Sommario
- Che cos'è una vendita allo scoperto?
- Come funziona una vendita allo scoperto
- Come differisce una preclusione
- Passaggi per una vendita allo scoperto
- Il contratto di vendita allo scoperto
- Pro e contro
- Insidie da evitare in una vendita allo scoperto
- Migliore agente per una vendita allo scoperto
- Contrarre i prezzi
- Continua a cercare
- Buon affare o cattivo?
Che cos'è una vendita allo scoperto?
Una vendita allo scoperto è una casa disponibile a un prezzo di acquisto inferiore all'importo dovuto dal suo attuale proprietario.
La transazione avvantaggia la banca consentendole di evitare il recupero della casa in pignoramento, che è costoso e richiede tempo. Il venditore evita il colpo di credito derivante dalla preclusione e il fallimento che a volte lo accompagna.
Come funziona una vendita allo scoperto
Una vendita allo scoperto è un'opzione finanziaria che a volte è disponibile per i proprietari di case che sono mutuatari in difficoltà. Sono indietro con i loro pagamenti ipotecari e hanno una casa che è sott'acqua. Cioè, la casa vale meno del saldo dovuto sul mutuo.
Salvo un imprevisto colpo di fortuna, il proprietario è costretto a separarsi dalla casa. Ci sono davvero solo due opzioni: una vendita allo scoperto o un pignoramento.
Gli esperti non sono d'accordo sul fatto che le vendite allo scoperto siano un buon affare. I sostenitori affermano che tali case hanno un prezzo inferiore al valore di mercato. Gli oppositori affermano che le banche non hanno interesse a fare vendite di fuoco.
Le vendite allo scoperto di solito vengono avviate dal proprietario della casa quando il valore di una casa diminuisce del 20% o più. Prima che il processo possa iniziare, il creditore che detiene il mutuo deve firmare la decisione. Inoltre, il creditore, in genere una banca, ha bisogno di documentazione che spieghi perché una vendita allo scoperto abbia senso. Dopotutto, l'istituto di credito potrebbe perdere denaro nel processo.
Se approvato per la vendita allo scoperto, l'acquirente negozia prima con il proprietario della casa e quindi cerca l'approvazione dell'acquisto dalla banca in secondo luogo. È importante notare che nessuna vendita allo scoperto può avvenire senza l'approvazione del finanziatore.
Le vendite allo scoperto tendono ad essere transazioni lunghe e dispendiose in termini di scartoffie, che richiedono fino a un anno intero per l'elaborazione. Tuttavia, non sono così dannosi per il merito di credito di un proprietario di abitazione come una preclusione. Una vendita allo scoperto sembra migliore per i futuri finanziatori e creditori. Mostra che la persona ha preso provvedimenti prima che la banca si trasferisse per rientrare in possesso della casa. Un proprietario di casa che ha subito una vendita allo scoperto può anche essere idoneo ad acquistare immediatamente un'altra casa.
Key Takeaways
- Per i proprietari di case subacquee, una vendita allo scoperto può essere un modo per evitare il recupero, lo sfratto e i segni neri sui loro rating di credito. Per un potenziale acquirente, completare una vendita allo scoperto richiede flessibilità e molta pazienza. L'acquirente deve assicurarsi che l'affare vale la pena.
Come differisce una preclusione
In una preclusione, il creditore si impadronisce della casa dopo che il mutuatario non riesce a effettuare un certo numero di pagamenti. A differenza della maggior parte delle vendite allo scoperto, i pignoramenti possono aver luogo dopo che il proprietario della casa ha abbandonato la casa. Se gli occupanti non sono ancora andati via, vengono sfrattati dal prestatore nel processo di preclusione.
I pignoramenti normalmente non richiedono il tempo necessario per completare una vendita allo scoperto perché il prestatore si preoccupa di liquidare rapidamente l'attività. Le case precluse possono anche essere messe all'asta in una "vendita di fiduciari", in cui gli acquirenti fanno offerte sulle case in un processo pubblico.
I proprietari di abitazione che subiscono il pignoramento subiscono un calo immediato e un brusco calo dei loro rating del credito. Nella maggior parte dei casi, devono attendere un minimo di cinque anni per acquistare un'altra casa o tre anni con un prestito FHA. La preclusione appare su un rapporto di credito per sette anni.
Quando dovresti fare una vendita allo scoperto?
Passaggi per una vendita allo scoperto
Il processo di vendita allo scoperto varia da stato a stato, ma i passaggi generalmente includono:
- Pacchetto di vendita allo scoperto - Il venditore presenta un pacchetto finanziario al prestatore. Include i rendiconti finanziari, una lettera che descrive le difficoltà del venditore e copie dei registri finanziari. Offerta di vendita allo scoperto - Se il venditore accetta un'offerta da un acquirente interessato, l'agente di quotazione invia al prestatore l'accordo di quotazione, un'offerta di acquisto eseguita, la lettera di preapprovation dell'acquirente e una copia dell'assegno di denaro serio. Elaborazione della banca : la banca esamina l'offerta e approva o rifiuta la vendita allo scoperto. Questo può richiedere diverse settimane o mesi.
Il contratto di vendita allo scoperto
In un certo senso, l'acquisto di una proprietà di vendita allo scoperto è proprio come qualsiasi acquisto di casa. Tuttavia, in questo caso, il contratto specificherà che i termini sono soggetti all'approvazione del prestatore di mutui.
Il contratto dovrebbe inoltre indicare che la proprietà viene acquistata "così com'è". Sebbene l'acquirente possa includere un linguaggio che consente di annullare l'affare se un'ispezione rivela problemi notevoli, è improbabile che sia possibile negoziare un prezzo inferiore. È improbabile che la banca effettui riparazioni e il venditore, essendo a corto di denaro, ha ancora meno probabilità di dare una mano.
