Sono passati 10 anni dal crollo di Lehman Brothers e dalla conseguente crisi finanziaria, e l'economia sembra prosperare. Il mercato azionario ha appena stabilito un record per la corsa al toro più lunga della storia moderna dopo 3.453 giorni - quasi nove anni e mezzo - senza una grande correzione. All'inizio di quest'anno, il tasso di disoccupazione negli Stati Uniti è sceso al 3, 8%, un minimo di 18 anni.
Gli alloggi erano al centro della crisi che ha prodotto la Grande Recessione. Ma ora, per la maggior parte, anche il mercato immobiliare è caldo: i prezzi sono aumentati, le scorte sono diminuite e gli standard di prestito sono diminuiti, consentendo a più persone di ottenere mutui. Secondo un recente post sul blog di FICO Research, “La prima chiara tendenza osservata nei confronti dei mutui di nuova origine è che man mano che ci allontaniamo dalla Grande recessione, i criteri di sottoscrizione sembrano essersi attenuati e di conseguenza una sezione più ampia di consumatori sta ottenendo mutui. ”
Crisi abitativa 101
Tuttavia, sono stati 10 anni sconnessi per l'edilizia abitativa. Ricordiamo le scadenti pratiche di prestito che hanno contribuito a scatenare la crisi: un eccesso di alloggi nel periodo precedente al collasso ha motivato i finanziatori a concedere prestiti praticamente a chiunque fosse disposto a firmare sulla linea tratteggiata - anche se l'individuo chiaramente non poteva ripagare - solo per riempire l'inventario in eccesso. I prestiti NINJA, erogati a mutuatari senza reddito, senza lavoro e senza attività , dilagavano, e l'ipoteca a tasso variabile subprime 2/28 (ARM) ampiamente emessa ha fatto fallire i mutuatari. Questi prestiti hanno dato ai mutuatari un tasso "teaser" inferiore al mercato per i primi due anni, dopo di che l'interesse è salito a un tasso più elevato, rendendo spesso inaccessibili i pagamenti.
Dal primo trimestre 2006 al 2012, questi mutui subprime ARM hanno avuto un tasso iniziale di preclusione più elevato - di gran lunga - rispetto ai prestiti fissi, prime ARM, subprime fissi e FHA, come mostrato nella seguente tabella della Mortgage Bankers Association. Gli ARM dei mutui subprime avevano anche i più alti tassi di insolvenza nello stesso periodo.
Il debito derivante da questi prestiti è stato riconfezionato in prodotti investibili, compresi titoli garantiti da ipoteca, che sono stati venduti a banche, hedge funds, compagnie assicurative, fondi pensione e persino individui facoltosi. Quando i mutuatari hanno iniziato a inadempiere sui loro prestiti, è stato disastroso per qualsiasi istituto finanziario (o individuo) che ha acquistato o venduto titoli garantiti da ipoteca. La ricaduta ha contribuito a rovesciare l'intero settore finanziario. Il mercato azionario è crollato, le banche hanno fallito, i prezzi delle case sono aumentati e milioni di persone hanno perso il lavoro, grosse crepe dei loro risparmi per la pensione e le loro case.
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L'indice nazionale dei prezzi delle case ha raggiunto il picco nell'aprile 2006, ha raggiunto il suo punto più basso nel marzo 2011 - circa due anni dopo la recessione ufficiale - ed è tornato al picco nell'ottobre 2017, secondo un rapporto speciale della società di dati immobiliari CoreLogic. Il Nevada ha visto il più grande calo durante la recessione, con un calo del 60% dei prezzi delle case. L'Arizona e la Florida non erano molto indietro, scendendo rispettivamente del 51% e del 50%, come mostrato nel grafico seguente di CoreLogic, che rivela i cali picco-depressione più grandi e più piccoli in determinati stati.
"Dopo aver finalmente toccato il fondo nel 2011, i prezzi delle case hanno iniziato a risalire lentamente a dove siamo ora", ha dichiarato Frank Nothaft, capo economista di CoreLogic. “La maggiore domanda e la minore offerta, nonché i mercati del lavoro in forte espansione, hanno dato una spinta ai prezzi delle case ad alcuni dei mercati immobiliari più colpiti. Tuttavia, molti non sono ancora tornati ai livelli pre-crash ".
Mentre molti stati hanno recuperato i loro valori pre-crisi, non sono tutte buone notizie. Standard di prestito più rigorosi dalla crisi hanno reso difficile ottenere un mutuo, che, secondo alcuni del settore, ha contribuito a un inventario e prezzi più stretti che vanno ben oltre i picchi pre-crisi.
