Come funzionano
Con un'ipoteca inversa, un prestatore effettua pagamenti al proprietario della casa in base a una percentuale del valore della casa. Quando il proprietario della casa muore o esce dalla proprietà, può accadere una delle tre cose: (1) Il proprietario della casa o i suoi eredi possono vendere la casa per pagare il prestito '(2) il proprietario della casa o gli eredi possono rifinanziare il prestito esistente mantenere la casa; oppure (3) il prestatore può essere autorizzato a vendere la casa per saldare il saldo del prestito.
Mentre ci sono diversi tipi di mutui inversi, compresi quelli offerti da istituti di credito privati, generalmente condividono le seguenti caratteristiche:
- Ai proprietari di case più anziani vengono offerti importi di prestito maggiori rispetto ai proprietari di case più giovani. Case più costose possono beneficiare di prestiti più grandi. Un mutuo inverso deve essere il debito primario contro la casa. Altri finanziatori devono essere rimborsati o accettare di subordinare i loro prestiti al titolare del mutuo primario. Le commissioni di finanziamento possono essere incluse nel costo del prestito. Il prestatore può richiedere il rimborso nel caso in cui il proprietario della casa non riesca a mantenere la proprietà, non riesca a mantenere il proprietà assicurata, non paga le tasse sulla proprietà, dichiara fallimento, abbandona la proprietà o commette frodi. Il prestatore può anche chiedere il rimborso se la casa è condannata o se il proprietario della casa aggiunge un nuovo proprietario al titolo della proprietà, subaffittando la proprietà in tutto o in parte, cambia la classificazione della zona in proprietà o stipula ulteriori prestiti a carico della proprietà.
Prestiti HECM
I mutui inversi sono in circolazione dagli anni '60, ma il mutuo inverso più comune è un mutuo di conversione di capitale proprio assicurato a livello federale (HECM). Questi mutui sono stati offerti per la prima volta nel 1989 e sono forniti dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Gli HECM sono gli unici mutui inversi emessi dal governo federale, che limita i costi per i mutuatari e garantisce che i finanziatori rispettino gli obblighi. Lo svantaggio principale per gli HECM è che l'importo massimo del prestito è limitato.
Prestiti non HECM
I mutui inversi non HECM sono disponibili presso numerosi istituti di credito. Il vantaggio principale di questi mutui inversi è che offrono prestiti in importi superiori al limite HEMC. Uno degli svantaggi dei prestiti non HECM è che non sono assicurati a livello federale e possono essere significativamente più costosi dei prestiti HECM.
Costo totale del prestito annuale
Sebbene il tasso di interesse su un'ipoteca HECM sia fissato dal governo e il costo di costituzione di un prestito HECM sia limitato al 2% del valore della casa, il costo totale del prestito può ancora variare a seconda del prestatore. Inoltre, nella ricerca di un prestatore, i mutuatari devono considerare i costi di chiusura di terzi, l'assicurazione dei mutui e la commissione di servizio.
Per aiutare i mutuatari a confrontare i costi dei mutui, la Federal Truth in Lending Act impone ai fornitori di mutui di presentare ai mutuatari una comunicazione dei costi sotto forma del costo totale del prestito annuale (TALC). Utilizzare questo numero per confrontare i prestiti di diversi fornitori; tieni presente che i costi effettivi di un'ipoteca inversa dipenderanno in gran parte dalle opzioni di reddito selezionate
Opzioni di reddito
I mutui ipotecari HECM offrono la più ampia gamma di opzioni generatrici di reddito, inclusi pagamenti forfettari, linee di credito, anticipi mensili in contanti o qualsiasi combinazione di questi.
La linea di credito è forse la caratteristica più interessante di un prestito HECM perché la quantità di denaro disponibile per il mutuatario aumenta nel tempo della quantità di interesse. I prestiti non HECM offrono meno opzioni di reddito. (Per le altre opzioni di finanziamento della casa, leggi i prestiti di equità domestica: cosa devi sapere .)
Tassi di interesse
Il tasso di interesse sui mutui ipotecari HECM è legato al tasso di sicurezza del Tesoro USA a un anno. I mutuatari hanno la possibilità di selezionare un tasso di interesse che può cambiare ogni anno o uno che può cambiare ogni mese. Un tasso variabile annualmente varia dello stesso tasso di qualsiasi aumento o diminuzione del tasso di sicurezza del Tesoro USA a un anno. Questo tasso variabile annuale è limitato al 2% all'anno o al 5% per tutta la durata del prestito. Un mutuo a tasso variabile mensile (ARM) inizia con un tasso di interesse inferiore rispetto al ARM e si aggiusta ogni mese. Può salire o scendere del 10% per tutta la durata del prestito. (Per saperne di più sugli ARM, vedi ARMed and Dangerous .)
