Trovare e comprare

Sommario

• Vantaggi per i venditori
• Come vincono gli acquirenti
• Dichiarazione MLS 8.0
• Effetto dell'istruzione MLS 8.0
• Rimangono annunci fuori mercato
• Contatta gli agenti immobiliari
• Vai online
• Approccio proprietari di abitazione
• Conosci il processo
• La linea di fondo

Con l'inventario immobiliare ancora stretto in molti mercati in tutto il paese, come potenziale acquirente di case, vuoi stare al passo con la concorrenza. È qui che arrivano le inserzioni fuori mercato. Conosciute anche come inserzioni tranquille o tascabili, queste case possono essere in vendita ma non sono elencate su più servizi di inserzione (MLS). Ciò significa che gli agenti immobiliari che vendono queste proprietà devono fare le gambe per trovare gli acquirenti da soli.

Elencare le case fuori dal mercato era un po 'una rarità in passato, ma ha guadagnato più trazione negli ultimi anni con i proprietari di case, rendendo queste inserzioni parte di un mercato secondario di sorta, soprattutto di fronte alla domanda sempre crescente.

Una nuova politica della National Association of Realtors® nota come "Dichiarazione MLS 8.0" limita notevolmente le inserzioni fuori mercato.

Le inserzioni fuori mercato possono sembrare controintuitive per un venditore. Dopotutto, c'è più domanda che inventario, il che significa che le guerre di offerta sono comuni in molti quartieri. Quindi perché i venditori vorrebbero fare elenchi segreti e come tu, l'acquirente, li trovi?

Key Takeaways

• Le inserzioni fuori mercato sono proprietà che sono in vendita ma non sono elencate su più servizi di inserzione. Alcuni venditori desiderano un elenco fuori mercato per testare le acque, mantenere la privacy, risparmiare sulle commissioni o creare un senso di esclusività che potrebbe tradursi in un prezzo di vendita più elevato. Per gli acquirenti, le inserzioni fuori mercato forniscono accesso a inventario aggiuntivo, un'opportunità per risparmiare se la commissione è inferiore e l'opportunità di evitare la concorrenza per la proprietà in un'area desiderabile. Le vendite sul mercato che coinvolgono un solo agente possono a volte offrono pochissimo spazio per gli acquirenti che desiderano negoziare il prezzo. Per accedere a questi elenchi, gli acquirenti possono rivolgersi direttamente agli agenti o ai proprietari di case o provare ad andare online.

Vantaggi per i venditori

Alcuni venditori di case optano per un elenco fuori mercato per testare le acque, mentre altri desiderano un processo di vendita più privato o l'opportunità di negoziare una commissione di vendita inferiore poiché è coinvolto un solo agente.

Alcuni proprietari di case hanno pensato che un elenco tascabile crei un fascino che li farà ottenere un prezzo più alto Dopo tutto, se la casa è quotata e finisce seduta sul mercato per più di 30 giorni, ci sono buone probabilità che i potenziali acquirenti proveranno a fare offerte lowball. Senza che il ticker "giorni sul mercato" si spenga, non ci sono molte possibilità che un venditore venga tagliato.

Come vincono gli acquirenti

Per te come acquirente, i vantaggi di un elenco fuori mercato sono duplici. Per cominciare, ti dà accesso all'inventario che i compagni di casa non stanno vedendo. Se stai acquistando in un mercato particolarmente caldo, gli elenchi tascabili potrebbero essere l'unico modo per acquistare una casa. Nei climi di mercato regolari, potresti ottenere un affare in parte perché la commissione che il venditore deve pagare è più bassa.

Non tutti gli acquirenti di case sono alla ricerca di una residenza principale. È possibile che tu stia cercando un investimento immobiliare o case da acquistare e ottenere un profitto. Una quotazione fuori mercato in un grande quartiere può essere un modo eccellente per raggiungere questo obiettivo.

Dichiarazione MLS 8.0 Chiara politica di cooperazione

Un importante ostacolo agli elenchi fuori mercato è arrivato con il recente passaggio, da parte dell'Associazione Nazionale degli Agenti immobiliari, della "Dichiarazione MLS 8.0 Politica di cooperazione chiara". Questa politica, in vigore dal 1 ° gennaio 2020, con l'attuazione locale obbligatoria entro il 1 ° maggio 2020, richiede qualsiasi agente immobiliare che partecipa a un servizio di quotazione multipla per presentare la propria quotazione alla MLS entro un giorno lavorativo dalla commercializzazione della proprietà al pubblico.

L'impatto pratico della Dichiarazione MLS 8.0

Vale la pena notare che la Dichiarazione MLS 8.0 non è legge in senso tradizionale. Secondo l'agente immobiliare Doug Wagner di RE / Max Victory, "La National Association of Realtors è un'associazione di governo, non un'entità legale, ma tutti gli MLS membri, i broker e gli agenti dell'associazione devono attenersi alla nuova politica".

