Subprime. La semplice menzione della parola è sufficiente per inviare brividi alle spalle di investitori, banchieri e proprietari di case. E c'è un'ottima ragione per cui. I mutui subprime sono stati uno dei principali driver che hanno portato alla Grande Recessione. Ma sembra che stiano tornando con un nuovo nome: i mutui ipotecari.
Esistono diversi tipi di strutture di mutui subprime disponibili sul mercato. Ma una rosa con un altro nome ha un profumo così dolce? Questo potrebbe non essere necessariamente il caso. Continua a leggere per saperne di più su questi mutui e cosa rappresentano.
Key Takeaways
- Un mutuo subprime è un tipo di prestito concesso a soggetti con scarsi punteggi creditizi che non si qualificherebbero per i mutui convenzionali, mentre i mutui subprime stanno tornando come mutui nonprime. i principali tipi di mutui subprime. Questi prestiti presentano ancora molti rischi a causa della possibilità di insolvenza del mutuatario. I nuovi mutui nonprime presentano restrizioni e devono essere adeguatamente sottoscritti.
Che cos'è un mutuo subprime?
Un mutuo subprime è un tipo di prestito concesso a soggetti con punteggi creditizi scadenti - 640 o meno, e spesso inferiori a 600 - che, a causa delle loro storie di credito carenti, non sarebbero in grado di qualificarsi per i mutui convenzionali.
Esiste una grande quantità di rischio associato a qualsiasi mutuo subprime. Il termine subprime stesso si riferisce ai mutuatari e alla loro situazione finanziaria piuttosto che al prestito stesso. I mutuatari subprime hanno maggiori probabilità di insolvenza rispetto a coloro che hanno punteggi di credito più elevati. Poiché i mutuatari subprime presentano un rischio più elevato per i finanziatori, i mutui subprime di solito applicano tassi di interesse superiori al tasso di prestito primario. I tassi di interesse sui mutui subprime sono determinati da diversi fattori: acconto, punteggio di credito, ritardi di pagamento e insolvenze sul rapporto di credito del debitore.
Tipi di mutui subprime
I principali tipi di mutui subprime comprendono i mutui a tasso fisso con durata compresa tra 40 e 50 anni, i mutui a soli interessi e i mutui a tasso variabile (ARM).
Ipoteche a interesse fisso
Un altro tipo di mutuo subprime è un mutuo a tasso fisso, concesso per un periodo di 40 o 50 anni, in contrasto con il periodo standard di 30 anni. Questo lungo periodo di prestito riduce i pagamenti mensili del debitore, ma è più probabile che sia accompagnato da un tasso di interesse più elevato. I tassi di interesse disponibili per i mutui a tasso fisso possono variare sostanzialmente da un prestatore all'altro. Per ricercare i migliori tassi di interesse disponibili, utilizzare uno strumento come un calcolatore di ipoteca.
Ipoteche a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso di interesse fisso e successivamente, durante la durata del prestito, passa a un tasso variabile. Un esempio comune è il 2/28 ARM. Il 2/28 ARM è un'ipoteca di 30 anni con un tasso di interesse fisso per due anni prima di essere rettificata. Un'altra versione tipica del prestito ARM, il 3/27 ARM, ha un tasso di interesse fisso per tre anni prima che diventi variabile.
In questi tipi di prestiti, il tasso variabile è determinato sulla base di un indice più un margine. Un indice comunemente usato è ICE LIBOR. Con gli ARM, i pagamenti mensili del debitore sono generalmente più bassi durante il periodo iniziale. Tuttavia, quando i loro mutui tornano al tasso più elevato e variabile, i pagamenti dei mutui aumentano di solito in modo significativo. Naturalmente, il tasso di interesse potrebbe diminuire nel tempo, a seconda dell'indice e delle condizioni economiche, che a loro volta ridurrebbe l'importo del pagamento.
Gli ARM hanno svolto un ruolo importante nella crisi. Quando i prezzi delle case iniziarono a calare, molti proprietari di case capirono che le loro case non valgono l'importo del prezzo di acquisto. Ciò, unito all'aumento dei tassi di interesse, ha portato a un'enorme quantità di default. Ciò ha portato a un drastico aumento del numero di pignoramenti sui mutui subprime nell'agosto del 2006 e allo scoppio della bolla immobiliare che è seguita l'anno successivo
Ipoteche di soli interessi
Il terzo tipo di mutuo subprime è un mutuo per soli interessi. Per la durata iniziale del prestito, che in genere è di cinque, sette o 10 anni, i pagamenti principali vengono posticipati in modo che il mutuatario paghi solo gli interessi. Può scegliere di effettuare pagamenti verso il preponente, ma questi pagamenti non sono richiesti.
Quando termina questo termine, il mutuatario inizia a rimborsare il capitale o può scegliere di rifinanziare il mutuo. Questa può essere un'opzione intelligente per un mutuatario se il suo reddito tende a fluttuare di anno in anno, o se vorrebbe acquistare una casa e si aspetta che il suo reddito aumenti entro pochi anni.
