Sommario
- Tipi di prestito
- Requisiti di equità e reddito
- Assicurazione ipotecaria privata
- Tariffe fisse e variabili
- La linea di fondo
La miriade di opzioni di finanziamento disponibili per gli acquirenti di case per la prima volta può sembrare schiacciante. Ma dedicare del tempo alla ricerca delle basi del finanziamento immobiliare può farti risparmiare una notevole quantità di tempo e denaro. Comprendere il mercato in cui si trova la proprietà e se offre incentivi ai finanziatori può comportare vantaggi finanziari aggiuntivi per te. Dai un'occhiata alle tue finanze per assicurarti di ottenere il mutuo più adatto alle tue esigenze.
Key Takeaways
- Ottenere un mutuo sarà un passaggio cruciale per l'acquisto della tua prima casa e ci sono diversi fattori per scegliere quello più appropriato. I finanziatori valuteranno il tuo merito creditizio e la tua capacità di rimborsare in base al tuo reddito, attività, debiti e storia del credito. scegliendo un mutuo, dovrai decidere se eleggere un tasso fisso o variabile, il numero di anni per pagare il mutuo e l'entità del tuo acconto. I prestiti convenzionali sono mutui che non sono assicurati o garantiti dalla federazione In base alle circostanze, potresti avere diritto a condizioni più favorevoli attraverso un prestito FHA o VA o un altro tipo di prestito garantito dal governo.
Tipi di prestito
I prestiti convenzionali sono mutui che non sono assicurati o garantiti dal governo federale. Sono in genere mutui a tasso fisso. Sebbene i loro requisiti più rigorosi per un acconto maggiore, un punteggio di credito più elevato, un rapporto reddito / debito inferiore e il potenziale bisogno di un'assicurazione ipotecaria privata li rendono i più difficili da qualificare, i mutui convenzionali di solito sono meno costosi dei mutui garantiti.
I prestiti convenzionali sono definiti come prestiti conformi o prestiti non conformi. I prestiti conformi sono conformi alle linee guida come i limiti di prestito stabiliti dalle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Fannie Mae o Freddie Mac perché loro o vari finanziatori spesso acquistano e confezionano questi prestiti e li vendono come titoli nel mercato secondario. Il limite di prestito del 2019 per un mutuo convenzionale è complessivamente di $ 484.350, sebbene possa essere maggiore per le aree ad alto costo designate.
Un prestito concesso al di sopra di questo importo è chiamato prestito jumbo e di solito comporta un tasso di interesse leggermente più elevato, poiché questi prestiti comportano un rischio maggiore (poiché comportano più denaro), rendendoli meno interessanti per il mercato secondario. Per i prestiti non conformi, l'istituto di credito che sottoscrive il prestito, di solito un prestatore di portafoglio, stabilisce le proprie linee guida.
Prestiti FHA
La Federal Housing Administration (FHA), parte del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti, offre vari programmi di prestito ipotecario. Un prestito FHA ha requisiti di pagamento più bassi ed è più facile beneficiare di un prestito convenzionale. I prestiti FHA sono eccellenti per gli acquirenti di case per la prima volta perché, oltre a costi di prestito iniziali inferiori e requisiti di credito meno rigorosi, è possibile effettuare un acconto fino al 3, 5%. I prestiti FHA non possono superare i limiti di legge sopra descritti.
La presa? Tutti i mutuatari FHA devono pagare un premio assicurativo ipotecario (MIP), inserito nei loro pagamenti ipotecari (vedi assicurazione mutui privati, di seguito).
Prestiti VA
Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA) garantisce prestiti VA. La VA non concede prestiti, ma garantisce mutui erogati da istituti di credito qualificati. Queste garanzie consentono ai veterani e alle persone di servizio di ottenere prestiti immobiliari a condizioni favorevoli, di solito senza acconto. Nella maggior parte dei casi, i prestiti VA sono più facili da qualificare rispetto ai prestiti convenzionali. I finanziatori generalmente limitano il prestito VA massimo ai limiti di prestito ipotecario convenzionali. Prima di richiedere un prestito, richiedere l'idoneità al VA. Se si è accettati, il VA emetterà un certificato di idoneità che è possibile utilizzare per richiedere un prestito.