Wagner osserva che gli agenti autorizzati che non sono agenti immobiliari (non membri di NAR) non sono vincolati dalla politica. Tuttavia, dato che l'89% degli acquirenti di case recenti ha utilizzato un agente immobiliare o un broker e che quasi 7 agenti immobiliari su 10 su licenza sono agenti immobiliari, l'impatto pratico è che la Dichiarazione 8.0 si applica alla maggior parte delle transazioni immobiliari residenziali.

Rimangono annunci fuori mercato

Fortunatamente, la Dichiarazione MLS 8.0 non significa la fine delle inserzioni fuori mercato. La nuova politica di NAR prevede opzioni integrate che consentono agli agenti membri e ai broker di mantenere quotazioni off-market limitate e complete.

Ad esempio, in base alla Dichiarazione MLS 8.0, i venditori possono rinunciare a MLS IDX o al display Internet. Un'altra opzione, nota come elenco "esclusivo per l'ufficio" è disponibile anche per i venditori che vogliono mantenere la privacy. Nel caso di un ufficio esclusivo, l'agente può condividere la scheda con altri agenti in ufficio o uno contro uno con gli acquirenti.

Alcune altre opzioni fuori mercato precedentemente disponibili tramite broker come "reti di quotazione private" non sono più consentite dalla Dichiarazione 8.0. Altri, tra cui "coming soon" e "ritardato spettacolo" saranno sotto il controllo di MLS locali ma includeranno nuove restrizioni che impediscono agli agenti di condividerli con gli acquirenti.

Secondo Wagner, il sito web online Zillow, che disegna elenchi dai dati MLS ma non è membro della NAR, non è precluso dal proseguimento dei programmi interni al mercato come "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO", e "iBuyer."

Contatta gli agenti immobiliari

Trovare una casa tradizionale, esclusiva, fuori mercato richiede un po 'di compiti a casa e un sacco di reti. Una volta individuato il quartiere in cui desideri acquistare, dovrai creare un elenco dei migliori agenti immobiliari e contattarli per qualsiasi elenco esclusivo di uffici che potrebbero avere.

Vai online

Oltre a contattare direttamente gli agenti immobiliari, gli acquirenti hanno a disposizione strumenti online per trovare elenchi non MLS come In vendita dal proprietario (FSBO), annunci sui giornali o persino Craigslist. Come notato sopra, il sito web online Zillow ha diversi programmi fuori mercato disponibili per potenziali venditori e acquirenti.

Approccio proprietari di abitazione

Se c'è un'area o un quartiere a cui sei particolarmente interessato, un'opzione è quella di fare il check-in direttamente con i proprietari di case. Potresti essere in grado di trovare un vantaggio bussando alla porta o inviando mailer. Mentre ti costerà tempo e denaro - e non garantirà il successo - c'è una piccola possibilità che almeno una persona risponda.

Non escludere proprietà trascurate, soprattutto se sai che puoi permetterti di fare riparazioni. Forse c'è un proprietario di casa che è così sopraffatto dai costi di manutenzione - e uno che non ha mai creduto di poter mai vendere - che un'offerta non richiesta sarebbe considerata una benedizione.

Solo così non finisci per rompere la banca, assicurati di stampare mailer che siano sia economici che efficaci. Dopotutto, vuoi sembrare il più professionale possibile nel tuo approccio. E non lo sai mai fino a quando non lo chiedi, giusto?

Conosci il processo

Trovare un elenco fuori mercato è solo metà della battaglia. Vedere un accordo in corso è il gioco finale, motivo per cui gli acquirenti di elenchi fuori mercato devono conoscere i dettagli del processo. Una volta raggiunto il contratto, è un affare standard, ma poiché l'agente probabilmente rappresenta entrambi, può diventare un po 'oscuro.

Conosciuta come vendita con doppia agenzia, sebbene perfettamente legale, può essere difficile per l'acquirente stabilire se l'agente ha in mente i suoi migliori interessi. Maggiore è il prezzo di vendita, maggiore è la commissione per l'agente. Se stai acquistando in un mercato con un piccolo inventario, potrebbe non importare se ottieni l'offerta migliore fintanto che ottieni la casa, ma paga essere consapevole di eventuali conflitti di interesse.

La linea di fondo

Il mercato immobiliare è ancora caldo in molte aree del paese con una domanda maggiore rispetto alle scorte. I compratori frustrati che sono stati offerti fuori casa hanno bisogno di qualsiasi vantaggio possano ottenere. Sebbene la Dichiarazione MLS 8.0 limiti fortemente l'accesso agli elenchi fuori mercato, non li proibisce del tutto. Fai i compiti, renditi conto che ci sono rischi e sappi che trovare la tua prossima casa attraverso un elenco fuori mercato può valere la pena.