Ipoteche di dignità
L'ipoteca di dignità è un nuovo tipo di prestito subprime, in cui il mutuatario versa un acconto di circa il 10% e accetta di pagare un tasso d'interesse più elevato per un determinato periodo, di solito per cinque anni. Se effettua i pagamenti mensili in tempo, dopo cinque anni, l'importo che è stato pagato per gli interessi va verso la riduzione del saldo del mutuo e il tasso di interesse viene abbassato al tasso principale.
Ipoteca subprime
Mutui subprime oggi
Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, è stato praticamente impossibile ottenere un mutuo per la casa con un punteggio di credito inferiore a 640. Con l'economia che si sta stabilizzando, i mutui subprime stanno tornando. La domanda di proprietari di case e istituti di credito è in aumento per questo tipo di prestiti immobiliari. Wells Fargo prese posizione anche nel nuovo carrozzone subprime. La banca sta ora approvando i potenziali acquirenti di case con punteggi di credito fino a 600 per i prestiti della Federal Housing Administration (FHA).
Questa volta, tuttavia, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) pone restrizioni a questi mutui subprime. I potenziali acquirenti di case devono ricevere la consulenza di un acquirente da un rappresentante approvato dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti. Altre restrizioni imposte a questi nuovi mutui subprime limitano gli aumenti dei tassi di interesse e altre condizioni del prestito. Anche tutti i prestiti devono essere adeguatamente sottoscritti.
I nuovi mutui subprime limitano gli aumenti dei tassi di interesse e altre condizioni del prestito.
Stanno anche tornando a un costo aumentato. Ora, i mutui subprime arrivano con tassi di interesse che possono arrivare dall'8% al 10% e che possono richiedere acconti dal 25% al 35%.
I mutui subprime sono rischiosi
Poiché questi mutui sono specifici per le persone che non si qualificano per un mutuo a tasso privilegiato, il che significa solitamente che il mutuatario avrà difficoltà a rimborsare il prestito, l'organizzazione o il prestito bancario hanno il diritto di addebitare alti tassi di interesse per fornire un aggiunto incentivo per il mutuatario di pagare in tempo. Ma quando le persone che potrebbero aver già avuto problemi a gestire il debito in passato sottoscrivono questi prestiti, affrontano un futuro più difficile, per non dire costoso, di quelli che hanno buoni punteggi di credito e possono permettersi prestiti con tassi di interesse più ragionevoli.
Crollo dei mutui subprime
I mutui subprime e il crollo dei subprime di solito sono i colpevoli chiamati per l'inizio della Grande recessione.
Molti istituti di credito sono stati liberali nel concedere questi prestiti dal 2004 al 2006, a causa di tassi di interesse più bassi, elevata liquidità di capitale e possibilità di realizzare molti profitti. Estendendo questi prestiti a rischio più elevato, i finanziatori hanno addebitato i tassi di interesse al di sopra dei primi per compensare il rischio aggiuntivo assunto. Hanno inoltre finanziato i mutui raggruppandoli e poi vendendoli agli investitori come investimenti riconfezionati. Il forte aumento delle persone che potevano improvvisamente permettersi i mutui ha portato a una carenza di alloggi, che ha aumentato i prezzi delle abitazioni e, quindi, l'ammontare del finanziamento necessario per i proprietari di case.
Sembrava una spirale sempre più alta. Il rovescio della medaglia era che i prestiti venivano concessi a persone che non potevano rimborsarli. Quando un gran numero di persone iniziò a perdere i loro mutui e il tasso di pignoramenti delle case salì alle stelle, i finanziatori persero tutto il denaro che estesero. Così hanno fatto molti istituti finanziari che hanno investito pesantemente in mutui ipotecari cartolarizzati. Molti hanno avuto difficoltà finanziarie estreme, persino il fallimento.
La crisi dei mutui subprime è proseguita dal 2007 al 2010, trasformandosi in una recessione globale poiché i suoi effetti si sono irradiati in tutti i mercati finanziari e le economie di tutto il mondo.
La linea di fondo
Sebbene i prestiti subprime aumentino il numero di persone che possono acquistare case, ciò rende più difficile farlo e aumenta le possibilità di inadempienza sui propri prestiti. Il default fa male sia al mutuatario e al suo punteggio di credito che al creditore.
I difensori dei nuovi mutui subprime sottolineano che gli acquirenti di case non sono obbligati a pagare indefinitamente tali alti tassi di interesse. Una volta che gli acquirenti possono dimostrare di essere in grado di pagare i loro mutui in tempo, i loro punteggi di credito dovrebbero aumentare e possono rifinanziare i loro prestiti immobiliari a tassi più bassi. In effetti, molte persone che sottoscrivono ARM stanno scommettendo sul fatto che, quando entrerà in vigore il tasso variabile, avranno ripulito il loro rapporto di credito nella misura in cui si qualificheranno per finanziamenti nuovi e più vantaggiosi.