Come i mutui inversi possono aiutare: uno studio nel mondo reale
Quasi la metà degli anziani di età pari o superiore a 70 anni che possiede una carta di credito non paga l'intero saldo ogni mese, ma i mutui inversi possono aiutare a risolvere questo problema. In "Come l'estrazione di equità domestica e i mutui inversi incidono sugli esiti creditizi delle famiglie anziane", un documento di lavoro finanziato dalla US Social Security Administration e pubblicato a settembre 2016 dal Michigan Retirement Research Center dell'Università del Michigan, i ricercatori Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini e Maximilian D. Schmeiser hanno scoperto che il debito rotativo delle carte di credito diminuisce quando gli anziani sottoscrivono mutui inversi.
Anche i pignoramenti e le insolvenze del pagamento del debito diventano meno comuni, almeno nei tre anni successivi alla stipula del mutuo inverso. Gli anziani che hanno sperimentato uno shock creditizio nei due anni precedenti la sottoscrizione del mutuo inverso hanno beneficiato maggiormente. (I ricercatori hanno definito uno shock creditizio come un calo del punteggio di credito di almeno 25 punti). Questi anziani potrebbero non essere qualificati per un altro tipo di prestito di equità domestica a causa del loro credito; la qualifica per un mutuo inverso non dipende dal punteggio di credito di un anziano.
Lo studio ha scoperto che i mutuatari del mutuo ipotecario hanno ridotto il debito della loro carta di credito più dei mutuatari che hanno sottoscritto altri tipi di prestiti azionari per la casa (prestiti per la casa chiusi, linee di credito per la casa e rifinanziamenti di incasso). Le somme anticipate e l'aumento del flusso di cassa mensile fornito da mutui inversi hanno aiutato gli anziani a pagare il debito della loro carta di credito.
Secondo lo studio, gli anziani che inizialmente hanno ritirato $ 10.000 usando un mutuo inverso hanno ridotto il debito della loro carta di credito di $ 2, 364 nel primo anno dopo aver preso in prestito tale somma. Un ulteriore indebitamento ha comportato un indebitamento del debito aggiuntivo minimo: per ogni ulteriore $ 10.000 ritirati in anticipo, gli anziani hanno pagato altri $ 166 e per ogni $ 100 in più di flusso di cassa mensile il mutuo inverso ha generato, gli anziani hanno pagato altri $ 45 in debito per l'intero anno .
Vale la pena notare che questo studio riguarda i mutuatari che hanno sottoscritto un'ipoteca inversa tra il 2008 e il 2011, un periodo straordinariamente negativo nella storia finanziaria. Uno studio analogo condotto durante un periodo di prosperità economica potrebbe avere risultati diversi.
Gli anziani che considerano un'ipoteca inversa come una soluzione al debito della carta di credito dovrebbero valutare se l'importo dell'equità domestica che perderanno in commissioni di ipoteca inversa e gli interessi valgono in termini di importo degli interessi della carta di credito che risparmieranno. Questo è un calcolo complesso che viene eseguito al meglio da un commercialista o un pianificatore finanziario. Un consulente ipotecario inverso potrebbe non essere abbastanza preparato per rispondere a questa domanda
La linea di fondo
Prendere un prestito contro la tua casa è una grande decisione che influenzerà le tue finanze attuali e il patrimonio che lasci ai tuoi eredi. Sono previsti costi sostanziali, tra cui la concessione, la manutenzione e gli interessi del prestito. È inoltre necessario ricordare che, con un'ipoteca inversa, il debito aumenta nel tempo a causa degli interessi sul prestito. Se cambi idea sul prestito o hai bisogno di uscire dalla proprietà per motivi di salute, i proventi della vendita della proprietà vengono utilizzati per pagare il mutuo inverso. A seconda delle dimensioni del prestito e del valore della proprietà, dopo il rimborso del prestito potrebbero essere rimasti pochi o nessun importo.
Prima di sottoscrivere un'ipoteca inversa, è necessario effettuare ricerche approfondite sull'argomento, confrontare i costi di diversi istituti di credito e leggere tutti i documenti informativi. Sebbene l'investimento dei proventi da un'ipoteca inversa non sia generalmente consigliabile a causa della necessità di recuperare i costi del prestito più gli interessi, i redditi da un'ipoteca inversa possono offrire l'opportunità di rifocalizzare altri elementi del portafoglio di investimenti. Prima di assumere il mutuo, considera il flusso di cassa che il mutuo inverso fornirà e rivedi le implicazioni che questa nuova fonte di reddito avrà sulla tua strategia di investimento complessiva.
Per ulteriori approfondimenti, vedere Insidie sui mutui inversi .
