Cosa significa coterminoso?
I prestiti coterminosi si riferiscono a un prestito integrativo con una data di scadenza uguale a un debito senior o un prestito originale. Coterminous è spesso usato per descrivere prestiti ipotecari, come quelli per mutuatari residenziali e commerciali.
Key Takeaways
- I prestiti coterminosi sono prestiti integrativi con una data di scadenza uguale a un prestito senior. I prestiti vincolanti sono comuni per il finanziamento della costruzione e della proprietà. I prestiti coterminous sono generalmente accompagnati da restrizioni sull'importo e sul periodo di servizio.
Capire Coterminous
Mentre un prestito supplementare può avere una data di scadenza che si verifica dopo quella del prestito originale (spesso chiamato "non coterminoso"), la maggior parte dei prestatori di mutui secondari o mezzanine preferisce avere entrambi i prestiti maturati nella stessa data. In questo modo, il mutuatario può scegliere di rifinanziare entrambi i prestiti in uno più grande, preferibilmente con lo stesso prestatore.
Avere la stessa data per il regolamento rende anche più facile per i mutuatari determinare se il rifinanziamento dei prestiti originari e economici comporta risparmi significativi. I finanziatori beneficiano inoltre di avere le stesse date di regolamento perché rappresentano un rischio di insolvenza inferiore rispetto a un mutuo mezzanino non coterminoso.
Un altro vantaggio di avere la stessa data di regolamento per due prestiti è che la strategia assicura che i prestiti si allineino con i tassi di interesse prevalenti. Inoltre, diventa più facile determinare i tassi di interesse, mentre rifinanziare o impacchettare entrambi i prestiti in un unico strumento di debito alla fine delle rispettive condizioni.
Come sono strutturati i prestiti coterminosi
In alcuni casi, i prestiti mezzanini sono finanziati attraverso veicoli di investimento strutturati come società a responsabilità limitata.
I finanziatori che offrono prestiti coterminosi possono avere una serie di limiti e restrizioni. Ciò può includere una clausola secondo cui lo stesso prestatore deve prestare assistenza a eventuali mutui precedenti esistenti per il mutuatario. Il prestatore potrebbe non consentire l'erogazione di un prestito integrativo coterminoso poco dopo l'approvazione di un prestito originale. Il mutuatario potrebbe dover attendere almeno un anno per la durata del prestito originale prima di cercare questo finanziamento aggiuntivo. I finanziatori potrebbero richiedere che al prestito originario rimanga un periodo minimo di tempo, ad esempio cinque anni, prima che un prestito coterminoso sia approvato.
Un'ipoteca coterminosa può avere un importo minimo che deve essere preso in prestito. Sui mutui commerciali coterminosi, potrebbero esserci anche delle clausole sulla proprietà stessa.
Ad esempio, potrebbero essere necessari requisiti di occupazione che il mutuatario deve soddisfare e mantenere per poter beneficiare di un'ipoteca supplementare. Potrebbe essere necessario occupare fisicamente l'85% dell'edificio per almeno 90 giorni prima della chiusura del mutuo. La riscossione di riserve sostitutive su un'ipoteca supplementare coterminosa potrebbe essere revocata; tuttavia, le riserve sostitutive nell'ipoteca originale continuerebbero ad essere raccolte. Potrebbe essere necessaria una nuova valutazione della proprietà e una nuova polizza assicurativa sul titolo.
Questo tipo di finanziamento potrebbe attirare i mutuatari perché offre un modo per più mutui di avere un'unica data in cui la proprietà dovrebbe essere libera e chiara. È possibile che i mutuatari consolidino i loro prestiti rifinanziando quando i tassi di interesse diventano più favorevoli per ridurre il loro debito complessivo.
Esempio di prestito coterminoso
I prestiti coterminous sono comunemente usati nel finanziamento delle costruzioni. Ad esempio, se uno sviluppatore di proprietà sta costruendo un condominio, allora può prendere un primo prestito per iniziare la costruzione. I pagamenti iniziali relativi a quella prima ipoteca copriranno l'importo principale preso in prestito. Successivamente, può stipulare un secondo prestito coterminoso per effettuare pagamenti sul primo prestito e finanziare ulteriori costruzioni.
Questa strategia è vantaggiosa sia per il costruttore che per l'istituto finanziario. Il costruttore ottiene un'ulteriore fonte di finanziamento per il suo progetto sotto forma di un secondo prestito e gli istituti di finanziamento possono valutare i progressi sul progetto prima di emettere un secondo prestito. In genere, gli importi della leva finanziaria per i prestiti coterminous sono calcolati come percentuale di LTV o rapporto prestito / valore. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio.
