Beni come l'oro e il settore immobiliare sono investimenti di base e l'acquisto di una casa è un investimento comune per le persone in tutto il mondo in quanto è ampiamente considerato un investimento sicuro e redditizio. Investire nel settore immobiliare, tuttavia, richiede un lungo periodo di impegno e un acconto elevato ed è rischioso anche a lungo termine. Inoltre, molti investitori spesso ignorano i costi.
Prendi in considerazione alcuni punti importanti relativi ai costi e ai fattori nascosti che rendono l'investimento nel settore immobiliare un'impresa rischiosa, costosa e forse non così redditizia. Gli investitori dovrebbero tenere a mente tutto ciò prima di buttare giù i loro soldi guadagnati duramente.
Una percezione comune
Un investitore medio può osservare che un condominio con due camere da letto nella periferia era disponibile per $ 300.000 cinque anni fa e ora vende per $ 450.000. È un ottimo ritorno del 50% in cinque anni, molto meglio del rendimento di azioni, obbligazioni o oro. Anche il valore del profitto assoluto sembra essere alto a $ 150.000 e la disponibilità di finanziamenti dà l'illusione di usare denaro con leva per realizzare un profitto.
Con tutti questi vantaggi apparenti, quali sono le sfide e i costi nascosti degli investimenti immobiliari?
L'anatomia dei costi dei prestiti immobiliari
Considera il caso di un individuo che si trasferisce in una nuova città per un nuovo lavoro. Si aspetta di rimanere circa cinque anni, ma può prolungare quel periodo in base alla sua crescita professionale con il suo datore di lavoro esistente o con altri datori di lavoro nella stessa città. Nell'ipotesi di buoni ritorni, considera di acquistare una casa o un condominio invece di affittarne uno.
Tieni presente che una persona può acquistare una quota o un'unità di un fondo negoziato in borsa per un minimo di $ 5, ma investire in immobili richiede migliaia di dollari. Sebbene la maggior parte degli investimenti immobiliari sia finanziata tramite prestiti, l'acquisto di una casa o un condominio del valore di $ 300.000 richiede comunque un acconto del 20% ($ 60.000).
Gli individui che contribuiscono con meno del 20% possono ottenere un prestito, ma finiranno per pagare tassi di interesse più elevati e sono costretti a stipulare un'assicurazione per mutui privati che aumenta il costo. I tassi di interesse più elevati comportano importi di rimborso più elevati e l'assicurazione ipotecaria di solito costa dallo 0, 15% al 2, 5% dell'importo del prestito.
Ci sono costi una tantum aggiuntivi per l'elaborazione del prestito, che sono circa il 4% dell'importo del prestito ($ 9.600). Le tasse di trasferimento di proprietà o le tasse di registrazione variano da stato a stato e l'assunzione di una media del 2, 5% del valore della proprietà aggiunge $ 6.000 al costo.
Se il nostro investitore acquistasse un condominio, una commissione mensile di $ 200 all'associazione condominiale ammonterebbe a $ 12.000 in cinque anni. Quindi è necessario aggiungere i costi per riparazioni, arredi e manutenzione. Una stima prudente di $ 1.000 all'anno ci porta a un totale di $ 5.000 in cinque anni.
Quindi, supponi che il proprietario trovi un acquirente disposto ad acquistare il suo condominio per $ 450.000 dopo cinque anni.
A quel punto, l'investitore avrebbe rimborsato alla banca $ 86.400 del prestito. Aggiungendo l'anticipo di $ 60.000, i costi di elaborazione del prestito ($ 9.600), l'imposta sul trasferimento di proprietà ($ 6.000), l'imposta sulla proprietà ($ 30.000), le spese di associazione condominiale ($ 12.000) e la manutenzione generale ($ 5.000), il totale arriva a $ 209.000.
Qual è il rendimento netto?