Oltre a questi tipi e programmi di prestiti federali, i governi e le agenzie statali e locali sponsorizzano programmi di assistenza per aumentare gli investimenti o la proprietà della casa in determinate aree.
Requisiti di equità e reddito
Il prezzo del mutuo per la casa è determinato dal prestatore in due modi, entrambi basati sul merito creditizio del mutuatario. Oltre a controllare il tuo punteggio FICO dalle tre principali agenzie di credito, i finanziatori calcoleranno il rapporto prestito / valore (LTV) e il rapporto copertura debito / servizio (DSCR) per stabilire l'importo che ti presteranno e gli interessi Vota.
LTV è la quantità di capitale reale o implicito disponibile nella garanzia contro cui è stato preso in prestito. Per gli acquisti di case, LTV è determinato dividendo l'importo del prestito per il prezzo di acquisto della casa. I finanziatori presumono che maggiore è la quantità di denaro che viene versata (sotto forma di acconto), minore è la probabilità di inadempienza sul prestito. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio di insolvenza, quindi i finanziatori addebiteranno di più.
Il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) determina la tua capacità di pagare il mutuo. I finanziatori dividono il reddito netto mensile per i costi del mutuo per valutare la probabilità di inadempienza del mutuo. La maggior parte dei finanziatori richiederà DSCR superiori a uno. Maggiore è il rapporto, maggiore è la probabilità che sarete in grado di coprire i costi di prestito e minore è il rischio che il prestatore assume. Maggiore è il DSCR, maggiore è la probabilità che un finanziatore negozia il tasso di prestito perché anche a un tasso inferiore, il prestatore riceve un rendimento più adeguato al rischio.
Per questo motivo, è necessario includere qualsiasi tipo di reddito ammissibile quando si negozia con un creditore ipotecario. A volte un lavoro part-time extra o altre attività che generano reddito possono fare la differenza tra qualificarsi o non qualificarsi per un prestito o ricevere la migliore tariffa possibile.
Assicurazione ipotecaria privata
LTV determina anche se ti sarà richiesto di acquistare un'assicurazione per i mutui privati (PMI). PMI isola il prestatore dal default trasferendo una parte del rischio di prestito a un assicuratore ipotecario. La maggior parte dei finanziatori richiede PMI per qualsiasi prestito con un LTV superiore all'80%, il che significa qualsiasi prestito in cui possiedi meno del 20% di capitale in casa. L'importo assicurato e il programma di mutuo determineranno il costo dell'assicurazione ipotecaria e il modo in cui viene riscosso.
La maggior parte dei premi delle assicurazioni ipotecarie viene riscossa mensilmente insieme alle assicurazioni fiscali e immobiliari. Una volta che LTV è uguale o inferiore al 78%, si suppone che PMI venga eliminata automaticamente. Potresti essere in grado di annullare il PMI una volta che la casa ha apprezzato abbastanza in valore per darti il 20% di capitale e un periodo prestabilito è trascorso, come due anni. Alcuni istituti di credito, come l'FHA, valuteranno l'assicurazione ipotecaria come una somma forfettaria e la capitalizzeranno nell'importo del prestito.
Come regola generale, cerca di evitare l'assicurazione mutuo privato, perché è un costo che non ha alcun vantaggio per te.
Esistono modi per evitare di pagare per PMI. Uno non è prendere in prestito più dell'80% del valore della proprietà al momento dell'acquisto di una casa; l'altro è quello di utilizzare il finanziamento di equità domestica o una seconda ipoteca per ridurre di oltre il 20%. Il programma più comune si chiama mutuo 80-10-10. L'80 rappresenta l'LTV del primo mutuo, il primo 10 indica l'LTV del secondo mutuo e il terzo 10 rappresenta l'equità che hai in casa.