A differenza di una preclusione, l'istituto di credito non possiede la proprietà in una vendita allo scoperto. Tuttavia, poiché deve approvare la vendita e ricevere i proventi, l'acquirente avrà a che fare principalmente con la banca piuttosto che con il proprietario della casa.
Pro e contro
Le transazioni di vendita allo scoperto possono richiedere molto più tempo e test di pazienza rispetto alle normali transazioni immobiliari. Se fai un'offerta su una proprietà in vendita allo scoperto, preparati ad aspettare. Le banche sono note per aver impiegato fino a diversi mesi per rispondere alle offerte di vendita allo scoperto.
Assicurati che la vendita allo scoperto sia già approvata dal finanziatore. Se il venditore non ha ancora negoziato la vendita allo scoperto con la banca, l'acquirente è in attesa di una lunga attesa, molto probabilmente per nulla.
Alcuni esperti raccomandano di dare una scadenza al prestatore per ridurre i tempi di attesa. Anche se è difficile dire se questa strategia spingerà davvero la banca all'azione.
Insidie da evitare in una vendita allo scoperto
L'acquirente deve assicurarsi che la vendita allo scoperto sia già approvata dal prestatore. Se il venditore non è ancora andato in default o ha negoziato una vendita allo scoperto con la banca, l'acquirente è in attesa da molto tempo, molto probabilmente per nulla. La banca potrebbe non essere interessata a una vendita allo scoperto se pensa di poter ottenere più soldi andando in pignoramento.
I potenziali acquirenti sono anche saggi di controllare in anticipo per assicurarsi che il creditore ipotecario non abbia problemi con una proprietà di vendita allo scoperto.
Migliore agente per una vendita allo scoperto
A causa della complessità della transazione, un acquirente dovrebbe lavorare con un agente o agente immobiliare che ha esperienza con vendite allo scoperto e disposto a lavorare su uno. Alcuni agenti immobiliari sono specializzati nelle vendite allo scoperto e possono essere in possesso di certificazione per le vendite allo scoperto e le risorse di preclusione (SFR), una designazione offerta dalla National Association of Realtors. I titolari di questa certificazione hanno seguito una formazione specializzata.
Contrarre i prezzi
L'acquirente di una proprietà in vendita allo scoperto dovrebbe essere pronto ad aumentare il prezzo di offerta. In definitiva, il venditore non ha alcuna reale autorità per approvare il prezzo di vendita, solo la banca lo fa, e possono controfferre.
D'altra parte, la banca potrebbe rifiutare completamente l'offerta, soprattutto se si tratta di un'offerta significativamente più bassa. Nel peggiore dei casi, potrebbero non rispondere affatto.
Continua a cercare
Dato quanto tempo probabilmente impiegherà la banca per rispondere alla tua offerta, un acquirente dovrebbe probabilmente continuare a guardare altre case in attesa di una risposta. Un agente può scrivere un contratto di compravendita in modo tale che l'acquirente mantenga la flessibilità necessaria per ritirare l'offerta.
Anche se l'acquirente fa l'impegno, la banca può continuare a raccogliere offerte. Molte persone considererebbero questo non etico perché è probabile che il potenziale acquirente abbia sborsato qualche migliaio di dollari in ispezioni, ricerche di titoli e simili, a questo punto. Ma la banca sta affrontando una transazione in perdita e vuole minimizzare le sue perdite.
Essere abbandonato dall'accordo così tardi nel gioco è un enorme spreco di tempo e denaro per l'acquirente, per non parlare dell'enorme frustrazione.
Per tutti questi motivi, il prezzo di quotazione di una vendita allo scoperto deve essere preso con una buona dose di scetticismo.
Buon affare o cattivo?
Gli esperti non sono d'accordo sul fatto che le vendite allo scoperto siano un buon affare per gli acquirenti. I sostenitori affermano che le proprietà di vendita allo scoperto hanno un prezzo inferiore al valore di mercato, creando l'opportunità per gli acquirenti di ottenere un ottimo affare o per gli acquirenti di case per la prima volta di entrare in una casa che altrimenti non potrebbero permettersi. Gli oppositori affermano che le banche non hanno interesse a fare vendite di incendi e faranno un'analisi di mercato comparabile prima di stabilire o accettare un prezzo per una proprietà.
Inoltre, il prezzo di quotazione di una vendita allo scoperto può essere un importo che l'agente del venditore ritiene che la banca potrebbe accettare, piuttosto che l'importo che la banca ha effettivamente accettato di accettare. La banca potrebbe trovare il prezzo troppo basso o il venditore potrebbe elencare la proprietà sotto il mercato con l'intenzione di generare una guerra di offerte.
In alcuni stati, il venditore avrà un giudizio di carenza nei suoi confronti, che lo obbliga a rimborsare alla banca la differenza tra l'importo del mutuo e il prezzo di vendita della casa, quindi è nell'interesse del venditore ottenere più denaro possibile.
Un vantaggio sia per la banca che per l'acquirente è che, diversamente da una proprietà di proprietà di una banca, una proprietà di vendita allo scoperto ha meno probabilità di essere spazzata via o saccheggiata. Mentre la proprietà potrebbe essere soggetta a manutenzione differita a causa della situazione finanziaria del proprietario, è improbabile che il venditore distrugga il luogo in cui vive ancora. Al contrario, i proprietari di case che perdono le proprietà per pignoramento spesso eliminano la loro frustrazione per la casa come modo per tornare in banca.