L'importo principale del prestito di 20 anni originale di $ 240.000 scenderà a circa $ 180.000 in cinque anni, poiché l'investitore continua a effettuare pagamenti mensili di $ 1.440. L'investitore rimborserà questi eccezionali $ 180.000 dal prezzo di vendita di $ 450.000 ricevuto dal nuovo acquirente. L'investitore paga $ 209.000 in costi totali per questa proprietà, altri $ 180.000 alla banca per il pagamento residuo rimanente, e quindi la rete che riceve è $ 61.000.
In sostanza, l'investitore ha speso $ 209.000 in cinque anni e ha ottenuto un utile netto di $ 61.000 per un rendimento del 29, 2%. Anche se il prezzo di vendita sembra elevato, i costi nascosti hanno tolto gran parte del guadagno.
Diamo una durata più lunga. Supponiamo che l'investitore continui il suo soggiorno in città e detenga il suo condominio per l'intero periodo di 20 anni del prestito. Ogni cinque anni, il valore del condominio aumenta di 1, 5 volte. In 20 anni, il valore raggiungerà $ 1, 52 milioni, un apprezzamento di oltre cinque volte.
L'investitore rimborserà $ 345.600. Aggiungendo $ 60.000, il costo totale arriva a $ 405.600.
Usando calcoli simili come sopra, otteniamo una tassa di proprietà totale di $ 251.000, costi di manutenzione ($ 48.000), riparazione e manutenzione generale ($ 20.000), costi di elaborazione del prestito ($ 9.600) e imposta sul trasferimento di proprietà ($ 6.000). Il totale è di $ 739.600, quindi l'utile netto in 20 anni è di $ 780.400 per un rendimento del 106%, sostanzialmente raddoppiando il denaro in 20 anni.
A lungo termine, i rendimenti effettivi non sono così grandi. Anche se il prezzo è stato apprezzato di cinque volte, i costi per pagamenti di interessi, tasse e altre spese diminuiscono il profitto.
Gli investitori dovrebbero inoltre notare che il valore reale del denaro diminuisce nel tempo. Il costo della manutenzione e delle riparazioni regolari aumenta a causa dell'inflazione. Se si considera anche l'inflazione, i rendimenti netti diminuiranno ulteriormente. Gli investitori dovrebbero anche considerare l'assicurazione, le commissioni degli intermediari e le imposte sul trasferimento di proprietà al momento della vendita. Includere questi ridurrà ulteriormente i rendimenti netti.
Vi sono altri rischi associati negli investimenti immobiliari. Gli sviluppi durante il periodo di investimento possono comportare difficoltà nella vendita della proprietà in un secondo momento. Ad esempio, una nuova autostrada rumorosa o un picco di criminalità possono svalutare la proprietà. Qualsiasi calamità soprannaturale come un uragano o un terremoto può devastare completamente la proprietà, mentre solo un importo parziale può essere recuperato dai crediti assicurativi. Anche dopo una ricostruzione usando i soldi dell'assicurazione, ottenere un prezzo più alto diventa difficile dopo che si sono verificati tali eventi nell'area.
Alternative agli investimenti immobiliari
Invece di acquistare beni immobili, gli investitori dovrebbero considerare i fondi di investimento immobiliare, le opzioni immobiliari, gli ETF basati sugli immobili, i fondi comuni e le azioni come alternative a basso costo.
Mentre le azioni comportano rischi specifici per azioni, fondi, ETF e REIT forniscono diversificazione. Per i cuori coraggiosi disposti a correre il rischio di controparte in un mercato non regolamentato, le opzioni immobiliari possono offrire rendimenti più elevati senza costi o tasse.
La linea di fondo
Gli investimenti immobiliari richiedono ingenti impegni finanziari che coprono lunghi periodi di tempo. Valutare il valore di tali investimenti distribuiti su lunghe durate è un compito complesso. Mentre alcuni investitori sono attratti dall'aumento dei prezzi nominali, è necessario prendere in considerazione tutti i costi.
