Che cos'è un UPREIT?
UPREIT significa partnership ombrello investimento immobiliare di fiducia. Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di proprietà di scambiare le proprie proprietà con proprietà condivise in UPREIT. Tuttavia, gli UPREIT sono generalmente soggetti agli scambi della Sezione 721 dell'Internal Revenue Code (IRC).
Key Takeaways
- Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di proprietà di scambiare la propria proprietà con la proprietà azionaria nell'UPREIT. Gli scambi di proprietà per condivisione in un UPREIT sono generalmente consentiti ai sensi della Sezione 721 del Codice delle entrate interne del Titolo 26. I contributori della proprietà UPREIT possono differire le imposte sulla vendita di proprietà in cambio di unità UPREIT sebbene le imposte sulle plusvalenze sulle unità UPREIT siano soggette all'imposizione REIT standard.
Capire UPREITs
I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono stati introdotti da Dwight D. Eisenhower come un tipo di fondo comune di investimento immobiliare alternativo. I REIT sono creati come un tipo di portafoglio immobiliare che comprende proprietà immobiliari e capitale di finanziamento immobiliare. I REIT sono un'entità che consente agli investitori di apportare contributi di investimento per quote azionarie o azioni dell'azienda.
Poiché i REIT si sono evoluti sul mercato, sono state sviluppate alcune strutture alternative per fornire diversi tipi di investitori. UPREIT è una di queste strutture, principalmente nota per la sua indennità di contributi immobiliari in cambio della proprietà azionaria. Il DownREIT e alcune altre alternative sono stati creati anche come derivati.
Nella loro formazione, i REIT possono scegliere di assumere qualsiasi tipo di struttura aziendale. I REIT quotati in borsa saranno strutturati come società. I REIT privati generalmente sceglieranno di essere strutturati come un trust o un'associazione sebbene possano anche scegliere altri stati. Come la maggior parte delle non società, anche gli enti privati hanno la possibilità di essere tassati come società.
Ciò che è principalmente importante per qualsiasi REIT è che soddisfano i requisiti del titolo 26 IRC, sezioni 856-859. Nel soddisfare tali requisiti, un REIT può trasferire tutte le sue entrate ai suoi azionisti. Come tale, il reddito pass-through è considerato una detrazione e il REIT paga pochissimo in tasse. Il requisito principale è che oltre il 90% delle attività riguardi beni immobiliari.
considerazioni speciali
Invece di vendere proprietà, un proprietario può contribuire ad un UPREIT in cambio di unità. Le quote di azioni hanno generalmente lo stesso valore della proprietà conferita. Poiché la proprietà venduta al REIT è coperta dalla Sezione 721 dell'IRC, la transazione non crea un evento imponibile.
Nella conversione da proprietà a condivisione, UPREIT può dettare disposizioni speciali. Spesso, lo scambio fornisce al venditore unità speciali che consentono al venditore di scegliere come desidera acquisire nel REIT. I venditori di proprietà possono essere autorizzati a convertire immediatamente le quote in azioni REIT. Altre opzioni possono essere disponibili come detenere azioni per un minimo di un anno e quindi ricevere denaro.
Una volta che un investitore vende la propria proprietà a un UPREIT, UPREIT possiede la proprietà e tutta l'amministrazione coinvolta con essa. La gestione di UPREIT può essere in qualche modo più complessa dei REIT di base a causa dell'opzione di scambio della Sezione 721 e di tutte le disposizioni che ne derivano per il nuovo proprietario di quote. I gestori di UPREIT sono responsabili della gestione del proprio portafoglio REIT allo scopo di generare rendimenti.
Le azioni di UPREIT possono variare in base alle attività di gestione, valutazione delle proprietà immobiliari, operazioni di finanziamento e qualsiasi altra transazione che si verifichi. Ciò può creare volatilità per gli azionisti. Gli azionisti di UPREIT avranno generalmente una liquidità flessibile che consente loro di convertire facilmente le loro azioni in contanti ogni volta che lo desiderano.
Vantaggi di UPREITs
UPREITs può essere un'opzione praticabile per qualsiasi proprietario di proprietà che cerca di vendere la propria proprietà. Pertanto, può attrarre sia i singoli proprietari sia i proprietari di immobili commerciali. Qualsiasi proprietario di proprietà che sceglie di effettuare uno scambio della Sezione 721 in un UPREIT può ricevere il valore della proprietà sotto forma di unità UPREIT.
La sezione 721 scambi in un UPREIT non crea un evento imponibile. Tuttavia, i titolari di quote sono tassati in base agli standard fiscali REIT generali. Alcuni proprietari di immobili possono scegliere di utilizzare questo tipo di investimento per la pianificazione immobiliare perché può eventualmente aggirare del tutto le tasse.
Requisiti per UPREITs
Un UPREIT è un REIT secondo tutte le linee guida contabili e fiscali standard. UPREITs sono stati creati per consentire il contributo di proprietà nel REIT in cambio di quote di proprietà. Questa strutturazione è quindi guidata dagli standard della Sezione 721 dell'IRC che discute gli scudi fiscali per gli scambi di proprietà. In generale, qualsiasi REIT che consenta scambi della Sezione 721 all'interno del REIT può essere considerato un UPREIT.
La maggior parte dei REIT si concentrerà su un segmento specifico del mercato immobiliare, sebbene gli standard guida impongano solo che la proprietà immobiliare e il finanziamento associato devono costituire oltre il 90% del business. UPREITs generalmente seguirà la stessa strategia di investimento, concentrandosi su una nicchia immobiliare mirata.
La Sezione 721 fornisce gli standard guida per il rilascio delle quote degli azionisti in cambio di proprietà. La Sezione 721 può essere un'alternativa agli scambi della Sezione 1031 dell'IRC. Gli scambi della Sezione 1031 consentono a un proprietario di proprietà di vendere la propria proprietà e di investire i proventi in uno scambio simile per evitare le tasse.
Gli scambi della Sezione 1031 non sono consentiti negli UPREIT, tuttavia perché richiedono scambi simili e non consentono agli immobili di condividere gli scambi di proprietà. Pertanto, lo scambio della Sezione 721 in un UPREIT può essere interessante. Entrambi gli scambi 721 e 1031 consentono al proprietario di differire le tasse.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT e tutte le altre entità REIT speciali sono semplicemente REIT al loro interno con disposizioni speciali che consentono loro una maggiore flessibilità. DownREIT consente a un investitore immobiliare di stipulare una joint venture con un REIT. In un DownREIT, lo scambio di unità si basa principalmente sul valore della proprietà nella joint venture che può creare rendimenti migliori per il titolare di quote della joint venture.