Sebbene il tasso sulla seconda ipoteca sia superiore al tasso sulla prima, su base mista, non dovrebbe essere molto più alto del tasso di un prestito LTV del 90%. Un mutuo 80-10-10 può essere meno costoso del pagamento per PMI e consente anche di accelerare il pagamento del secondo mutuo ed eliminare rapidamente quella parte del debito in modo da poter pagare la casa in anticipo.
Ipoteche a tasso fisso o variabile
Un'altra considerazione è se ottenere un mutuo a tasso fisso o variabile (o a tasso variabile). In un'ipoteca a tasso fisso, il tasso non cambia per l'intero periodo del prestito. L'ovvio vantaggio di ottenere un prestito a tasso fisso è che sai quali saranno i costi del prestito mensile per l'intero periodo di prestito. E, se i tassi di interesse prevalenti sono bassi, hai bloccato un buon tasso per un tempo sostanziale.
Un'ipoteca a tasso variabile, come un'ipoteca di soli interessi o un'ipoteca a tasso variabile (ARM), è progettata per aiutare gli acquirenti di case per la prima volta o le persone che si aspettano che i loro redditi aumentino sostanzialmente durante il periodo del prestito. I prestiti a tasso variabile di solito consentono di ottenere tassi introduttivi più bassi durante i primi anni del prestito, permettendoti di beneficiare di più denaro rispetto a se avessi cercato di ottenere un prestito a tasso fisso più costoso. Naturalmente, questa opzione può essere rischiosa se il tuo reddito non cresce al passo con l'aumento del tasso di interesse. L'altro aspetto negativo è che il percorso dei tassi di interesse di mercato è incerto: se aumentano drasticamente, le condizioni del tuo prestito saliranno alle stelle con loro.
Come funzionano gli ARM
I tipi più comuni di ARM sono per periodi di uno, cinque o sette anni. Il tasso di interesse iniziale è normalmente fissato per un periodo di tempo e quindi ripristinato periodicamente, spesso ogni mese. Una volta che un ARM si reimposta, si adegua al tasso di mercato, solitamente aggiungendo uno spread predeterminato (percentuale) al tasso prevalente del Tesoro USA. Sebbene l'aumento sia tipicamente limitato, un aggiustamento ARM può essere più costoso del prestito ipotecario a tasso fisso prevalente per compensare il finanziatore per l'offerta di un tasso più basso durante il periodo introduttivo.
I prestiti di soli interessi sono un tipo di ARM in cui si pagano solo interessi ipotecari e non capitale durante il periodo introduttivo fino a quando il prestito non ritorna a un prestito fisso a capitale. Tali prestiti possono essere molto vantaggiosi per i mutuatari per la prima volta perché solo il pagamento degli interessi riduce significativamente il costo mensile del prestito e ti consentirà di beneficiare di un prestito molto più grande. Tuttavia, poiché non si paga alcun capitale durante il periodo iniziale, il saldo dovuto sul prestito non cambia fino a quando non si inizia a rimborsare il capitale.
La linea di fondo
Se stai cercando un mutuo per la casa per la prima volta, potresti trovare difficile ordinare tutte le opzioni di finanziamento. Prenditi del tempo per decidere quanta casa puoi effettivamente permetterti e poi finanzia di conseguenza. Se puoi permetterti di abbassare un importo considerevole o di avere entrate sufficienti per creare un LTV basso, avrai più potere negoziale con i finanziatori e la maggior parte delle opzioni finanziarie. Se si spinge per il prestito più grande, è possibile che venga offerto un tasso più elevato adeguato al rischio e un'assicurazione per i mutui privati.
Pesare il vantaggio di ottenere un prestito più grande con il rischio. I tassi di interesse in genere fluttuano durante il periodo di solo interesse e spesso si adeguano in risposta alle variazioni dei tassi di interesse di mercato. Inoltre, considerare il rischio che il reddito disponibile non aumenti insieme al possibile aumento dei costi di finanziamento.
Un buon broker ipotecario o un banchiere ipotecario dovrebbe essere in grado di guidarti attraverso tutti i diversi programmi e opzioni, ma nulla ti servirà meglio di conoscere le tue priorità per un mutuo ipotecario.
