Sommario
- Diversificazione w / Real Estate
- Ottimizzazione del portafoglio
- conclusioni
Il settore immobiliare è senza dubbio un elemento significativo dell'asset allocation e dovrebbe costituire una componente di qualsiasi portafoglio di investimento istituzionale o personale. Sempre più importante è l'infrastruttura, che presenta vantaggi simili a quelli immobiliari. Sulla base della ricerca dell'Università di Ratisbona in Germania, questo articolo prenderà in considerazione alcuni dei principali problemi di allocazione degli attivi in questo contesto.
Sia gli immobili che le infrastrutture costituiscono investimenti interessanti per gli investitori avversi al rischio, soprattutto durante i mercati al ribasso. Ci sono somiglianze e differenze tra i due e puoi costruire un portafoglio davvero ottimale sfruttandoli completamente.
Key Takeaways
- Un portafoglio ben diversificato dovrebbe contenere investimenti in un'ampia gamma di classi di attività, inclusi progetti immobiliari e infrastrutturali che sono meno correlati con azioni o obbligazioni. Gli investimenti immobiliari e le infrastrutture sono spesso raggruppati in titoli come REIT o fondi comuni di investimento che mirano questi settori particolari. L'ammontare ottimale di questi investimenti varierà su base individuale per obiettivi di investimento, orizzonte temporale e profilo di rischio.
Diversificazione attraverso immobili e infrastrutture
I benefici della diversificazione degli investimenti immobiliari diretti e indiretti sono ben noti e il ruolo della diversificazione nei portafogli istituzionali è stato ampiamente studiato. Le diverse correlazioni con quelle di azioni e obbligazioni sono estremamente utili per evitare la volatilità del portafoglio.
Negli Stati Uniti, vi è un'enorme necessità di investire e migliorare l'infrastruttura sotto molti aspetti, quindi esiste un grande potenziale sul mercato. Praticamente tutti gli investitori dovrebbero sfruttare questo potenziale per diversificarsi più efficacemente che mai e in un settore estremamente promettente.
In passato, le infrastrutture hanno ricevuto relativamente meno attenzione, insieme ad altre attività alternative come materie prime e private equity. C'è stato un allontanamento dai portafogli convenzionali della vecchia scuola che comprendevano azioni, obbligazioni, liquidità e proprietà immobiliari.
L'allocazione agli immobili, in particolare, potrebbe essere influenzata se gli investimenti alternativi diversificassero significativamente i rendimenti dagli investimenti convenzionali. In effetti, l'infrastruttura è diventata al centro dell'attenzione e ha trovato la sua strada nei portafogli istituzionali e, in misura minore, in quelli privati.
Ciò che rende le infrastrutture così attraenti è che sembra abbastanza simile agli immobili diretti in termini di grandi lotti e illiquidità, ma offre anche stabilità generale e flussi di cassa stabili. La ricerca sulle infrastrutture è in ritardo rispetto a quella degli immobili e Tobias Dechant e Konrad Finkenzeller di Regensberg hanno tentato di colmare questa lacuna.
Ottimizzazione del portafoglio con immobili e infrastrutture
Questo progetto di ricerca, e precedenti lavori nel settore, dimostrano che l'infrastruttura diretta è un elemento importante della diversificazione del portafoglio e che le imprese tendono a sovrallocare gli immobili se non investono anche in infrastrutture. Si tratta di una scoperta importante, dato che l'infrastruttura è davvero utile per gli investitori avversi al rischio, soprattutto nelle flessioni del mercato azionario.
Vi è una notevole variazione negli importi relativi raccomandati che dovrebbero essere investiti in queste due classi di attività. L'intervallo si estende da zero a un massimo del 70% (principalmente nel settore immobiliare), a seconda del periodo di tempo, dello stato dei mercati e del metodi usati per derivare l'ottimale.
L'importo totale massimo di solito raccomandato per le allocazioni immobiliari e infrastrutturali è di circa il 25%, che è considerevolmente più elevato delle allocazioni istituzionali effettive. È importante notare che le allocazioni efficienti in pratica dipendono da numerosi fattori e parametri e che nessun mix specifico risulta costantemente superiore.
Anche la fusione di immobili e infrastrutture è controversa, ma uno studio di Terhaar et al. (2003), per esempio, suggerisce una divisione uniforme. Alcuni esperti ritengono che circa il 5% sia sufficiente per ciascuno. Nei periodi di crisi, questo può essere tre o addirittura quattro volte superiore.
Un'altra scoperta importante è che gli immobili e le infrastrutture possono essere più utili in termini di diversificazione che attraverso rendimenti effettivi. Data la controversia sull'effettiva allocazione degli attivi e la turbolenza nei mercati immobiliari, questo è un grosso problema. Quest'ultimo evidenzia i vantaggi dell'utilizzo non solo degli immobili ma anche delle infrastrutture.
Altrettanto significativa è la rivelazione che il tasso di rendimento mirato incide sul livello appropriato di beni immobili. Gli investitori con obiettivi di rendimento del portafoglio più elevati (che desiderano guadagnare di più, ma con più rischi), potrebbero voler dedicare meno agli immobili e alle infrastrutture. Ciò dipende molto dallo stato di questi mercati in relazione ai mercati azionari in termini di se quest'ultimo si trova in una fase ascendente o discendente.
Le allocazioni esatte per immobili e infrastrutture dipendono da vari parametri. Oltre al tasso atteso di rendimento del portafoglio sopra menzionato, esiste anche la questione della definizione del rischio. Altri fattori rilevanti includono l'atteggiamento nei confronti delle infrastrutture in generale e il modo in cui ciò si collega ad altri investimenti alternativi. In pratica, queste decisioni di allocazione sono complesse e sono pertanto possibili optima superiori o inferiori per diversi investitori in momenti diversi.
conclusioni
Se c'è una cosa che rimane la massima priorità per tutti gli investitori, sta avendo un portafoglio ben diversificato. Semplicemente non vi è alcun sostituto per questo, ma c'è un sacco di potenziale non sfruttato sul mercato. Gli investimenti immobiliari, ma anche le infrastrutture, possono svolgere un ruolo vitale nell'ottimizzazione dei portafogli. Ciò riguarda principalmente le istituzioni, ma anche per gli investitori privati. Gli investitori privati possono generalmente beneficiare di una maggiore diversificazione.