Di fronte a prezzi elevati, rigidi standard di prestito e concorrenza da parte di acquirenti in contanti, molti acquirenti di case non hanno altra scelta se non quella di affittare. In alcune aree della metropolitana, tra cui San Francisco, solo il 25% dei residenti può permettersi di acquistare una casa, secondo l'Urban Institute. In effetti, la percentuale di affittuari in 50 delle più grandi città degli Stati Uniti è aumentata tra il 2006 e il 2016, secondo il sito web immobiliare Zillow. Oggi, la percentuale della popolazione che affitta è ai massimi livelli dal 1965.
"Siamo davvero in una fase di sbornia", ha dichiarato Jonathan Miller, CEO della società di consulenza e consulenza immobiliare Miller Samuel. “Solo perché i prezzi sono in aumento non significa che ci siamo ripresi. è ancora distorto, e questo a causa delle condizioni del credito ".
La convenienza dipende dal mercato
Quando il mercato immobiliare ha raggiunto l'apice nell'aprile 2006, quasi i due terzi delle aree metropolitane più popolate degli Stati Uniti sono state considerate sopravvalutate e solo cinque aree metropolitane, pari solo all'1%, sono state considerate sottovalutate. Nel marzo 2011 il mercato ha toccato il fondo e solo 27 mercati - o il 7% delle aree metropolitane più popolate - sono stati considerati sopravvalutati. Oggi (a partire da dicembre 2017, i dati più recenti disponibili), le aree metropolitane più popolate degli Stati Uniti sono quasi divise tra mercati sottovalutati, sopravvalutati e di valore , il che significa che nel loro "lungo periodo, sostenibili livelli, supportati da fondamentali del mercato locale come il reddito disponibile ", secondo CoreLogic.
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SOPRAVVALUTATO |
AL VALORE |
SOTTOVALUTATO |
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GEN '00: INIZIA |
6% |
87% |
7% |
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NOV '06: PICCO |
67% |
32% |
1% |
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MAR '11: TRAMITE |
7% |
42% |
52% |
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DEC '17: ATTUALE |
33% |
35% |
32% |
Come sempre, l'accessibilità economica dipende dal mercato. I valori delle case mediane per piede quadrato a Manhattan, ad esempio, sono circa 20 volte più alti rispetto a luoghi come Cleveland e Detroit. Secondo un rapporto di JPMorgan, i prezzi elevati sono meno correlati al debito ipotecario e più concentrati in aree soggette a restrizioni dell'offerta come New York City, la Baia di San Francisco, Boston, Seattle, Denver e Portland, Oregon. (Vedi anche Is a Brewing Crisis Housing? )
Disponibilità di mutui
Gli standard di prestito sono diminuiti negli ultimi due anni. Un'analisi pubblicata da CoreLogic sui prestiti convenzionali conformi ha rilevato che i prestiti sono stati approvati per i mutuatari leggermente più rischiosi, sebbene, in deroga agli anni precedenti la crisi, i mutuatari debbano fornire una documentazione completa delle loro entrate e capacità di rimborsare. Fannie Mae, ad esempio, ha aumentato il rapporto debito / reddito massimo (DTI) dal 45% al 50% e sia Fannie Mae che Freddie Mac hanno iniziato ad accettare mutui con acconti fino al 3% negli ultimi anni. Oggi, i consumatori statunitensi non sono esposti a tassi fluttuanti quasi quanto quelli pre-crisi, e solo circa il 15% del mercato ipotecario in circolazione è a tasso variabile. Nonostante questi aspetti positivi, le origini dei mutui devono ancora raggiungere i livelli pre-crisi. (Vedi il nostro tutorial su Nozioni di base sui mutui .)
La linea di fondo
I prezzi elevati e la mancanza di inventario, combinati con il credito ipotecario stretto e il debito del prestito studentesco schiacciante, hanno portato a un passaggio fondamentale verso l'affitto. In effetti, la proprietà della casa negli Stati Uniti ha raggiunto il 69% nel 2004 e, nonostante un recente aumento, il tasso rimane al 64%. Anche altri fattori hanno contribuito all'aumento degli affitti, tra cui le preferenze dei consumatori e il desiderio di uno stile di vita più flessibile.
Dieci anni dopo la Grande Recessione, l'economia è in forte espansione con una corsa record nel mercato toro, che incoraggia il numero di disoccupati e un numero crescente di mercati immobiliari che hanno recuperato ai livelli pre-crisi. Eppure, nonostante il caldo panorama immobiliare di oggi, ci sono molte speculazioni sull'incombere di un altro crollo del mercato immobiliare - non necessariamente a livello nazionale, ma nelle aree metropolitane che mostrano una mancanza di convenienza e un rapido aumento dei prezzi delle case.
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