in pochi anni, secondo i dati di Standard & Poor's.
I prezzi sono aumentati a causa della maggiore domanda e del calo dell'offerta nel mercato in molte parti del paese, ma molte aree non hanno ancora raggiunto i livelli a cui erano prima del colpo della crisi. Aggiungete a ciò il fatto che gli standard di prestito sono diventati più severi e sta spingendo le persone fuori dal mercato.
Anche prima che i numeri iniziassero a sbagliare, i dati sull'andamento dei prezzi di vendita hanno fornito un quadro incompleto. La National Association of Home Builders ha riferito che la dimensione media della casa in America era di 983 piedi quadrati nel 1950, 1.500 piedi quadrati nel 1970 e 2.349 piedi quadrati nel 2004. Questa tendenza è continuata nella prima metà degli anni 2000, dopo di che ha iniziato a declino un po '.
Con le dimensioni delle case che si ingrandiscono e l'inflazione che aumenta il costo dei materiali da costruzione, è logico che i prezzi delle case aumentino. Ma cosa succede se l'inflazione è considerata fuori dal quadro? Il risultato è qualcosa di completamente inaspettato. Anche prima del crollo immobiliare della fine degli anni 2000, i prezzi delle case sono diminuiti frequentemente e in modo significativo. In effetti, la Prima Guerra Mondiale, la Grande Depressione, la Seconda Guerra Mondiale, gli anni Settanta e Ottanta, videro tutti periodi di forte calo dei prezzi. Cali minori si sono verificati su base regolare anche in altri punti.
Numeri e tendenze
Anche i numeri di tendenza nazionali raccontano solo una parte del quadro. L'andamento dei prezzi delle abitazioni può variare notevolmente tra le regioni geografiche. Un boom in California può mascherare un busto a Detroit. Anche all'interno della stessa città, i numeri possono variare notevolmente. Le aree che sperimentano una nuova crescita o gentrificazione possono mostrare un significativo apprezzamento dei prezzi mentre le aree in tutta la città possono essere in declino.
Quando guardi le statistiche nazionali e regionali, assicurati di tenere conto della realtà del mercato nella tua zona. L'aumento dei prezzi a livello nazionale potrebbe non aiutarti se la tua città, stato o quartiere è in declino.
Le tendenze nazionali potrebbero non darti il quadro completo, poiché i valori e i prezzi degli immobili variano tra gli stati e le città vicine.
La realtà
Un altro punto importante da considerare quando si considera il settore immobiliare come un investimento è che non pagherà mai se non lo si vende. Da un punto di vista pratico, anche se la tua residenza principale raddoppia di valore da quando l'hai acquistata, probabilmente significa solo che le tue tasse immobiliari sono aumentate. Tutti i guadagni che si verificano è semplicemente un guadagno sulla carta fino a quando non si vende la proprietà.
Mentre è possibile attingere all'equità in casa sottoscrivendo un prestito a suo carico, utilizzare la propria casa come bancomat (ATM) è stata una strategia folle in passato. Non solo gli interessi pagati incidono sul profitto, ma il pagamento del prestito toglie stabilità finanziaria. Se i prezzi degli immobili diminuiscono, potresti trovarti nella posizione non invidiabile di dover pagare più del prestito di quanto valga la casa.
Tassi del mutuo
I tassi ipotecari generalmente aumentano durante i periodi di crescita economica. Quando ciò accade, il mercato del lavoro è sano e anche i salari delle persone aumentano. I tassi dei mutui sono stati relativamente bassi da quando il mercato immobiliare si è schiantato, rendendo la proprietà della casa più attraente. Il tasso di interesse per un mutuo a tasso fisso di 30 anni a maggio 2013 era del 3, 35% e rimane relativamente invariato a giugno 2019 al 3, 73%. Secondo Freddie Mac, i tassi bassi hanno spinto le applicazioni di acquisto e l'azienda prevede un miglioramento del mercato immobiliare da attività di vendita più elevate e prezzi più bassi. I Rapporti sui mutui prevedono che i tassi si aggireranno intorno al 4, 4% entro la fine del 2019, il che significa che gli aumenti potrebbero essere disattivati.
Quindi, come si gioca ai prezzi degli immobili? I tassi ipotecari più bassi non hanno necessariamente una relazione diretta con i prezzi delle case, anche se vorremmo pensare che lo siano. Ma possono avere un effetto indiretto su di loro. Quando i tassi sono bassi, i consumatori sono più disponibili e possono permettersi di assumere più debito. Questo perché il costo del credito, ovvero gli interessi, è economico. L'aumento dei tassi di interesse, tuttavia, tende a portare a una domanda più debole da parte degli acquirenti.
Il settore immobiliare è un cattivo investimento?
Ormai potresti pensare che non vi è alcun valore nell'acquisto di una casa nella speranza che guadagnerà valore nel tempo. Mentre è vero che è improbabile che tu possa vedere tutti i profitti che puoi spendere se prevedi di vivere nella stessa casa per tutta la vita, se vai nell'acquisto con una strategia di uscita, ci sono molte più possibilità di vedere un profitto in contanti.
Innanzitutto, considera la tua motivazione per l'acquisto di una casa. Se vuoi viverci, allora dovresti smettere di pensare a profitti e perdite. Se speri di fare soldi, devi inserire la transazione con una strategia di uscita. Questo significa anche che dovresti avere un prezzo di vendita nella parte posteriore della tua mente, il tutto mantenendo il prezzo di acquisto della proprietà in primo piano.
Quando raggiungi il tuo prezzo, vendi la proprietà come faresti con uno stock che ha apprezzato. Questo potrebbe non essere un approccio pratico per la tua residenza principale, a seconda del tuo stile di vita, ma è esattamente ciò che fanno molti investitori immobiliari quando acquistano proprietà - rinnovandole e vendendole. Ricorda solo che i prezzi non sempre salgono.
In passato, il Giappone ha visto diminuire ancora di più i prezzi delle case. Ciò non significa che quei prezzi non torneranno indietro in un territorio redditizio, ma tieni presente che in alcuni casi potrebbe richiedere molto tempo.
La linea di fondo
Con la storia come guida, la maggior parte dei potenziali proprietari di case farebbe bene a comprare un posto in cui sperano effettivamente di abitare, pagare rapidamente il mutuo, vivere lì fino al pensionamento, quindi ridimensionare e trasferirsi in una casa meno costosa. Non è una scommessa sicura, ma questa strategia aumenta la probabilità di realizzare un profitto.
