CHE COS'È IL Certificato di partecipazione al mutuo
Un certificato di partecipazione ipotecaria è un tipo di sicurezza che raggruppa i mutui detenuti dalla Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), un'impresa sponsorizzata dal governo. I certificati sono garantiti da Freddie Mac ma non dal governo federale stesso. Sono tassabili da parte di governi federali, statali e locali. I certificati di partecipazione ipotecaria, che Freddie Mac chiama PC, vengono anche definiti "titoli pass-through" poiché i pagamenti di interessi e capitale vengono periodicamente trasferiti agli investitori dai debitori dopo la detrazione delle commissioni di servizio.
RIPARTIZIONE Certificato di partecipazione ipotecaria
I certificati di partecipazione ipotecaria in una forma o nell'altra sono stati una parte essenziale dell'operazione di Freddie Mac sin dalla sua fondazione da parte del Congresso nel 1970. L'obiettivo originale di Freddie Mac era aumentare la liquidità per le banche dell'usato, che all'epoca emettevano la maggior parte dei mutui. Freddie Mac acquistò i mutui dai furti, fornendo alle banche contanti per il prestito di nuovi mutui, quindi impacchettò e rivendette sul mercato secondario.
Fino al 1990, Freddie Mac pagava agli investitori PC un sistema noto come "garanzia modificata", il che significa che il pagamento era stato ritardato fino al 75 ° giorno successivo al pagamento del mutuo dal debitore originale. I ritardi nei pagamenti sono cambiati dopo la legge del 1989 sulle riforme, il recupero e l'applicazione delle istituzioni finanziarie (FIRREA), quando Freddie Mac è stata ristrutturata come entità aziendale orientata al mercato che è stata posta sotto il controllo regolamentare del Dipartimento dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano (HUD). Poco dopo, Freddie Mac ha presentato il suo cosiddetto programma Gold, che paga gli investitori PC il 45 ° giorno.
Ipoteche convenzionali sono alla base della maggior parte dei certificati di partecipazione
La stragrande maggioranza dei certificati di partecipazione ai mutui riguarda pool di mutui convenzionali di 15 e 30 anni su case unifamiliari. Tuttavia, Freddie Mac rilascia anche certificati per gruppi di mutui a tasso variabile (ARM). La dimensione minima del pool è generalmente di $ 1 milione. In passato, Freddie Mac vendeva la maggior parte dei PC in contanti, ma oggi la maggior parte dei PC viene scambiata con nuovi mutui bancari.
Liquidità e rischio normativo
Poiché sono garantiti da Freddie Mac, i certificati di partecipazione ai mutui sono considerati investimenti abbastanza sicuri, ma comportano alcuni rischi. Ad esempio, mentre HUD rimane il regolatore di Freddie Mac per quanto riguarda le questioni relative ai prestiti equi, dalla crisi delle abitazioni subprime del 2008 le operazioni finanziarie dell'organizzazione sono ora sotto la tutela della nuova Federal Housing Finance Agency (FHFA). È possibile, sebbene improbabile, che l'FHFA possa revocare le garanzie di Freddie Mac. Un altro rischio è la liquidità, dal momento che i PC Mac di Freddie non sono scambiati in alcuna borsa. Se Freddie Mac dovesse ridurre il proprio portafoglio di investimenti ipotecari, il mercato secondario dei suoi PC potrebbe risentirne.
