Il mercato immobiliare statunitense, un indicatore chiave dell'economia americana, sta lanciando cinque importanti segnali di allarme che i prezzi delle case hanno raggiunto il picco nonostante i bassi tassi ipotecari e i possibili futuri tagli dei tassi dalla Federal Reserve. Titoli di case mobili di alto livello come Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) e Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) rischiano di battere mentre gli investitori diventano consapevoli del mercato immobiliare cinque segni minacciosi.
Questi segnali includono il calo delle vendite di case nelle principali aree metropolitane, il numero crescente di case quotate in vendita nei mercati più caldi, l'aumento delle riduzioni dei prezzi richiesti, la scomparsa delle guerre di offerta nelle aree metropolitane calde e un deterioramento degli standard di sottoscrizione dei mutui nell'ultimo anno, secondo Barron's.
Che cosa significa per gli investitori
Un comunicato stampa della scorsa settimana di Freddie Mac, l'impresa sponsorizzata dal governo creata per supportare il mercato dei mutui, indicava che il mutuo medio a tasso fisso a 30 anni era pari al 3, 82%, uno 0, 80% in meno rispetto al 4, 62% dell'anno scorso. Ma nonostante i tassi ipotecari più bassi che potrebbero cadere ancora di più se la Fed dovesse portare avanti i tagli ai tassi di interesse previsti quest'anno, i potenziali acquirenti di case non stanno prendendo l'esca.
I dati dell'intermediazione immobiliare Redfin dimostrano che le vendite di case nelle principali aree metropolitane sono in calo da circa un anno, il primo segno di problemi del mercato immobiliare. Molte aree metropolitane precedentemente calde in California hanno registrato cali a due cifre nelle vendite sia a febbraio che a marzo rispetto a un anno prima. Le vendite di case del primo trimestre nella Contea di Orange sono diminuite del 20% rispetto a un anno fa, raggiungendo il livello più basso dal crollo delle abitazioni del 2008. Il calo delle vendite di case è indice di una minore pressione d'acquisto.
Un altro segnale di avvertimento è il numero di case in vendita, che è aumentato in alcune delle principali aree metropolitane nel marzo 2019. Rispetto a marzo 2018, le quotazioni sono aumentate del 104% a San Jose, dell'83% a Seattle, del 30% a Portland e il 24% a San Francisco. Un numero maggiore di annunci suggerisce che il numero di persone che vogliono vendere rispetto a coloro che vogliono acquistare è in crescita, il che significa che l'offerta supera la domanda.
Le vendite di case di carri armati e le quotazioni in ascesa sono una combinazione letale che tende a fare pressione sui prezzi richiesti, che è esattamente ciò che sta iniziando a succedere in alcune parti di Los Angeles, New York City e Fairfield County, Conn. è un segno che il potere contrattuale si sta spostando dai venditori agli acquirenti, il secondo dei quali potrebbe trattenere gli acquisti se si aspettano che i prezzi continuino a scendere.
Un maggiore potere contrattuale per gli acquirenti combinato con elenchi più elevati riduce la quantità di guerre di offerta, il quarto segnale di avvertimento principale. Il numero di agenti immobiliari Redfin negli Stati Uniti che avevano offerte multiple su case è crollato dal 60% nell'aprile del 2018 al solo 15% nell'aprile 2019. Con gli acquirenti che non cercano più di battere l'un l'altro, i venditori sono costretti a competere lasciando cadere il loro chiedere ulteriori prezzi.
Infine, un numero maggiore di case che vengono acquistate viene fatto con l'aiuto di mutui ipotecari i cui standard di sottoscrizione sono passati a minimi pericolosi. In effetti, gli standard sono scesi ai minimi simili a quanto esisteva durante il periodo di massimo splendore della bolla immobiliare tra il 2005 e il 2007. Fino a 3, 3 milioni di mutui originati tra il 2014 e il 2018 sarebbero stati negati se gli standard non fossero stati così bassi, secondo un rapporto dall'Istituto Urbano citato da Barron's.
Guardando avanti
Alla luce dei segnali di avvertimento che il mercato immobiliare sta lampeggiando, la sovraperformance di molti titoli di costruttori di case quest'anno si ridurrà probabilmente. Lennar, che è cresciuto del 34% da inizio anno, DR Horton al 32%, e PulteGroup e Taylor Morrison entrambi al 27%, potrebbero vedere grandi perdite se le recenti tendenze continueranno.
