Quando i prezzi delle case diminuiscono, i consumatori hanno maggiori probabilità di insolvenza sui loro prestiti immobiliari, facendo perdere denaro alle banche. Inoltre, l'home equity si asciuga, il che significa che i consumatori hanno meno fondi disponibili per la spesa, il risparmio, l'investimento o il rimborso dei debiti. A volte, le banche sono persino costrette a chiudere.
Un recente studio sugli boom e sui fallimenti immobiliari regionali negli anni '80 e '90 ha scoperto che le banche degli Stati che hanno subito importanti cali dei prezzi delle abitazioni hanno anche subito alti tassi di insolvenza sui prestiti e, di conseguenza, bassi profitti e alti tassi di fallimento. Di solito, ma non sempre, queste flessioni hanno seguito una sorta di shock economico, come un calo dei prezzi delle materie prime o un taglio della spesa pubblica.
Un calo dei prezzi delle abitazioni è stato il fattore scatenante della crisi finanziaria che ha sconvolto il mondo nell'autunno del 2008. I regolamenti approvati negli Stati Uniti avevano fatto pressioni sul settore bancario per consentire a un maggior numero di consumatori di diventare proprietari di case. A partire dal 2007, le regole del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) imponevano che il 55% dei prestiti emessi da Fannie Mae e Freddie Mac andasse a mutuatari a livello di reddito mediano o al di sotto di esso e che quasi la metà di tali prestiti andasse a mutuatari del reddito.
A partire dal 2004, Fannie Mae e Freddie Mac acquistarono un numero enorme di mutui e attività ipotecarie caratterizzati da dubbie norme di sottoscrizione, tra cui i mutui Alt-A che presentavano elevati rapporti prestito / valore o debito / reddito. Nell'emissione di mutui rischiosi, hanno addebitato commissioni enormi e goduto di margini elevati. Nello stesso lasso di tempo, hanno utilizzato garanzie reali da mutui subprime per ottenere titoli garantiti da ipoteca a marchio del distributore (MBS). Quando i prezzi delle abitazioni statunitensi sono diminuiti e il numero di insolvenze, insolvenze e pignoramenti delle case è aumentato, la bolla del mercato immobiliare è finalmente scoppiata.
A quel tempo, un calo dei prezzi delle case era di solito un indicatore principale di un calo dei prezzi delle azioni statunitensi. I prezzi delle case statunitensi hanno raggiunto il picco nel primo trimestre del 2006, ma il mercato azionario statunitense ha continuato a salire fino al quarto trimestre del 2007. Il colpo di due-due di una caduta in due importanti mercati finanziari statunitensi ha prodotto una crisi di liquidità che ha congelato i mercati dei prestiti interbancari intorno il globo.
In uno scenario come questo, le banche in genere riducono i loro investimenti e prestiti. I consumatori possono trovare più difficile ottenere prestiti di equità domestica. Nel Regno Unito, ad esempio, i prelievi azionari hanno investito 14 miliardi di sterline in più nell'economia prima della crisi finanziaria. Al contrario, alla fine del 2008 ammontavano a 8 miliardi di sterline negative.
Non è chiaro, tuttavia, come i consumatori utilizzino il denaro ottenuto dai prestiti azionari domestici. Alcuni studi suggeriscono che fino al 60% del capitale estratto viene utilizzato per la spesa per consumi, ma altri studi indicano che il denaro viene utilizzato per investimenti o per aiutare a ripagare il debito.
Sebbene un altro drastico calo dei prezzi delle abitazioni avrebbe sicuramente un impatto negativo sulle banche, oggi le banche sono meglio capitalizzate e le autorità di regolamentazione stanno tenendo d'occhio il settore nel tentativo di ridurre al minimo i danni che potrebbero essere generati da un crollo del mercato immobiliare.
